前段時間看著房地產市場因為利息升高而開始冷卻，就開始考慮把一個在出租的condo賣掉變現。有這個念頭主要是怕利息升高房價跌以後，condo會跌得比較多，也不容易賣掉，因為condo的貸款一般比house要難。
這個condo紙麵上增值還可以，但算了一下賣房的賬，好像過程也損失不少，用數字說話。
這個2 bedroom condo是十年多前買的，當年是銀行房，7萬買的加裝修成本到了7.5萬。前些年大概就是十多萬感覺沒怎麽漲，所以也沒想賣。最近查了下，去年底今年初有好幾套同小區小一點的房型成交在20－23萬之間，我這個大一點但多年沒裝修的可能22萬左右能成交。
假設能賣220,000，原始成本75,000，大頭是capital gain tax。過去十多年報稅共有32,000的depreciation，我的理解根據depreciation recapture，這個depreciation應該要從成本減去，造成這32,000也要交稅，而且depreciation recapture要按當年的收入稅率而不是capital gain稅率交稅。
要規避capital gain tax很多人會用1031 exchange，可使用1031這個工具也有不少花費，像管理費、律師費、專門的會計費等，如果可規避的tax高當然可行，但這個condo金額不大就不一定很有意義了；另外1031 exchange要求幾個月內要買另一個房子，現在這種情況我本來就是想套現，也不想馬上去買其它房。所以綜上我不打算用1031 exchange。
計算如下：
賣房費用：經紀費6％是13,200（按常規，不考慮自賣），賣前刷牆換地毯等必要裝修算5,000，律師費交易稅費等算2,000等，共20,200
所以capital gain為：220,000（賣價）－20,200（賣房費用）－75,000（原始成本）＝ 124,800 。 如果fed capital gain tax rate 15% + state tax rate 5% = 20%， capital gain tax 就為 124,800 X 20% =24,960
Depreciation recapture 32,000 是按照當年收入稅率收稅但最高不超過25%，所以按25％算：fed income tax rate 25％ ＋ state tax rate 5% ＝ 30%，depreciation recapture tax 就為 32,000 X 30% = 9,600。
總增值稅為 24,960 ＋ 9,600 ＝34,560
這麽算下來，賣這個condo的總花費就是 20,200（賣房費用） ＋ 34,560（tax)＝54,760。這要condo價格跌5萬才能打平，是否值得去花時間精力折騰一次？
如果繼續出租的話，現在的房租也是雞肋。這condo從十多年前開始出租起，第一個房客一直住到現在沒換過，租金從1000開始，一直漲得少，到現在才1250，HOA這十年漲了一次從260到275。住著的房客還不錯，除了大概一年一次的必要維修基本不找麻煩，不過這幾年冰箱爐子因為老化了，都陸續換成新的比較好看的不鏽鋼冰箱爐子。現在房租的市場價大概是1600＋。
可對老房客也不好意思漲太多房租，但地稅保險等都在漲，尤其地稅可惡，今年漲了20%，這兩年合計漲了35%，city真是通貨膨脹的積極推動者，逼著房東漲房租。老房客的房租前麵好多年沒怎麽漲，去年剛從1150漲到1250，今年也不能一下子漲好幾百，那可是漲20％＋了，city做得出來，我做不出來。老房客住這十多年從2人家庭增加了2個孩子變成4人家庭，按時交租不找麻煩，有點像朋友，房租漲多了真下不了手，但房租漲得少就是雞肋，純收入比以前還減少了，ROI越來越小。
如此看來，賣房套現不一定劃算，繼續按現房租出租也是雞肋。想來想去，隻有適當漲房租這條路了，取個中間值，希望老房客可以理解。
對這個condo的處理思路就打算這樣了，寫下來留存，以免以後有一天發問當年為何這樣處理。
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後續：給老房客寫信，告訴他因為通貨膨脹太高、city地稅保險等費用增加太多，所以房租不得不漲到1500，提前2個月通知他。到網上搜了下同小區其他condo的租金，找到一個小點的2bedroom租1700的廣告，還有1bedroom租1500的廣告，一起發給房客了。
也想過老房客會不會因漲房租搬走，他如果搬走我倒是也無所謂，可以按照市場價出租了，就是需要花幾千換地毯刷牆。但他應該不會搬的，我的房租一直比市場價低，就算搬出小區其它的私人出租房房租也差不多是1600＋，但就沒有小區配套的遊泳池網球場和綠化了。
這個房客在這租了十多年，有點想不通他為什麽不買房。他原來申請時工資和信用還是可以的，那時房子也便宜，估計是湊不夠首付吧。
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5/15/2023：一年之後的後續，記錄一下。
通貨膨脹仍高、city地稅保險等費用持續大增。去年冬天condo的水管老化漏水，淹了兩個衛生間地麵和一個臥室的地毯，保險公司出錢換這幾個房間的地麵。過去幾個月把這幾個地麵換為LVP，又修理了壞的幾個門和牆等。現在的contractor費用真高。
過去一年本地房租又在大漲，漲得自己都覺得有點離譜，也許是有很多新房東拿房成本高。我也不得不漲，本來想漲到$1700，比市場價仍然低200左右，後來想想算了，大家都不容易，漲到$1650。
提前2個月通知房客，到網上搜了下同小區其他condo的租金，正好找到隔壁的一個小一點的2bedroom租1950的廣告，還有另一棟樓的一個新換地板新刷牆的2bedroom租2200的廣告（這租金真是離譜），一起發給房客了。
還給了房客一個選擇，如果他想把另一個臥房的老地毯也換成LVP，就每個月多加$45。我的contractor是建議我把這個房間的地毯也換了，因為老地毯已有十年，但我覺得這屬於improvement，我不可能自己吃下這個cost，Contractor當然是希望多幹些活。問了房客，房客不願意，我就算了。等以後賣房或換新房客時再換吧，再加上客廳的老地板一起換了，還能當作新improvement。
