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是泡沫總是會破的
全民追逐資產膨脹導致泡沫破裂的推演及分析
再談樓市，我們再換一個角度去審視中國房地產市場的瘋狂。
在19年樓市最高點時，中國的樓市演變成了一個全民經商，全民盈利，全民資產飛漲的超級大印鈔機，或者叫一個巨型吹泡機。它與中國高速的經濟增長互為因果，以“永不言敗”的高度自信高歌猛進，快速向懸崖奔去。
不管你有沒有做過生意，常識也會告訴我們，一個正常的市場，從結構上必須滿足二個基本條件，第一，商家與客戶以及員工必須有一個合理的比例關係。比如開餐廳，至少要服務整個社區，並且有幾名員工，不可能每個人都坐在家裏炒股發財。第二，產品類別與市場分布必須是互補的。比如，一個街區有餐廳，還必須有發廊。你不能都是發廊，那樣人就會餓死。
中國的樓市就是在違背了這二個基本條件的前提下，創造出了人間奇跡。這就好比一個人站在筐子裏，自己把自己抬起來。這件事非常荒唐，不知是人們忽略了還是裝看不見，全體人民都是老板，互為客戶，而且全體商家都隻經營一種產品----房子，生意火爆，價格天天猛漲。沒有人關心那些賬麵財富來自哪裏，又到何時結束，反正隻要看到房價在漲就好。信念隻有一個，早買早漲，不但房子會漲價，收入也肯定穩步增加。
房地產市場還有一個反原則，即供需平衡。比如，一件衣服，假如市場需要並生產100套時，價格是100元，一旦你生產了200套，就會嚴重過剩，價格就會跌，比如30元一套。中國的房子反規律，越多越貴。一個小區，假設有500套房子，原來是100萬一套，當一套房子以150萬出手了，所有的房子都“自動升值”至150萬，整個社會便憑空增加了2個億的財富。業主們都開心死了。旁邊再搞一個新樓盤，多設一個花壇加噴泉，房價會漲到200萬，家家樂開了花。但問題是，這個財富增值是如何實現的？
我們來分析一下數字。全國共有6.8億套住房。現在的房屋均價為一萬元，平均每套房92平米，也就是92萬元。換句話講，等於每個中國家庭，都在經營一個中小型企業，而且業績非凡。客戶是誰？從哪裏賺來的錢？大家都是從同一種商品裏麵賺錢，而且這個生意看上去是無窮無盡的。換做是鞋子，假如每個中國人都賣鞋子，每個人都賺錢，可能嗎？
我們都知道，製造業是創造財富的源泉。截至2021年末，全國企業的數量達到4842萬戶，增長1.7倍，其中99%以上都是中小企業。簡單對比這個數據，假如一套房子就是一個中小企業，等於每一個實體企業麵對140個虛擬企業。而且，每個虛擬企業都盈利，而很多實體企業不賺錢。換句話講，全國所有實體企業所創造的價值，是140倍以上的所有虛擬企業大賺其錢的財富來源。那麽，一個實體企業背的動140虛擬企業嗎？答案一定是，不！沒有哪個人能扛起140個公司。假如背不動，房地產的賬麵財富是怎樣創造出來的？
