用房產淨值投資私募基金的套利豪賭

近幾年我對一個詞青睞有加，甚至到了一見到它就兩眼放光的地步，隻要在那篇文章或書中看到它，我就一定要把它的語境和來龍去脈搞明白。比如前一段時間讀了美國地產大亨Sam Zell的自傳，他在書中就很鄭重地提到過這個詞（實際上他的第一桶金就與這有關），為了搞明白他所說的操作手法，我花了兩三天在網上查了很多信息才基本搞清楚。

我之所以喜歡這個詞，並不是因為它發音多麽好聽，也不是因為它的字母排列組合有多麽美，而是因為我自己得益於這個詞，準確地說，這個詞讓我賺了不少錢 - 說到底都是讓錢給鬧的！

現在有請主角閃亮登場，我所說的這個詞就是arbitrage（套利），這是金融上非常常見的一個詞。如果你看過我以前寫的東西，就會看到我曾經無數次地提到過它！

套利，就是利用兩個或幾個市場之間的價格差異，通過同時低買高賣的方式來獲取利潤的一種操作手法。比如說，如果說黃金在紐約證交所和倫敦證交所的價格是不同的，尤其是把匯率的因素也考慮進去後，就可以同時進行兩個操作，賣出價高的，同時買入價低的，就可獲利。比如說在紐約是每盎司是1800美元，在倫敦折算成美元是每盎司1810美元，就可以在紐約買入，同時在倫敦賣出，就可無風險獲利。套利的單位差價不需要太大，隻要交易量大的話，仍然可以獲得可觀的利潤。

銀行，就是靠套利吃飯的，如果儲戶存入的利息是3%，銀行以5%的利息借出去，就能獲得2%的套利空間。考慮到銀行的存款是巨量的，它的潛在利潤也是非常大的，這就是為什麽人人都想開銀行！

但人人都開銀行是不可能的，於是隻好努力再想點別的…

眾裏尋她千百度，驀然回首，銀行卻在自家屋！如果換個思維方式考慮，我們的家（房產）本身就是個銀行，或者確切地講我們房產的淨值就是銀行！

在美國，對有家庭收入的人，如果你的房產裏有淨值，很容易用套現重貸的方式拿出現金，然後用拿出的現金進行投資套利。考慮到目前是美國曆史上利率最低的時刻，30年固定利率貸款利息隻有3%，如果你拿出這筆錢的話，能否找到投資回報高於3%（考慮到風險的話應該高於3%）的投資機會？如果有的話，是否值得一試？

仔細對比一下，就會發現這種用房產套利的模式跟銀行的套利模式是一模一樣：

• 銀行套利: 借別人（儲戶）的錢，然後再投資到收益更高的項目中去
• 房產套利: 借別人（銀行）的錢，然後再投資到收益更高的項目中去

唯一的差別就是借錢的對象不同。

我剛投資地產時，一開始就從自住房中取出了所允許拿出的最大淨值，當時隻是受高人指點，自己稀裏糊塗還沒有完全回過味來， 兩年後投資的房產有大幅增值後，開始套現重貸，並用套出的資金購入更多的地產，我才醍醐灌頂般真切地悟到了其中的奧妙。不是有一句話說一種模式好的話就應該無限複製，於是就繼續如法炮製，套現重貸，繼續購買房產。以後但凡有機會，我是不會讓房產中留有多餘的淨值的。當年的貸款利率約4.5%，我當時就很確信，投資房產的長期回報超過4.5%是不應該有任何問題的。

我以前的套利模式隻是房套房，就是說用已經擁有的房子的淨值套現購買更多的房子，最近我終於第一次用房子套別的，具體說就是用房子的錢投資私募基金。

最早買的一個投資房， 買了一年半後房子有不少增值後我做了套現重貸，拿出的資金投到別的房產中去了。又過了大約五年，這個房子又有了不少增值，基於我不留多餘淨值在房子的投資原則，於是我對這個房子再次做了套現重貸，又拿出了所允許拿出的最大淨值數額，利率是3.75%。

