北美衣食住行成本隨想-住篇

      美國並不是所有東西都便宜，衣食方麵比國內便宜或差不多，但住和行成本是遠超國內的地方，也是維持成本最高的地方。

       在NYC、Philadelphia, Boston城區逛了逛，發現這10多年間有很多樓重建了（也許是翻修），有些樓被徹底平掉了，我還去了NYC midtown靠近中央公園的最高住宅樓，它的設計非常有特色，最上麵幾層像梯田一樣逐級變薄，也算工程界的一個奇跡。根據新聞報道2022年馬雲和蔡崇信在中央公園南220號樓裏買了幾個樓麵，按報道說法價值1.8億美元，所以最豪的住房還是在New York，London等地方，最有錢的人都住那。Downtown，midtown，uptown，Queen，Brooklyn都有幾棟樓是NYC最貴的，一般住宅的價格北上廣深的最市中心的豪宅已經和New York差不多了，Manhattan 1B1B apartment要1M左右，2B2B要1.5-3M，當然不是最hot地區，是一般區域價格，Queen和Brooklyn的2B2B和house在不太差的區也差不多在$1-2M。1B租金要3-5k，2B要4-8K不等，即使這樣他們房子靠租金的收入的收益刨去HOA和地稅也隻有1-3%，所以房屋的持有和生活成本New York，Boston等地要遠遠超過北上廣深，收益率也不是很高。

那棟獨特的梯田狀住宅樓，看入戶口還沒裝修完  

         所以New York的中產或稍許有點錢的人想住的大一些或環境好一點都會在Hundson河對岸的New jersey City，Hoboken或長島地區買房，因為有火車直接到Manhattan，一河之隔的New jersey到Manhattan比較近所以房子也不便宜，因為地區限製所以高樓公寓，townhouse多，house少，house麵積也顯得小一些。Long Island因為大，所以house就比較多，而且麵積大居住環境比較好，有幾個地區的學校在NY排名很靠前，所以房子也貴，好學區房子普遍要1M以上，價格看上去不是那麽貴，但如果你算算地稅會發現確實不便宜，如果你不能保證每年有10幾萬的固定收入還養不起這房子。沒錢得隻有選擇NYC北麵的Bronx，它是屬於NYC比較差的區域，相對白人亞裔少一些黑哥哥多一點，但2B2B也要近3000美金，在北上廣深可以租到市中心，絕對屬於中上水平。

       下麵是中央公園拍的，應該屬於上東區的天際線。日光良好情況下確實挺漂亮的。midtown樓更高一些。

 

          貴的一個原因是在北美，地稅是地方政府的一大收入來源。所以擁有住房是有持有成本的，所以房租不會太便宜，因為對房東或商業住宅的持有者而言起碼能抵消地稅，HOA及維護費用，但這也保證了一些地區的房子價格不會上漲的太離譜，因為房價漲意味著地稅也會漲，所以間接的也抑製了炒房的，我碰到幾個親戚和幾個同學都抱怨買房子10幾，20幾年，漲幅也沒有把地稅等費用賺回來。另一個抑製房子升值的原因是很多老房子的維護和保養成本太高了，特別是大城市的老公寓，HOA動不動一個月也要上千元，所以大城市市區裏的大樓的HOA能把你坑破產不是假的。當然百多年的房子能保養到現在還適合居住也是需要成本的。所以老區的房子都顯得舊，當然裏麵設備可能都更新過。持有成本高導致租房多並且房屋買賣不活躍最後一個原因是交易費用高，來後看了幾個open house和中介交流一下知道交易費用要近6%，如果對這個比率沒感覺那想想股票的交易費用要6%是啥概念，那除非你是長期投資你是不會去交易的，買賣之間就虧12%，而且百來萬房子6%意味著6萬給中介，服務機構和政府支付交易成本了,中國的商住樓也有這個問題，漲幅一直不行，很大原因也是交易費用導致的。所以這裏對房屋買賣是慎之又慎。

       

     上麵2張拍攝地是upper west side，街道幹淨整潔，小馬路上樹下還有花壇，管理有序，下麵幾張拍攝於Brooklyn的chinatown附近，矮樓多，街道其實還可以，是個居住區域，但房子就顯老了，保養不是很好。

 

     說句題外話，中國要解決地方政府的長期穩定收入問題，長遠上看還是借鑒西方地稅經驗要收房產稅的，因為光靠商業、工農業等第一二產業維持GDP高速增長是有上限的，學文科或馬列不一定知道，但學經濟學或數學的都知道這個道理，地稅其實是一個對“富豪”的資產收稅，平抑房價防止富人占有過多固定資產的方法，NYC按不同區域，有1-3%不到的地稅，如果在市區是樓房apartment或condo的話還有昂貴的HOA，如果1M房子你的地稅+HOA估計要2-3千（不同區域會不同）。後來查了一下NYC城市光靠地稅就收了將近700億美元，這塊對城市運營，教育，安全，衛生投入還是起到很大的財政支持的。美國房地產也分商業和住宅，地稅是不同的，08年金融危機後downtown的很多office辦公樓沒人租空關，所以地產商把很多office申請改成住宅，後來這些樓都變成住宅，我查了一下downtown地段很好地方1b1b大約$0.7-1M，2B2B也就$1.5-2M價格其實和北上廣深市中心新樓盤差不多價格(不同樓齡和裝修房子價格上下浮動還是挺大的，這個價格隻能說中位數)，但每年交2%地稅+1000多HOA一年至少3w美金房子上開銷就足以讓很多人卻步，這意味著你每個月至少1w美金純收入才能hold的住。地稅收入歸地方政府並支持地方政府教育衛生治安等公共支出，每年都會有報告給公眾，居民看到這個結果也就能接受這些繳稅行為。但這些在中國是一筆糊塗賬而且公共服務的公務員也不認為你在納稅養活他們，所以要收這筆稅收還是挺難的。這也是北上廣深很多老區破落不堪居住環境不佳但個人或政府都沒有能力整治原因。

       下麵是boston的街景，是老區，但房屋修繕保養的非常好，Boston的房子價格地稅不比NYC低但收入和工作機會相對少，主要是大學和高科技行業多一些。我挺喜歡Boston的寧靜和安詳，城市生活應該不錯。

       你收入多少就住持有成本多少的住房無形中還可以把不同層次的人隔離開來，所以有錢人住好的區域，比如uptown，long island等，中產階層考慮教育會住學區房忍受高一點的地稅，小孩上完學就搬離去便宜的區域。沒有地稅等持有成本光靠房價是很難把人群分層的，北上廣深老區現在就麵臨這個局麵，舊區改造困難重重，強行搬遷也因為補償問題也碰到很大阻力。所以豪宅和平民住房往往交織在一起。國內不能大規模收地稅主要症結主要還是在官員群體利益上和怕收不上來鬧矛盾問題，2013年後，高層次官員的官邸房屋價值利益誘惑太大了！90年代中國收過自行車稅，騎自行車每年要交6元，後來發現罰沒成本太高收入又少矛盾又大隻有作罷。