再換一個角度，我國規模以上的工業中小企業戶數達到40萬戶，注意是“規模以上”，營業收入超過了75萬億元，利潤總額達到4.7萬億元，這還是比上一年增長了20%的結果。平均下來，每個企業的營業額為1.8億元，利潤為1100萬。根據資料，這種規模的企業平均170人。每個人創造的利潤6萬多元。這點可憐的利潤和房子相比，差太遠了。拿深圳為例，深圳平均房價5萬元，等於中國實體企業員工每年產出的利潤，隻夠買一個平方米深圳的房子，連個廁所都買不起，隻能買一個蹲坑。截至2021年，深圳人口為2219萬，住房1082萬套，人均住房麵積27平方米 ，千萬元以上占15%，就是150萬套。對比前麵提到的40萬戶“規模以上”的企業，開工廠，辦公司真不如買房賺錢。放眼全國，加上北上廣，千萬級的豪宅起碼有500萬套。在這樣一個極其扭曲，畸形的經濟結構下，傻子還去開工廠，整天累個半死，直接買房子不就完了嗎。這就是中國經濟提前走到盡頭的催化劑，因為沒有人去創造價值了，坐等房價升值即可。
房地產抽幹了銀行，抽幹了資本，抽幹了老百姓的錢包，最後也抽幹了政府信用，最後的結果除了爆雷，別無選擇。
假如我們來仔細剖析恒大爆雷，看到的結果令人不寒而栗。我們都知道，恒大負債2萬億，加上表外負債，可能有三萬億。這些數字都是已知的，大家已經麻木了，但它背後的邏輯非常可怕。表麵上看，恒大完全是一個空手套白狼的，熟練運用金融杠杆的超級玩家。在它麵前，所有的相關單位，從銀行到業主，隻不過是它戰略布局的一個棋子。在成功時，它像一塊巨大的海綿，從各個方麵把海量的資金吸引進去，然後朝著它如意的方向擠出去。
假如一切順利，恒大幾乎不用花一分錢，就能撬動一個巨大的轉盤。恒大模式玩到最精致時，每做一個項目，至少拿了六份錢，這是多少商家夢寐以求的。首先它是上市公司，吸收了大量社會資金。第二，它有許多戰略投資夥伴，比如馬雲就投了它的恒大足球。第三，恒大去拿地，肯定是後麵跟著銀行做抵押貸款，因為銀行也是看中了這塊肥肉，給恒大貸款便衣食無憂。第四，開盤後，便立即拿到了業主們的預付款，雖然說有監管賬戶，那是說給外人聽的，錢早就提錢給拿走派用場了。第五，開工以後，所有進場的承包商都是墊資入場，因而他們也就拿到了幾年的生意，其他人想墊資進來還沒有機會呢。第六，發行理財產品。這等於什麽呢，一個人做生意，貨有人賒賬，房租有人墊付，人工全都免費。這樣的生意想虧都難。許家印就是再奢侈，可勁兒買遊艇，也花不完哪。幾萬億呢。
結果是，這樣一個長袖善舞，鈔票比磚頭多的開發商，居然資金鏈斷裂！說出去連鬼都不信。樓盤爛尾了。錢去哪了？雖然我們不完全了解其中的細節，但有一點可以肯定，比爆雷顯示出的資金陷阱後麵，有一個更加巨大的黑洞！這個黑洞不僅導致了恒大的崩盤，也是眼下其它房企接連爆雷的根源，而且，更可怕的是，這個黑洞存在，恒大爆雷隻是這個多米諾骨牌的第一張，還會不斷引發新的爆雷，資金斷裂會始於房地產，逐步傳導到其它各個行業。一切隻是時間問題。
有了這個判斷，再聯想最近的所有經濟事件，南京銀行，河南村鎮銀行，爛尾樓事件等等，就不足為奇了。
我們繼續推導。截止到2021年7月末，我國M2（廣義貨幣）餘額再創新高——達到了230.22萬億，簡單來講，中國的GDP為117萬億元，貨幣發行了230萬億元。當你拿到一張100元的鈔票時，對標的社會價值隻有50元。那為什麽我還能當100元去花呢？因為經濟還在增長，房價也在漲。政府可以通過外幣不可兌換來透支未來。
再換一個角度看，全國房地產總市值達到687億元，說句不科學，不嚴謹的話，等於一個人有一套房子，房價687萬元，但他隻能賣230萬元，因為銀行隻有那麽多錢。何況銀行連230萬元也不能都給他，還有汽車等其它商品呢。單從這一點出發，房價跌去7成不要奇怪。加上貨幣超發因素，等於這套687萬的房子，其實隻有117萬元的社會對標價值，等於說房價必須下跌87%才合理。
