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旅居美國的所見所聞所感
一個月前，我連續寫了兩篇關於國內房產稅的博文，《房地產稅真的來了！》，https://blog.wenxuecity.com/myblog/77962/202110/32806.html，《房地產稅真的來了（續）》，https://blog.wenxuecity.com/myblog/77962/202111/4441.html，試圖對未來國內房價的走勢做些分析，引來諸多博友的關注和留言。
最近國內的房價又出現了一些新變化，無論是國家統計局還是民間研究機構，披露的數據都在顯示：樓市這艘巨輪，正在轉向。
房地產有顯著的周期性特征，經曆了持續多年的炙手可熱後，適度降溫也屬正常，加上國家調控政策的推進，2021年下半年以來，房地產行業開始麵臨前所未有的壓力，硬著陸的風險已初現端倪。
從統計局公布的數據看，2021年三季度全國商品房銷售同比下降了12.5%，新開工同比下降了17.4%。房地產銷售驟然下降主要有兩方麵因素，一是三季度居民新增貸款比去年同期累計減少了5100億元，這是2018年以來最大的連續收縮，二是消費者擔心受恒大事件影響，其他房地產企業也會出現類似困局，故普遍持觀望態度。
國家統計局幾天前公布的10月份70個大中城市新房與二手房數據顯示，70個城市中有52個城市新房環比下跌，64個城市二手房價格環比下跌，說明全國房價已出現普跌的跡象。
上海的情況也不例外，往年金九銀十房屋銷售的黃金季節早已成昨日黃花，10月成交麵積109萬平方米，環比雖然增長11%，但同比下降54%。二手房價格，跌回至38811元/平方米，同比下跌7%，已回到了兩年前的水平。據統計，上海所有小區可比價格跌幅在10%至20%的二手房小區占比多達37.2%，可比價格跌幅在0%至10%的二手房小區，占比約31.8%，另有31%的二手房小區可比價格仍有所上漲，價格下跌小區占比接近7成。
與樓市密切相關的租賃市場同樣加速降溫，11月，全國60%的城市租金環比下跌 ，成都、上海、天津、無錫市4個城市自9月起連續3個月環比下跌，廣州、合肥、寧波、深圳、長沙、重慶市6個城市則自10月起連續2個月環比下跌，其中尤以哈爾濱、鄭州、大連以及蘭州市環比降幅超過30%為最大。
我讀完以上統計數據，不得不感歎，十年河東十年河西啊，哪怕是上海這樣經濟實力強的城市，在麵對金融杠杆政策轉向時，同樣會出現房價下降的局麵。
感恩節期間我與上海的朋友在微信聊天，他作為業內人士，告訴了我上海目前樓市信貸收緊的狀況。
信貸收緊的標誌主要是以下兩條：
- 放款時間不斷延長，自去年底以來，央行開始限製各類銀行資金流入房地產市場和個人住房貸款市場的比例，導致今年下半年出現了全國性的買房貸款難。上海下半年以來，銀行給二手房的放款時間，基本上是半年起步。在此背景下，購房者有心無力，畢竟絕大多數人買房，都離不開銀行貸款的杠杆支持，因此二手房成交量都大幅下挫。
- 二手房首付比例大幅度提高，上海在7月份開始執行二手房價格核驗，8月份又公布了三價就低政策。這兩招直接的結果就是提高了首付比例、降低了杠杆。
所謂二手房價格核驗，就是業主想要掛牌二手房的時候，價格必須經過官方核驗，核驗之後才能掛牌，沒有通過核驗的不能掛牌，相當於執行官方指導價。
三價就低，就是在二手房買賣過程中，存在三個價格，合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價，比如按過去慣例，一套1000萬網簽成交的房子，稅務部門評估的價格可能隻有800萬，銀行評估價格可能隻有600萬。上海8月份規定，銀行發放貸款根據三個價格中最低的來定。公開資料顯示，在價格核驗和三價就低之下，上海的首付實際比例，首套從3.5成變為6成，二套首付7成變為8成甚至9成。 從上述黑體字中可以明顯看出，銀行已把未來房價下跌帶來的貸款風險控製在最低，而購房者如果在高首付的前提下購房，顯然會承擔更多的風險。
從以上兩個因素就可以看出，一年來，金融機構已開始壓縮對房地產的融資，企業和居民資金流入房地產的速度也隨之開始減緩，再加上以恒大爆雷為代表的房地產負麵新聞不斷，房地產稅也已箭在弦上，形成了樓市量價齊跌的緊縮效應。
影響未來樓市的另外一個不可忽視的因素是，中國2020年的人口出生率僅為8.52‰，首次跌破10‰，創1978來43年的新低，已低於日本的出生率，所以國內有識之士早已指出：中國人口負增長大概率會提前到來！
我以前在博文裏提到過的那位中學同學的兒子，結婚已經四年了，夫婦都有著一份體麵的工作，但一直在先買房還是先要孩子上糾結，至今還是沒有任何進展，如今年輕人之亞曆山大可見一斑。