這批資金，短期內我並不打算再投入房產了，我也有足夠的儲備資金了，便決定把這筆資金投入一個我關注很久的私募基金裏去，這個基金的年複利回報率是10.5%（是利率固定的優先股），考慮到我的借貸成本是3.75%，每10萬每年可以套利：
    100000 *（0.105-0.0375）= $6750
還是蠻可觀的的一筆利潤。

當然，若持續投下去，利潤會更加客觀：

• 5年利潤: 100000 * [（1+0.105-0.0375）^5 - 1 ] = $38624
• 10年利潤: 100000 * [（1+0.105-0.0375）^10 - 1 ] = $92167
• 20年利潤: 100000 * [（1+0.105-0.0375）^20 - 1 ] = $269282
• 30年利潤: 100000 * [（1+0.105-0.0375）^30 - 1 ] = $609637

最妙的是用的並不是自己的錢!

簡單說一下我所投資的這個私募基金，這個基金是投資不良房貸票據的。在美國，房貸跟其它商品一樣是可以任意買賣的，盡管大部分是銀行之間的交易，但任何人（或公司）都可以隨意買賣。票據有好的票據（借貸者一直按時交付房貸的）和不良票據（借貸者由於無力支付等因素停止交付房貸月供的），實際上投資不良票據的潛在收益可能更大。

舉個例子，假定一個餘額為10萬的房貸票據，利息是5%，借貸者無力償還，已經停止交付月供並繼續住在房子裏。投資者就可以買下這個票據，由於是不良票據，可以以很大折扣就可以買下，比如也許5萬就可以買下這個房貸票據，餘下的任務就看投資者能不能把投入的， 再加一定的利潤給收回來，最終有以下幾種可能的結果：

• 投資者找到房主跟他談判，說你欠了我10萬，但如果你現在就給我7萬現金的話咱倆就了結了，如何？ 如果房主同意了，給了7萬，其他費用比如律師費等額外費用有5千，投資者就可獲利1.5萬，回報有30%，這個過程也許幾個月就可完成。
• 投資者找到房主跟他談判，說你欠了我10萬，利息是5%，我現在發發善心，把房貸降為8萬，但利息為7%，你若不同意的話我就收回房子。如果房主同意了，重簽貸款合同，房主並開始按時每月付房貸月供給投資者。如此下去，一年後這個票據就會變為優良票據，投資者就可以以優良票據的價格賣出去，比如賣得7.5萬，另外投資者已經收到一年的房貸月供收入。
• 投資者找到房主跟他談判，無結果，投資者就可以啟動驅逐程序，收回房子，然後把房子賣出去或租出去。

這個基金的經理經常活躍於美國的投資社交媒體，包括美國最大的地產社交網站Biggerpockets，我聽過他幾次網上課程，讀過他寫的書，最重要的是他在社交網站沒有任何負麵評價，他自2007年開始接受外來投資者後每月總是按時給投資者分紅，從來沒有錯漏過，所以我不防信他一次。這個基金投進去後三年內不準退出。當然，我也明白，任何投資都是有風險的，沒有風險的也不能叫投資！

也許有些人會問，投這個基金比投資房產更好嗎？我的答案是否定的，我個人認為，投資房產比投資基金回報要高，風險要低。但我目前的情況不一樣，我的房產已經有些規模，並且我的杠杆用得很高，現金流很差，我現在更需要的是現金流，投資這個基金可以彌補一下我現金流的不足。如果我是剛起步，我肯定會選擇繼續投資房產。但既然我已經決定暫時不投房產了，把錢從房子裏拿出來投資這個私募基金套點利，總比把錢白放在房子裏沒有任何回報要好吧？！

投資要謹慎，投資有風險，隻是個人總結和筆記，不做為他人投資建議！

作者：建寧    2020/7/19  (轉載須經作者本人同意)