建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
這篇小文，是我認知上很大的一個裏程碑， 也是自己多年理論 (讀書)+實踐 (投資房產)+思考的結果。 在這裏跟大家分享一下， 並誠懇地接受大家的指教！
我不理財，財不理我
這是前些日子我跟國內年邁的老父親在電話裏說到房產投資時父親嘴來說出的一句話， 驚得我下巴差點都掉下來！ 這的確是非常有智慧的一句話：它告訴我們在追求財務自由的路上不僅要采取積極主動的態度， 更重要的是， 要對錢財的特性和運行規則有一個正確的認識和理解！
在生活中， 我們經常會聽到有一些人害怕貸款，一提貸款搞得晚上都睡不著覺！ 還有一些人自己的房貸利率隻有3%，卻想急急忙忙還完（這種事我以前自己就幹過）。 如果你接近退休或已經退休，你想趕快還完以便了卻一樁心事， 也未嚐不可。 但如若你還年輕， 尚處在財富積累階段， 這是否是一種明智的選擇呢？ 答案顯然是否定的！ 盡管我們必須要承認， 不同的人接受風險的程度是不同的， 但有時我們的這種恐懼是否是來自於無知？ 遠古時代， 當人們遠不了解天文的時候， 日食和月食這些天文現象往往使我們的先輩們驚恐萬分。但我們現在對這種現象早也不奇怪了。同理，在理財方麵，比如貸款，如果我們多學習一些金融和理財方麵的知識， 是否會做出不同的選擇？
當今的社會是一個資本的社會，資本（借貸）就是經濟的血液， 如果我們連對正常的，公平的商業借貸仍然心存恐懼和成見的話，我們是不是太遠離社會了。 大多公司從創建， 成長，到壯大，基本都離不開資本的扶持（除非你是王思聰！）， 包括google， Apple， HP等巨頭。這是他們基本的套路：先是在自家（包括車庫）創業，資金不夠就從親戚朋友出借， 甚至抵押自己的房產，逐步成長後，天使基金， 和各種風險基金會相繼介入， 扶持公司壯大！基本上可以說， 沒有資本的介入， 就沒有這些公司的發展壯大。這些公司為什麽要借錢呢？ 因為他們想掙更多的錢，而借錢能達到這種目的！
目前世界上市場值最大和持有現金最多的公司是誰呢？ 是Apple， 如果告訴你， 就是Apple這樣持有巨額現金的公司， 最近仍然在發行債券， 也就是說向外借錢， 你不會認為Apple的CFO是個蠢貨吧？
總之，借錢不一定不好， 合理利用會使你掙更多的錢！
今天借的債務將是明天的財富
對於借貸，一般來說風險越高，利率越高，風險越小，利率越低。 地產因為可以作抵押，對債主來說風險較小，因而地產借貸比較容易貸到長期低息貸款，使得借貸成本低，這就使得地產投資有比較高的成功率。經濟實力單薄的，更應該好好利用長期固定低息貸款，以彌補自己的資金不足。
其實很早以前，在加州灣區擁有幾個出租房的朋友曾經勸過我，讓我也買投資房，但我當時手中隻有很少的幾萬美元，總覺得投資需要很多錢，所以很有點不以為然。 但朋友說， 你資金不多但你信用好， 可以貸款買房！這句在現在看起來這麽顯而易見的話，當時是半信半疑， 可見， 無知真可怕！
Steve Dexter在他的書 Real Estate Debt Can Make You Rich的封麵有一句話：What You Owe Today Is What You Will Be Worth Tomorrow （今天借的債務將是明天的財富），這話用到地產投資上簡直是太絕了！實際上這話與美國最大的 地產經紀公司 Keller Williams Realty公司的創始人和董事長Gary W. Keller 在他的暢銷書The Millionaire Real Estate Investor提到的四步曲有異曲同工之妙。 The Millionaire Real Estate Investor這本書在地產投資方麵對我來說是醍醐灌頂的一本書，他提到了成為Millionaire的四部曲：
- Think A Million： 忽悠你買房子沒商量！
- Buy A Million： 借錢，要擁有百萬首先得先買百萬！
- Own A Million： 房客幫你還完不就成你的了！
- Receive A Million：自己的搖錢樹當然接著搖了！
絕妙啊！多借才能多掙！
披著Debt外皮的Asset
Robert Kiyosaki 在他的暢銷書 Rich Dad Poor Dad 曾經提到，他說很多人分不清啥是Asset， 啥是Debt，買了Debt還認為買了Asset。這是他的定義：
- Asset：往你錢包裏裝錢的，使你錢包越來越鼓
- Debt： 從你錢包散錢的，使你錢包越來越癟
按照這個定義： 你花10萬買輛豪車， 你買的就是Debt，10年後基本就從10萬變成零了。大部分的自住房也是Debt，除非像灣區價格瘋漲的地區，可能算Asset。有正現金流的出租房是Asset。我們應該多買Asset，少買Debt。
如果按照這個定義的話， 我們借貸100萬（Debt）， 如果每年能給我們帶來5萬的財富， 是不是應該是Asset， 越多越好！ 所以這100萬Debt實際上是披著Debt外皮的Asset！
地產投資不用杠杆就糟蹋了這門生意
有位地產大佬曾經說過這樣的話： 地產投資若不用杠杆就糟蹋了這門生意!
