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“鳥巢理論”助長了樓市泡沫
也談中國樓市必將崩盤的判斷
我也來蹭一下最近爛尾樓集體斷供事態的熱度。為了集中話題，今天重點討論一個議題，“鳥巢理論“誤導了中國人對於住房的觀念，是爛尾樓的主要誘因之一。
咱們先倒推一下。斷供的原因是爛尾，爛尾的原因是開發商資金斷裂，開發商資金斷裂的原因是樓市泡沫，樓市泡沫的原因是全民信仰買房。買房的動力是基於“剛需”，剛需來自於一個基本信仰“人人都要有個窩”。這就催生了“鳥巢理論“。這個信念的推理是這樣的，鳥有巢人有窩。連鳥都知道給自己搭個窩，難道人還不如動物，結婚時不該有個住房嗎？沒有自己的房子，那還叫“家”嗎？其實，中國有很多類似的比喻（比如，大河沒水小河幹），所有人都不假思索地接受，並奉為神明。其實，這些信條首先經不起推敲，反而你去實踐了，會帶來巨大的社會問題。“鳥巢理論”就是最荒謬的一個。
第一個，“鳥巢理論”的荒謬之處，在於不能把自然界的現象簡單類比人類行為。這本來是常識，但是，用在住房問題上，就被人們“剛性“地硬套在頭上，沒有任何的分析與反思。動物有的人類就一定而且必須有嗎？寵物狗隨意在公園裏拉屎，人可以嗎？老鼠可以在別人家俱裏麵做自己的家，人可以隨意在別人床底下睡覺嗎？小鳥可以飛到情侶的窗台上，觀賞他們的親密全過程，你可以嗎？人類是一種高級動物，有著深刻的文明進步，具有非常強的社會性，不能簡單地與動物類比。平時我們看看《動物世界》，調養一下心情，是一個樂趣，但你看了動物行為，就要把它們的行為硬套在人類生活中，並奉為“指導思想”，那就不對了。
第二點，不是所有的鳥都築巢的。比如企鵝就沒有巢穴，這個大家都在電視裏看到了。還有杜鵑就不築巢，而是把蛋產在其它鳥類的巢裏，由他人代為哺育。這一條人類也不能“抄作業”；
第三點，鳥類築巢沒有人類的複雜性，比如市政工程，七通一平，房地產稅，更沒有房貸這一說。一切都是天性與本能，想搭就搭，自生自滅。這種叢林法則就不適用人類，無論是政府開發地產，還是個人買房，必須要綜合考慮許多因素。即便與人類自身相比，現代住房與原始社會洞穴而居也是有本質區別的；
第四點，鳥巢千差萬別，但有一點是共同的，即滿足基本需求即可。鳥類沒有“比爾蓋茨”級的豪宅，所有的鳥巢都是本著夠住即可的基本原則。人類就沒有上限嘍。那些不斷打破天花板的天價“豪宅”，遠遠超越了棲身的基本需求，而是更多體現了成功者的任性，對社會追求不切實際幻想的思潮起到了推波助瀾的作用。一個簡單的問題，被中國人給放大了，即人均住房麵積多大才算是合理的？看看香港，看看東京，多少人住在“鴿子籠”甚至是“棺材屋”裏麵？其實，誰也沒有資格規定別人應該住多大的房子，但是，國際上有一個通行的三原則，第一，房價與年收入的倍數，第二，租售比，第三，月供占家庭收入比。三條中國全都違背了。中國人講的這個窩，一定是社會普遍“麵子“的最低點，而不是自身需求與能力的最低。這樣就會導致過度消費，導致後來的金融危機。
第五點，有窩就必須買房嗎？租房不算有窩嗎？鳥類不具有人類的社會性，不用交租金，但它們一定不會在乎新房還是二手房。美國自有住房率為65%，中國城鎮自有住房率為96%，而且大都是新房。美國經濟總量世界第一已經近100年了，中國改革開放40年，一下子超越了美國這麽多年的積累，背後一定有隱情。在這樣一個“超高有房率”的壓力下，可憐的那4%的人簡直無地自容。
第六點，鳥類不“炒窩”，更沒有人類對房屋升值的貪婪預期。當今的中國，人們談資中最得意的就是二條，第一，我買了樓，第二，我的房子升值了。殊不知，這個升值正是萬惡之源，是樓市泡沫的起點，也是泡沫破裂的起點。由於升值預期，購房不考慮自己的需求與能力，一律都是買最大值，巨大的風險，被升值預期給淹沒了。一旦出現經濟衰退，麻煩就凸顯出來了。
這就引發一個關聯問題，鳥類不需付按揭，對鳥巢自由進出，分文不付。而人就不同了，那個對“家”的滿足，是以30年沉重的月供為代價的。這個代價被“樓價必漲，收入必增”假定預設給預付了。一旦這二個前提有一個崩潰，整個人生的大樓就倒塌了。
第七點，鳥巢非常單純，它僅僅是一個棲身之地，而非商品，沒有聽說哪個鳥飛走之後把鳥巢賣給下一個鳥的。但住房就不同了，而且在不同的國家，其商品屬性亦相差巨大。比如，在美國，房子就是純粹的商品，不像中國那樣，開發商，銀行，政府三者深度綁定。在中國，房地產是支撐國民經濟的巨大杠杆，這隻杠杆在吱吱作響，因為即便是一顆大樹，也隻能承受鳥類巢穴的重量，假如你在大樹上建大樓，大樹也撐不住呀。
第八點，鳥類對鳥巢擁有永久產權，而人類未必。鳥類從來不會失業，而人類必須麵對經濟的起伏，30年的房貸，其前提是30年內業主都必須有足夠的收入供樓，最好房子還天天升值。但是，誰能做出這個保證呢？政府嗎？嗬嗬，它自己債台高築，還不知道咋辦呢。
我不是反對房地產發展，也沒有勸別人去租房的意思。而是反對買房的動機受“鳥巢”原則的驅使，自己更是鳥巢理論的傳承者。國民被動地在輿論的壓力下在不恰當的時間去購置不切合自己支付能力的房子，基於“鳥巢理論”推高的房地產市場，最後的崩盤隻是時間問題。
