建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
沒錢可以投資地產嗎？這個問題不難回答：隻要有足夠的知識，熟悉行業規則， 有能力，肯努力，肯付出，肯定可以！
如果你對一個地產行家說：我缺錢，無法投資地產。行家當麵會含蓄地對你說：你缺的不是錢 ， 而是好的投資項目，隻要你能找到好的項目， 資金會自動找上門來！盡管這麽說，可人家心裏可能會更直接些：你缺的不是錢，而是能力，還有相應的知識和意識！
盡管金錢並不能買到一切， 但在不少情況下， 金錢和努力是可以互換的。 比如一個剛起步的小公司，資金匱乏，有的隻是人力，在這種情況下，不得不靠長時間的辛苦努力， 希望能打開局麵。 而一旦經濟實力充足了， 花點錢做廣告很容易就可以達到同樣的效果。 地產投資也是如此，如果你有充足的資金， 足夠的首付，並且貸款條件也滿足，普通人就可以很容易地買賣投資房產。 反之， 如果沒有資金， 要想達到同樣目標， 就需要更多經驗，時間，努力和付出， 甚至努力了也不見得能達成目標！
實際上， 在過去的三四十年裏， 有不少所謂的地產投資專家在宣揚零投入 (Nothing Down) 投資法， 代表人物就是Robert G Allen. 當然， 他們所指的零投入並不見得說是零首付（盡管在次貸危機前的泡沫高峰期時也有過不少零首付的例子），而是統指不用自己的錢，而完全用別人的錢（Other People's Money）來投資.
地產投資的基本原則是： 如果你能得到常規貸款， 一定要先用常規貸款，隻有在無法得到常規貸款的情況下才選擇創造性融資（creative financing）, 包括零投入投資法。為什麽呢？ 因為常規貸款無論是利率，費用，期限等條件都要比其他融資法要好得多，也就是說風險要低得多！所以，可以用不等於應該用!
但無論是在貸款條件嚴格還是寬鬆的環境下，零投入投資法一直有非常廣闊的市場， 尤其是對熟悉地產行業的行家來說， 更是被廣泛應用。
下麵簡單介紹幾種投資手法，包括如何完全利用別人的資金， 以及如何好好利用自己已有的資金。
利用別人的資金
1. Partner（合夥人）：自己沒有資金， 可以找一個合夥人（父母兄弟姐妹親戚朋友等）。 比如你找到一個好的項目，可以讓合夥人出首付和讓合夥人貸款，你來維修，管理，兩人各得50%的利潤。 也可以讓合夥人出首付， 你來貸款，兩人各自分得一定比例的利潤。這是一種風險極小的投資手法，壞處是搞砸了容易影響個人關係！
2. Seller Financing（賣方貸款）：在特定的情況下， 比如賣家房子很長時間在市場上賣不出去， 或者打算退休的人不想再繼續持有房產而想脫手， 做為買家的你如果沒有資金， 或者貸不出款了， 有些賣家可能會同意自己貸款給你。 正常情況下是銀行貸款給你，現在是賣家貸款給你，你月付貸款給賣家。 如果賣家的房子沒有貸款，賣家甚者會同意100%貸款給你， 不需要你首付。 或者如果賣家有70%的貸款， 自己有30%的淨值，賣家會允許你從銀行貸款70%， 而餘下的30%賣家貸款給你， 等於你自己零首付。 當然，大多情況下賣家貸款的條件比較苛刻： 或者利率高， 或者賣價高， 並且願意提供賣方貸款的賣家也不是很多！
3. Private Money Lending(私人借貸)：從親戚朋友等熟悉的人手中借錢買房。這裏需要注意的是一定要在商言商， 公平交易，要在別人自願的前提下， 不能占別人半點便宜。 千萬不能學中國借錢法：國內一個親戚30年前曾經從我父親那裏借了200元人民幣，30年後的今天人家錢倒是還了， 仍是200元人民幣 - 這哪裏是借錢， 分明是耍無賴，從別人手裏白拿錢！
4. Hard Money Lending: Hard Money Lending 實際上是Private Money Lending的一種， 不過通常情況下Private Money Lending多是指從熟悉的個人手中借，而Hard Money Lending是從專業的借貸機構或專業的個人借貸者手中借貸。市場上有很多機構和個人以此為生， 借貸一般是短期的，期限一般在一年或一年以內， 利息範圍在6~14%之間， 大多在8~12%之間。要找到這些人或機構需要多跟當地的投資者，投資者協會或俱樂部接觸，多聯係， 或者讓專業資深的地產經紀推薦。
5. Credit Card（信用卡）：還真是有不少人利用信用卡借貸投資地產的， 有的用來做首付， 有的用來做維修費用。 次貸危機前借貸條件比較寬鬆時， 有不少信用卡公司提供免費的預支現金（cash advance）, 很多一年內沒有利息， 現在這種情況不多了。 由於信用卡是高利貸，高風險，所以要慎用！