先來看一些曆史數據：
- S&P（標普）指數年回報約 10% （包括分紅）
- 過去約100年美國房價年均增長約 3%
- 出租房租金年回報（Cap Rate）約 7%
若用現金買房， 年回報是 3%（增長） + 7%（租金）= 10%， 也就是說， 若用現金買房， 年回報跟S&P指數年回報差不多。 換做是我，若用現金買房， 我還不如直接買S&P指數得了，省事， 並且回報一點也不差。 這甚至也包括San Francisco Metro： 根據最新的數據報告，San Francisco 從1991到2017 的第一季度，房價年均增長約 5.2%，可那裏的租金回報低，就算是5%， 5 + 5.2 =10.2%， 比S&P指數也好不到那裏去！
若用杠杆， 年平均增值3% 雖然不高，但3倍杠杆就能轉化成12%，4倍杠杆就能轉化成15%， 再加租金收入， 達到20% 小事一樁， 這回報估計連股神老巴都不敢小瞧！
所以，不用貸款， 您還真是糟蹋了這門生意！ 真的！
空手套白狼和雪球效用
空手套白狼在大多語境中跟騙人基本上是同義詞。 但在地產投資中卻是很容易合理，合法地做到的。這主要是通過套現重貸（Cashout refinance） 來實現的。 比如你買一個20萬的房子， 首付4 萬， 幾年後若房子升值， 你就可以很容易的通過重新貸款把這4萬拿出來。 高手們連首付的4萬都可以通過私下借貸（private lending）等做到 – 真正做到空手套白狼！
Gary W Eldred曾在他的Investing in Real Estate, 7th Edition書中提到： 他的一個做地產投資的朋友一般每5年做一次套現重貸。簡單的算術就知道他為什麽這麽做了：假定買房子20%首付, 又假定房子每年增值3%， 那麽5年下來， 增值就差不多有16% （1.03的5次方）， 再加上已經付掉的貸款本金, 5 年下來還真是差不多20%， 夠下一個房子的首付了。再過5年就可以再買2個了。 也就是說自己隻需要出第一個房子的首付， 10年後就可以有4個房子了。這就是雪球效用。
如果你有幸住在房價增值快的城市， 或者遇到像2008次貸危機那樣的絕佳機會，這種雪球效用會滾動很快。
合理利用杠杆和風險控製
杠杆能放大利潤， 也能放大損失， 所以杠杆要合理利用。對風險控製方麵，主要是通過留有足夠的現金儲備或信用額度，盡量避免短期大額貸款，控製現金流， 和買足保險。控製現金流非常重要， 不能有負現金流是最低要求，也是我自己的底線，否則很容易成為吳京華第二。風險控製非常重要， 但不是本文的論述重點，在此不再詳敘。
作者：建寧 原創於2017/08/04 更新於2021/7/20 (轉載須經作者本人同意)
理論上講隻要 “房價漲幅+租金收入率 > 貸款利率"，就可以做。當然，這樣有負現金流，你得有能力承受。
如果你留有足夠的儲備資金。以你前麵提到的數據， 絕對可以做。因為總體回報率還是很高的。
但若你沒有足夠的儲備資金，這種做法就比較危險。 主要是要看你個人家庭經濟情況。
有一個投資房，現在就是每年虧1萬刀。房價漲幅8%左右。地稅水費等雜費4千刀左右。