小地主最近思考的幾個問題。

雖說加入地主行列進行“韜奮”工作有十好幾年了，但是按照規模來看還是個標準的小地主。幾處出租房子的收入加上工資勉強維持日常生活，但是遇到大的開銷還是不夠。從家庭資產的配置上算，大概80%-85%都是在房子上，其他金融資產15-20%的樣子。這是大前提，我下麵的考慮都是從這個大前提出發考慮的。每個家庭的資產和收入都不一樣，您看看就行。

最近遇到幾個事情，引起對“韜奮”事業的思考，說出來請大家給參謀參謀，也許這些問題已經有過來人遇到過、解決了，有了經驗能提供，那就再好不過了。

首先是孩子還有幾年就上大學，學費的問題要考慮了。按照我的收入和資產，估計financial aid申請不到，那就要自己準備一年4萬（州大）或者8萬（私立和外州），四年16-32萬。錢從哪裏出？401（k）、年金賬戶的錢拿不出來，股票基金賬戶金額太少，恐怕需要從房子上想辦法。賣房子有點舍不得，這幾年漲得不錯，如果賣掉capital gain要交將近25%。而且賣一處房子出來的錢都會大於32萬，多出來的錢還要安排。或許做個1031，換一處便宜點的房子，拿一些root 出來？又或許再做個re-finance，多貸一些出來？但是現在的利息有覺得太高。實在不行就申請學生貸款，利息也高，好在貸款利息可以抵稅。

最近加州很多人在說long term care的事情。需不需要買？似乎可以不買，反正工資收入沒多高，收稅也有限。但是又怕老了真會遇到這種狀況，每個月一萬多的護理費是個負擔。倒也不是付不起，真是窮人付不起倒好了，有政府的白卡可以申請，我們肯定又是不符合的。如果到時候又要賣房子支付，capital gain的問題又出來了，要付一大筆稅。

也在考慮養老的收入問題。正常情況下，社安金、退休賬戶和年金的收入，再加上出租房，應該是夠用了，但是我們想退休後到70歲、身體健康時多出去走走，回中國、看世界、坐郵輪（學習老朽好榜樣），出租房的打理到時候可以有問題。這次回中國一個月恰逢房子換租客，過程比較麻煩。有了這次的體驗，有點擔心今後外出房子的管理問題。大地主可以有管理團隊打理，小地主比較辛苦，隻能靠自己。我之前有過異地城市請管理公司打理的教訓，空置率高租金收不上來維修費用不合理，結局就是賣房換地兒來解決的。也許我那個時候會賣房，把錢放在投資賬戶裏去投資，不過恐怕要請專人管理才行，自己也沒有時間精力搞。

為了避免賣房交稅，盡量還是把房子拿到過世後再留給孩子們吧！做了trust，把房子裝進去，到時候避免法庭認證的繁瑣和開銷。目前情況看資產應該不會超過遺產稅免稅額，不過還有幾十年，說不準房子會漲多少，也說不準未來遺產稅免稅額會調到多少。幾年前趁還年輕買了些終身的人壽保險，如果需要交遺產稅，可以提供資產來源。

最近沒有擴大房子規模的打算了，因為算算帳，孩子上學、養老退休這些應該是夠用了。我目標不高，對生活水準要求也低，沒有發財的欲望。年輕的時候都沒有發財，現在就更不懷夢想了。