6. Syndication(私募眾籌)：這是專業人士的操作手法，譬如一個籌款人（英文叫sponsor或 syndicator）看好了一個400萬的公寓樓， 他可以找10個人， 每個出款10萬， 得到100萬資金， 然後再貸款300萬買下樓， 他自己可以從中拿到20%的利潤（包括租金和賣掉後的利潤），有不少高手真的可以做到空手套白狼！
巧用/借用自己的資金
1. Home Equity(房屋淨值)：如果你有房子， 無論是自住房還是出租房， 並且房子裏有多餘的淨值（equity）, 你都可以很容易地把這些淨值拿出來， 繼續投資別的房子， 這是最簡單， 最實惠，風險最小的操作手法，也是對於新手來說最值得推薦的方法! 目前， 隻要你有貸款的房子個數不超過10個， 美國兩房機構都允許你把多餘的淨值拿出來。常見的套現方法有三種: cashout refinance, home equity loan, 和HELOC。 舉個例子， 假定你的自住房市場值是20萬， 房子裏尚有10萬的貸款， 由於自住房最多可以拿出80%的錢出來， 你可以拿出： 20*0.8 - 10 = 6萬 現金出來， 差不多夠兩個投資房的首付。這種手法可以像滾雪球一樣不斷滾動， 任何一個房子一旦有足夠的淨值(由增值和付掉的貸款本金所致) 就可以套現出來繼續投資，幾年後就會有令人吃驚的滾動速度 …
2. 借自己401k： 你可以從自己的401k中借錢投資地產，但個人最多允許借出5萬。
3. Self-Directed IRA: 可以把傳統IRA轉換成Self-Directed IRA， 並用於投資地產。
4. 從IRA中拿出錢：有一些投資好手， 包括文學城投資論壇的幾位大佬， 都強烈建議關閉IRA， 從IRA中拿出錢來投資地產， 哪怕以交10%的罰金為代價！實際上不光是在危機低穀的絕佳時機可以采取這種策略， 就算是在房市正常時期， 如果你能買舊房子自己Rehab，也不是一種壞的策略。 但新手可要謹慎行事！
財富要靠付出和努力來獲得
從一定程度上講，這篇文章有點多餘，因為對行家來說，這些小兒科的東西人家早就知道。 而對讀起來感覺還蠻新鮮的初始者來說，除了上麵提到的 Home Equity 和 Partner 以外， 其它高難度高風險的動作， 估計你知道了還不如不知道， 免得不知深淺誤入陷阱！
我前麵強調過，有些事可以做不等於應該做! 比如你可以從別人那借30%利率的貸款，不等於你應該去借！上述提到的各種非常規策略， 一般情況下代價都要比常規策略要高得多， 對於行家來說，人家做過多次了， 知道其中的利害關係，問題不大。 但對一個沒有多少經驗的新手，去嚐試一項代價高昂， 風險極大的事情， 就不見得是明智之舉， 反而不如腳踏實地，一步一個腳印的打好基礎， 才能走得更遠。
我自己作為一個投資者，由於資金不足，每次都是用很高的杠杆，並且我也認為高杠杆是地產投資的法寶。但我並不喜歡“零投入”投資法，主要是跟常規投資法相比， 代價太高昂！行家可能在代價高昂的情況下也能做到好的回報， 而我並不覺得自己能做到！
如果你目前是手無分文， 兩手空空， 要先想辦法提高自己的經濟條件，增加自己的積蓄: 或者努力增加自己的收入， 比如換份收入較高的工作， 多打分工， 若是地產行業的你可以先做經紀人， 或者做wholesaling來掙取首付； 或者努力降低自己的消費； 或者兩者並舉，至少應該滿足FHA貸款的條件！
當前的FHA貸款，最低首付隻有3.5%，就是兩房機構的常規貸款中也有最低首付是3%的。作為一個初始者， 與其冒較大的風險去嚐試100%用別人的錢去投資， 還不如嚐試相對低風險的辦法，努力去掙夠3.5%的首付。 由於FHA貸款隻使用於自住房， 即便你已經有自住房了， 如果你肯做出付出和犧牲， 也是有辦法的： 你可以把自住房出租，而把下一個要買的房子作為自住房， 就可以用FHA 貸款了，在這過程中如果你能好好利用以前提到的 House Hacking策略， 就會大大加快你的投資進程。
另外， 好好利用 BRRRR策略， 就可以循環利用你有限的資金， 並逐步增加你持有的物業！
地產投資的途徑有很多種，每條途徑要付出的努力和代價是不一樣的。一個聰明的投資者，需要的是找到一條適合自己的路！
作者：建寧 2018/4/6 (轉載須經作者本人同意)
您是對的， IRA 不可以，我已經改正了， 多謝！
不完全讚成"有能力就不會沒錢"，再有能力的人也有個起步階段，不能說有能力的人從娘胎裏出來也順便帶著幾百萬吧？ lol
完全讚成“不要以為投資地產就一定會賺錢的，時機不對，操作不佳，虧錢的也是大有人在的”。 過去十年是地產的黃金十年，在這期間投民居虧錢的話也需要很大的本事， 哈哈！