以上的推導便解釋了文章開頭的疑問，財富增值是如何實現的？靠虛值實現的，等於是政府向全國人民打了一個巨額白條。現在的房價不是一個像喜馬拉雅山那樣的鐵定事實，而是像發海參那樣，有幹貨，更多的是“水分”。房價裏麵除了房子本身的價值，還有貨幣超發的烘托，還有房子“股票化”的價格虛胖。所謂的高速增長，是一個巨大的龐氏騙局，這個騙局的根基是經濟增長，而且要一直漲，不能停。但是，誰都知道，“天下沒有不散的宴席”，表象上是爛尾，實質上是這場遊戲有一個臨界點，政府實在是背不動了，戲演不下去了，泡沫一定會破的，一定會有一個破口，隻不過那個爆破點在哪裏。爆雷是遲早的事，觸發爆雷的點很多，可以是停貸，也可以是樓價暴跌，也可以是一個事先無法預料的事件，好比一個人，患有多種慢性疾病，一場感冒下來，就掛了。
巨大的風險已經到來。前麵講過，今天的房價是基於二個基本判斷，經濟一定增長和收入一定增加。這二條缺一不可。但是，萬一降了呢？看到河南銀行儲戶舉著牌子“還錢”，心裏格外糾結，等於是讓銀行還哪個本來就沒有的錢。是，原來你有這個“數”，但那是一張白條，今天人家又收回去了。簡單的比喻，等於是外麵有9口大鍋，但政府隻有一個鍋蓋。平時給每個鍋輪流蓋10分鍾，現在經濟下滑了，鍋蓋被最有權有勢的人拿走了。鍋蓋還在，但蓋不到你的鍋了。你喊“還我鍋蓋！”當初那個鍋蓋隻不過是讓你看一看，不是你的。當然，政府的風險是，你當初承諾百姓有鍋蓋，今天不夠了，如何交代？
樓市瘋狂基於一個非常淺顯但人們不願意去想的問題，即一個商品的真實價值，體現在變現能力上，否則就不值這個錢。梵高的名畫《向日葵》，拍出3000萬美元的天價。其價值在於有人願意出這個錢，隨時可以變現。現在，等於每個中國家庭都有掛著一副世界名畫，價值連城。中國人70%以上的家庭財富就是這張畫。但問題是，你需要用錢的時候，能按照原來的價格甩掉嗎？假如不能出手，你又不能去吃這張畫。
說到當前的停貸風波，業主們是對的。道理很簡單，房價是虛的，今天你已經不能把房子按原簽約價出手了，樓還沒有蓋好，而你付出的供樓款確實真金白銀，去買一個根本不存在的東西，虧大了。
簡單分析一下政府的對策及後果。
- 嚴厲打壓業主，其後果是今後沒有人敢買房了。這對政府刺激經濟不利；
- 給業主退錢。可以快速平息事件，並拉動優良房產的銷售，但問題是政府是否拿得出那麽多錢。而且，萬一房價跌了，業主也造反，要求政府退差價，或者大批人失業，斷供後也要求補貼，政府管不管？
- 給開發商墊資，限期他們交樓。麻煩是政府是否有能力去監管？況且，假如此時承包商向追討以前的欠款怎麽辦？
- 直接墊資給承包商，這樣做政府會更累；
反正，政府打壓業主最省錢，但麻煩很大；政府拿錢最安全，但政府也缺錢。
有一條是肯定的，房地產泡沫早爆比遲爆強。越往後，爆炸的衝擊力越強。聰明人今天已經察覺了苗頭，趁機鑽空子溜了。後麵的人必將為前麵逃逸的人買單，他們會更加憤怒，局麵將不可收拾。
1949年國民黨逃離大陸前，印發了金圓券，導致貨幣崩盤，民不聊生，這是共產黨指責老將的一大罪狀。其實吧，現在的房產證，連同它那個漲破天際的“房價“，也是金圓券的翻版，隻不過其載體從紙張變成了磚頭。
