建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
最近這些年，包括現在和不久的未來，影響美國民居房產決定性的因素，仍然是利率：利率高啟，房產市場就會繼續萎靡，利率下調，房產市場就會繁榮。
下麵分開來簡單說一說。
1. 大型公寓樓
2025年下半年應該是進軍大型公寓樓的好時機，有以下幾個有利因素：
1）公寓樓價格已經從高點降了有20%，在加息前買在高點的一些業主終於撐不住了，有抄底的機會，盡管公寓樓價格已經有反彈的趨勢。
2）聯儲會加息之前，美國民居市場火爆，大批大批的公寓樓開建，尤其是南方sunbelt地區，到2024和2025年，竣工並交付使用的公寓樓單元達到曆史新高，造成短暫的供過於求，致使租金下降。但加息後，開建公寓樓已無太大利潤空間，致使開工的公寓樓數量大減，從2026年開始，過去供過於求的局麵將會改觀，到時租金將會開始反彈。
3）利率極有可能從過去的headwind變為tailwind，也就是說利率既有可能降低，從而從逆風變為順風。
2. 小型多單元
最近一段時間，我投資的幾個小型多單元（主要fourplex）市場，有些上市的物業價格跌的很厲害。對價格下跌，我並不覺得奇怪，奇怪的是為什麽到現在才大幅度開跌？可見，相對於大型公寓樓來講，小型多單元抗跌，但現在有些也扛不住了，並且有的價位已經非常接近於我能接受的心裏價位。所以，現在也應該是進軍小型多單元的好時機。
3. 獨居屋
自加息以來，除極少數過建的市場外，美國的獨居屋市場，總起來說，下調的幅度並不大，有很多地區甚至根本就沒下調。
美國的房價，每年從秋冬開始，會有個季節性的下調。而目前正在經曆的這次季節性下調，比以往正常年份的季節性下調幅度要大得多，其中高利率是主因。即便如此，也算不上是大的調整。
因為美國的獨居屋市場並沒有太大的價格調整，所以也談不上有什麽抄底的好機會。但是，價格下行的風險也不大。如果有經濟實力並想長期投資房產的話，現在也是可以進場的。當然，次貸危機那樣的好時機就別想了。
在我開始投資房產的第二年，也就是2013年，就意識到當時是天上掉餡餅，因為房價在漲，現金流也不錯，還以為天上掉餡餅是常態。後來明白了，天上掉餡餅不是常態，不掉餡餅才是常態。
那是否不掉餡餅就不應該投資呢？當然不是。我們可以通過努力，找到別人找不到的好deal，包括找到可以value added的物業。而如果做不到這些，就要承擔些風險，或者說要有點前瞻性。有些同學會說，現在利率太高，想等到利率降下來以後再買。而如果利率下來了，價格也就上去了，大概率還是得不到想要的現金流。
如果換種思維，買在潛力好並持有成本低的地區，現金流會增加，利率也很可能會朝著有利於業主的方向發展，現在一般的deal過幾年說不定就會成為好deal。
一孔之見。
祝大家新年愉快，來年再發大財！
建寧 2025/1/8
（1） 3 family units in NJ close to new york city, $1,050,000, 20% down payment, 1.2% property tax
（2） 使用如下的假設：4% appreciation rate, 6.5% interest rate and 5.0% refinance after 5 years, $10,000 yearly maintenance fee.
（3） $6175 monthly rental and assume 3% increase yearly with 5% vacancy rate
（4）基於以上 計算出在第10年賣出的IRR是~19% (consider tax benefits) and ~17% (no tax benefits), 所謂的tax benefits是指我考慮了mortgage interest和property tax的抵稅
主要還是靠appreciation，cash flow隻有到最後幾年才會好一些同時依賴5%的refinance成立
看您的博客學習到很多 但是自己開始操作還是有些心裏沒譜 也不是期望您給出一個yes or no的answer 如果能就上麵的分析點評一下就萬分感激了 多謝多謝！
房產是局域性的，我那麽一概而論不太合適，容易誤導人。