建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
為方便說明，文中將用以下例子：
房主幾年前買房的價格是16萬，到房主去世時已經折舊掉了6萬，剩下的Basis是16-6=10萬，房主去世時市場價是20萬。
現在比較以下幾種情況下的稅收問題。
一. 房主自己賣房
如果房主自己在去世前以市場值20萬把房子買了，那麽需要交稅的利潤是：
20萬（賣價）- 10萬（Basis）= 10萬
其中6萬的depreciation recapture，4萬的long-term capital gain。
二. 房主生前做為禮物贈與
比如父母在生前把房子做為禮物（Gift）送給子女，那麽子女將延續原來房子的Basis， 也就是10萬，如果子女以市場價20萬把房子賣了，需要交稅的利潤是：
20萬（賣價）- 10萬（Basis）= 10萬
其中6萬的depreciation recapture，4萬的long-term capital gain。
三. 做為遺產繼承
1. 繼承人沒在Title上 - 比如子女繼承
如果繼承人的名字不在Title上， 那麽繼承人會有 Step-Up Basis。
比如，如果例子中是子女繼承父母的房子，那麽子女繼承後房子的Basis就會提高到市場值，也就是20萬，這叫Step-Up Basis。以前的利潤一筆勾銷，所有稅務問題包括折舊等，就如同子女在父母過世那天買了個20萬的房子。
如果子女在父母過世後也以20萬賣掉房子, 那麽利潤：
20萬（賣價）- 20萬（Step-Up Basis）= 0
當然，這繼承人也沒有說必須要是子女，任何繼承人都可以。
2. 繼承人在Title上 - 比如配偶繼承
如果繼承人也在Title上，比如夫妻共同擁有的房產，其中一個過世，那麽健在的一方做為繼承人也有Step-Up Basis， 但是否是100% Step-Up取決於所在的州：
1）Community-Property State：
如果是住在community-property state，是100% Step-Up Basis，跟子女繼承完全一樣。
2）Separate-Property State：
如果是住在Separate-Property State，夫妻倆各自擁有50%的產權，隻有過世一方的50%有Step-Up Basis。兩方每人的Basis是10/2=5萬，各自擁有 20/2=10萬的財產。 由於隻允許去世的一方Step-Up Basis，也就是說去世的一方的basis會從原來的5萬， Step-Up到10萬，而健在的一方的basis不變， 仍然是5萬，所以繼承人總的basis 是：
5（自己的）+ 10（繼承的Step-Up Basis）= 15萬
如果健在的一方以20萬的價格賣掉，那麽利潤是：
20萬（賣價）- 15萬（Step-Up Basis）= 5萬
其中3萬的depreciation recapture，2萬的 capital gain。也就是說利潤都是健在一方資產的回報，過世一方的利潤給一筆勾銷了。
旁邊那位同學一看：哇！這太適合謀財害命了，就如同那些為保險索賠而謀害親夫（婦）的主一樣。這位聰明的同學，我可要批評你了，你的腦瓜是蠻靈光的，但人活著不能隻為錢，是不？所以心裏想想就得了，可別真的去幹，哈哈！
結語
可見，單從稅收上來講：
- 做為遺產繼承比生前做為禮物贈與更加有利
- 配偶中一方過世後賣房更有利
- 出租房的增值利潤要想完全免稅，或者永遠持有不賣，或者1031 Exchange 到死， 然後做為遺產傳給子女，就可以完全避稅了。
當然，無論是遺產還是贈與，都受法定總遺產額12米的限製。並且Step-Up Basis也一直是民主黨的眼中釘，未來是否會被推翻也難說。
如果是做為遺產繼承的話，最好在房主過世那年做個正式的appraisal，以此做為憑證，尤其是房子有大額增值的情況， 畢竟空口無憑，IRS 要證據的時候總不能隻寄張嘴過去， 對不？
建寧 2022/5/13
而假如考慮的不是買賣問題，而是繼承，那就很簡單了。首先就是美國的遺產稅門檻不算低，除非是幾百萬的房子，基本不存在遺產稅問題。
如果繼承涉及的錢太多，那麽使用living trust模式就是了，這東西本來就是為了給富人逃避遺產稅而設立的。你的孩子繼承時不僅不需要繳稅，而且不需要經過法院，一般一兩周就完成繼承程序，而不是常見的需要經過法院驗證的模式，需要半年時間（而且需要花錢，以萬計）。
做一個living trust不過幾百到一千的費用，明顯高於單純遺囑的費用，但益處遠大於遺囑模式。
而且你的孩子未來繼承以後可以自己根據需求解除這個trust，自由度很高。