2021 投資總結-不聲不響的第二年

寫總結的原因有兩個，第一個是記錄一下自己的學習和成長，第二個原因是總結是為了將來最好的投資。另外在投坦學到了很多，很多帖子是真金白銀，含金量非常高。特別感謝咪姐，老朽，關老爺，快哥。另外一個ID 發帖子很少，叫做Oceanview。 非常感謝她的帖子，最初我還不知道BRRRR的時候，看了她的帖子好幾遍才明白從Refi裏把錢貸出來的過程。我也計劃寫個10年，看看10年投資路可以走到哪裏？

Education：

1. 今年我聽了每一期的bigger pockets real estate podcast，確實非常有幫助。有一期的嘉賓說了一句話讓我印象非常深刻 “a good system make ordinary to extraordinary ”。後來就開始學習建立自己的system (標準化流程)，如何檢查房子，如何選租客，如何維修房子等.

 

2. 今年上了兩堂地主的必修課(Eviction)。第一堂課順利結業，政府的租金補助已經批準了，沒有損失租金。第二堂課還在進行，估計也可以收足租金（12個月）。當時租客一開始不付租金的時候，我很慌亂，心理七上八下地不知道該咋辦呢？從沒經曆過這樣的事情。後來查了查資料，熟悉了過程，就自己file 了eviction，等到走完整個過程，也就沒有那麽慌亂了。現在回頭來看，這兩個case.我都有沒做處理好的地方，以後可以改進。

Deals:   

1）1月份，看到一個40-unit self-storage, 在城市主幹道的傍邊，是兩個parcel 拚在一起的1萬尺的地產。要價45萬。我當時手裏有5萬塊，網上找到有SBA loan，可以貸90%。這樣就差不多了。貸90%的現金流還有2000塊， Cash on cash 40%以上。另外這個地方也可以改公寓，那就是PLAN B了。我和賣家電話裏表示可以offer listing price，賣家同意了，我 怕有變化，直接開車到他家裏把合同給簽了。簽合同的時候他當麵打電話把另外兩個買家的offer給拒了。然後開始辦理貸款。結果這個賣家好多年沒有報稅記錄，沒法做SBA loan，我也沒錢放25% down pay做普通的商業貸款，試著找個partner，結果也沒找到， 這個deal就黃了。

2）3月份，看到Zillow提醒，我關注的地方有房子上市。2個duplex，共4units，第一個120k, 租1800，第二個185k, 租2200。上市10分鍾就約了listing agent，看完房子以後，順利全價買下5月份過戶。租客都按時付租。120K的這個房子租客剛搬走，正在裝修（今年第三個BRRRR），估計裝修後可以升值到160K，估計能租到2400。180K的房子目前Zillow 估價200K，租2300. https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1462462.html

3）6月份看到一個房子，就是我之前說的有上百個房子的牛人B的房子，簡稱牛B。105K買的，租1300. 7月底過戶後，直接漲租到1500。 房子有些舊，等以後租客搬走以後，裝修一下可以到160k左右。 https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1476347.html

4) 7月份看到有個duplex， 要價99K，上市半個小時就聯係了agent，但是listing agent 不做dual agent，我找了我以前的agent，直接下了125K offer，馬上接受了。房租1700。 明年可以漲到2000塊。這個房子過戶很久以後都沒有見過租客，隻是短信告訴租客我是新的主人，租客cashapp按時付租。

5）7月份從牛B手裏買下了另一個房子，是第一個BRRRR， 74K買入，修好以後估價165K，還掉高利貸後，還賺了25K和一套房子。房子現金流700塊。從買入closing到refi closing 共79天。

6）10月份有簽下合同第二個BRRRR，與前一個房子在同一條街上， 80K， 18k rehab, ARV 150k. 租金和上一個差不多，現金流700。

7）11月簽了合同，買下三個連在一起的rowhome，74k 一個，兩個準備做BRRRR，還有一個74K的房子租1100，現金流不錯，而且租約還有效，就用傳統的loan買了。明年1月過戶。

今年不算沒過戶的3個房子，總共買了9個unit，平均93K一個，平均租金1171。現金流大概每戶500元。算了一下自己所有的房子cash on cash 26%， cape rate 15%, 收益還是很好的。

今年7月份以前的策略是買好現金流的房子，一點點地攢首付。自從做的一個BRRRR後，覺得這個實在是太有威力了，結合hard money lender, 幾乎可以做到空手套白狼。明年隻做BRRRR, 目標是成為當地的牛人F.

 

今年當地主的心態也好了很多，處理租客的緊急的電話也可以心態平和的處理。無論是租客的短信轟炸，還是電話裏的吼叫，還有半夜裏地下室的主排水管漏了，還是租客1年多不付錢，都不能讓我失去平和的心態了，不影響吃飯睡覺和正常的生活。

 

另外今年暑假全家度假3個星期，完全脫離了出租房上的事情，雖然中間的出租房也有很多事情，都是電話請人解決了。躺平了3周，感覺很好。慢慢地建好維修和維護的係統後，以後就可以躺平做遊輪了。