投資回顧及隨想
觀察和經驗
答一：
讀到您談及房市，想交流幾句，這是我在過去幾年裏在投壇上學到和理解的。
投資房市有三種謀利途徑，一是買入價低，短時間內房價漲，很運氣；二是出租房子，平衡各種開支，和顧客包括PM打交道，投壇上的地主自貶為掏糞族，賺的是辛苦錢；三是利率上得來的cash flow增益，每次美聯儲降息，地主們的收益都增長，而在加息過程中，地主們借貸的是fixed rate，對他們持有的貸款沒有直接影響。
很多人以為第一種途徑就是怎麽做房地產，要買低賣高，實際上不是，買入低價房是運氣，很多年隻會有一次，房價低自然對借貸，cash flow都有好處。第二種途徑讓很多人望而卻步，但是經驗可以慢慢積累。第三種途徑實際上是地主們的發家之道，設想一下，如果持有的貸款從90年代到現在，30年利率從9%以上降到3%以下，地主們的cash flow還不淹沒兩岸，兩岸是隻有自住房的普通居民？在投資房市中，隻有第一種是運氣，第二種是一份工作，而第三種中運氣的成份很少，要靠逐年增持房產，擴大借貸。
股市上絕大多數靠運氣，靠辛苦賺錢的是極少數，我指幾個月到幾年的時間內。我從2015年起管理自己的IRA，複利增長遠超過大盤指數，即使和QQQ相比，我相信也是超過的。我已經意識到，這樣的複利增長是因FED 的貨幣和利率政策，也總是在思忖，哪天這樣的運氣將煙消雲散，但是這兩年股市還是連連創新高，而且是在FED明說要加息縮表之後，這是完全出乎意料的。
我到文學城來是近幾年的事，過去上班忙從不上文學城。否則，那時上了投壇，我會是個地主，但現在不會了。
答二：
您提到股市投資會碰上股災，認為是個不利的因素，其實房災也有的，隻是不像股災那麽頻繁。
您比較了房市和股市的增益，確實是高科技股的增益高，如果一對一地比較，兩個都這麽長持，股市不會差。然而，投資股市和房市有個很不同的地方，就是杠杆。在股市上要用杠杆是有嚴格限製的，短期的可能還行，我指一年內的，比如用brokers 提供的margin，借貸利率高，而且有嚴格要求，能做好不容易。還有的杠杆是幾倍的ETF，這些隻適合短期炒搗。Options 或者futures，風險都很高。
房市上的杠杆是誰都可以做的，20% down很普遍，25%down 絕大多數人都行的，隻要有收入，好信用。去年底投壇上不少千萬富翁秀，他們的equity上了千萬，可能他們持有的房產有4000-5000萬，如果按20-25% equity算。這樣的杠杆在股市上做不到，因此複利年收益會遠超過股市。
房市上最好的一點是不用炒搗，擔憂少，擔憂在租客那一頭，這是股市沒有的。
祝您虎年快樂，股運虎虎有聲！
