建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
做為無業遊民，我基本沒什麽收入，這些年投資房產貸款靠的全是太太一個人微薄的工資收入。在地產投資上，太太完全放權，全力支持，具體決策和操作都是我一個人做的，我的決定甚至都不需要跟太太商量，太太隻管閉著眼簽字。太太對我是如此信任，估計我就是拿出一張把她賣掉的文書讓她簽字，她都會連看都不看大筆一揮就給簽了。地產上能有今天，我得感謝太太的信任和大力支持。我對太太說，地產投資的成績有你一半的功勞，盡管她貢獻的僅僅是借貸力。
我的話是發自內心的，因為我知道：信用和借貸力本身就是財富！
大佬如山兄曾經說過：如果你的信用分超過800分，說明你沒有好好利用你的信用。
同樣，借貸力也是如此，如果不好好利用，那就是失掉的財富。
我以前曾經寫過一篇文章：你知道你的借貸能力是無限的嗎？
文中提到，隻要你的收入能滿足自住房貸款的要求，你的借貸能力就是無限的，當然有個前提，就是所有出租房的總現金流不能為負。
這個收入要求在房價低廉的地方尤其容易達到，就說我家的自住房，貸款、地產稅和保險等加起來也不過每月2000，由於貸款DTI最高可以到50%， 這說明家庭收入隻需要達到： 2000/0.5 = 4000/月， 大約每年5萬，借貸能力就可以達到無限。
咱家底子薄收入低，直到現在家庭總資產也沒有多少，至少壇子裏的大佬們拔根毛都比咱粗。不過，我們過慣了窮日子，消費低，覺得錢應該夠花的了，就在考慮幹脆讓太太今年也退了躺平得了。本來，對太太是否該今年退，我還有些顧慮，太太工資的收入對我不太重要，但太太工資的借貸力卻對我非常重要 - 我需要在任何時候都要有借貸力。通過最近一次貸款，我發現即便太太退了，也不是沒有解決的方法。
本文要說的就是退休後的借貸力問題。
退休後就沒有工資收入了，但可以用其它的收入來填補。關於哪種收入符合要求，Fannie Mae的網站上有非常清楚的說明：
Other Sources of Income | Fannie Mae
在Fannie Mae所提到的收入來源中， 其中：
- Social Security
- Pension
- Rental income
這三種收入應該是毋庸置疑的，無論哪個lender都應該認同這些收入。
如果上麵的三種收入還不夠，就需要再看看其它可用的收入來源。滿足要求的收入必須要穩定和持久（Stable and Predictable）。在Fannie Mae所列的其它收入來源中，我感覺有以下幾種適合於大多數人，或者說與大多數人有關：
- Capital Gains Income: Capital Gain盡管是我們最常見的一種收入，並且Fannie Mae在規定中也認同它，但這種收入缺乏Stable and Predictable，不是一種可靠的收入來源。
- Interest and Dividends Income：這類收入相對來說既Stable又 Predictable（如果長期持有的話），是一種比較可靠的收入來源，但這類收入的缺點是回報太低， 需要大量資金才能產生有實際意義的可觀收入，當然可以考慮買高Dividends的股票或基金。
- Schedule K-1 Income：是以Limited Partner身份投資小企業、私募基金， MLP等，這個要選擇收入穩定的，並且要承擔一定的風險。
上述收入都必須要在過去兩年的稅表中顯示出來才算有效。
另外， IRA等退休金也是可以做為貸款收入的，但隻限於自住房和second home的購買和non-cashout refinance，不適用於投資房和cashout refinance 。月收入一般是這樣換算的：退休金總額， 如果早拿減去10%的early penalty，再減去用做downpay或reserve的數額，然後平均到360個月（比如30年的貸款）中去。比如你目前的退休金總額是50萬，不到59.5歲，要拿出10萬做首付，換算的月收入是： （500000-50000- 100000)/360 = 972/月。這一點我自己也算是記住了，以後如果要升級自住房的話說不定能排上用場。
上述的幾種收入來源，盡管Fannie Mae明文規定是認可的，但估計會有很多的lender不認可。這個問題不大，不需要所有的lender都認同它們，隻要能找到一個認可的，把問題解決就得了。
對於很多出租房現金流很好的地主，人家的租金收入就足夠了。而我則不行，我的出租房現金流太差，必須用其它收入來填補，我計劃用K-1收入，其實我已經投資了一些有K-1收入的私募基金（抱歉，由於高風險，不想回答有關私募基金的問題），隻是以前不知道K-1收入也可以用來做為貸款收入， 現在知道了，隻需要再多投一些，使總收入能達到退休前的收入就行了。這樣的話，我最關心的借貸力問題就可以解決了。
這其中的關鍵實際上就是資產的配置問題。比如有相同的資金，如果投入沒有任何分紅的成長型股票或基金，可能會得到很好的回報，但無法帶來貸款需要的收入，如果借貸力對你非常重要，而你又沒有足夠收入的話，也許應該把這筆資金轉投到分紅很高的股票、基金或REIT裏。這實際上也是本文的核心， 也是我自己正麵臨的問題。
顯然，我的計劃隻適合於我們自己，如果你是住在高房價地區，自住房動輒過米，那退休後的這點收入是遠遠不夠自住房的貸款要求的，如果還想使借貸力無限，那隻有把自住房的貸款還完了部分（再重貸）或還完全部這一條路。
其實，我也麵臨著類似的問題，我們的自住房便宜，即便收入很低也不會影響借貸力，但如果我們想升級自住房，那就跟住在高房價地區的朋友一樣了，解決問題的唯一辦法也就是多砸現金。由於我們退休前後的借貸力基本是相同的，這個與退不退休關係不大。
有些朋友會說，退休了還管什麽借貸力？首先，咱還沒老到不能動了的地步，盡管在房產上不想主動擴張了，但如果遇到好機會的話咱也不想放過。再說，就算不再買房了，如果以後利率降低的話仍然可以通過重貸來降低貸款成本。比如說1米的貸款，隻要利率降低一個百分點，每年利息就可以省一萬，至少對我來說，這是一個不小的數目 - 借貸力它本身真的就是財富！
當然，也可以選擇不需要個人收入的商業貸款投資商業地產，包括大型公寓樓，但目前這不是我的興趣所在。再說，這仍然解決不了已有貸款未來可能的重貸問題。
借貸力問題解決了，躺平前最大的顧慮也就消除了，太太也就可以隨時選擇躺平了。這年月最時髦的不就是躺平嗎？！嘿嘿，咱-也-會！
建寧 2022/08/20
