不聲不響
分享房產投資的心得體會
今天終於把我的5家庭中的最後一個單元租出去了，寫個文章紀念一下。
2019年開始投資，陸續買了幾個SFH後，都順利出租了，每個都有400-500的現金流，非常高興。當時口袋裏的錢用光了，退休賬戶裏還有10萬塊可以取出來。所以就繼續到處看房子。2019年11月終於看到一個多家庭，位於黑人區gentrification區域。周圍有不少新的房子。這個房子在市場上有一年左右，價錢從45一直降到41萬，一直賣不出去。我就聯係了Listing agent要看房子，覺得房子還不錯。就下35萬offer， 被接受了。
做貸款時才明白5家庭要做商業貸款，原來的貸款經紀做不了，又聯係了好幾家銀行，一開始都說可以做，後來一看我是投資小白，都不給批。後來被逼急了，把周圍的銀行和credit union的電話找到，一家一家地打。終於有個credit union 同意貸款。
2020 年4月，正好COVID流行，經濟前景不明了，還是硬著頭皮closing了。
Unit 1租金800元，租金是一個福利機構支付。租客是個20歲的3孩黑人單親媽。說話很Aggressive。後來的交流多了，發現她由於是單親媽媽，總擔心被別人欺負，所有總表現的很Aggressive, 主要是為了保護自己的利益。後來發現我不欺負人，她也就放鬆了，我們一直都很有很好的交流。
她的租約到期時，我要漲租到1000元。她說沒問題要續約，而且還要加上她的新男朋友，當時她的男友因為非法持有武器罪被抓，急需一個租約證明居住地。我不想續約，但是由於COVID期間，我估計也趕不走她，所以硬著頭皮簽了約。
Unit 2租金640，租客是年輕的黑人單親媽媽，住了沒幾個月，租約到期就搬走了。
Unit 3 租金657， 是對從孟加拉來的夫妻，房間住的非常髒。
Unit 4 租金575，是個住了近20年的基督徒老太太。
Unit 5 租金675， 是個1米9的黑人大壯。Facebook上的頭像讓人很害怕。
買下了以後，租客都按時付租，但是租金太低了，就想著慢慢提高租金。Unit 2租客自己住了幾個月，租約到了就走了。我心裏很高興，找人把房子收拾一下，租850，順利招租。結果這個租客是最頭疼的租客。付了兩個月後，就開始不付租了，我開始了長達1年多的驅逐。
Unit 5是個大老黑，又高又壯，但是交流起來覺得還不錯。於是壯著膽子跟他說要漲到800，結果人家說付不起，我說付不起，那就搬出去吧，時間上我可以配合。這個租客把房子維護地很好，搬出去以後，我直接掛800出租，很快就租出去了。 結果新來的這個租客經常帶人回來，抽大麻，夜裏還很吵。其他租客都跟我抱怨她。於是我按了攝像頭，並且上門警告，稍微有了一些收斂。這個租客也是讓我頭疼的一個租客（就是被SWAT抓走的那個人）。
Unit 3 亞洲夫妻被樓上的租客折騰的夠嗆，決定搬走了。有一天跟他們聊天，才了解了這個房子的一些黑曆史。UNIT1之前的租客在家裏開party時，和客人發生爭執，被一槍爆頭。Unit3原來的租客是個愛偷東西的老太太，有一天因為吸毒過量，死在了走廊裏。我這是才明白賣家為啥要降價賣房子了，
他們走了以後，房子很髒。花了8K維修。吸取前麵的經驗，寧可空著，也不能找個頭疼的人回來。空了6個月，終於租給了一個機構付款的單身，租金800.
Unit 4是個80歲的基督徒老太太，租金575， 非常低。有一天我跟她商量漲租金的事，她說：I don’t know what to do, but GOD is good. 我也說GOD is good. 但是已經決定不給她漲租了，可以按這個價錢供她到最後。
Unit 1 今年2月搬走了，簡單裝修後，空了3個月終於租出了，也是租給一個機構。租金1200. 至少可以保證租金2年。
花了兩年時間，經曆過驅逐，經曆過SWAT進去抓人，經曆了地下主下水管道開裂，經曆了對付各種各樣的令人頭疼的租客， 這個房產終於stabilize 了。按照8% CAP 來算，這個房產增值20萬，目前現金流2000元。如果做Refi的話，可以完全把首付的錢拿出來，而且還有現金流。算是商業地產的BRRRR吧。
