謙謙美君子
在美國生活了32年的謙謙君子
2022年的美國房價會繼續飆升嗎？
上周和對麵鄰居的大兒子聊天，知道他們的房子上市幾天即已售出，他不願意告訴我們成交的價格，隻是說價錢很好。據房產經紀朋友告他們的房子大約售價在50萬出頭，而我們2012年在他們對麵買的類似老房子是35萬，且門臉比他們的寬，可以新蓋並排的三個車庫。這麽看，我們小鎮十年的房價漲幅應該有50%左右了。
最近有兩個認識的老中朋友賣房，他們也在我們小鎮，售價在他們原價的基礎上分別上漲了50%和40%，其中一家在上市的第一天就湧進來40個買家。他們的房子的價格一個是50萬以下，一個是50 - 100萬之間。當買家多於賣家時，競爭自然就會升溫，賣方就處於強勢地位。Redfin - 互聯網房地產交易、經紀服務公司 2022年1月初數據顯示，41%的房屋售價高於標價，這意味著不少買家不得不支付高於要價的價格以達成交易。
我們小鎮以工薪階層為主，疫情之前超過100萬的房子是難於出手的，除非降價。我們自己的房子價值超過100萬，最近幸運地搭上了順風車。門口都沒有掛牌（僅在房產中介內部上網）就在第一天以高出要價成交。賣家以現金出價，價錢高於我們當年的成本20%。這是我們當機立斷接受其offer的原因。
自新冠肺炎疫情暴發以來，美聯儲推出的超級寬鬆貨幣政策以及數輪財政刺激計劃，向市場注入了天量資金，助推了美國房價大幅走高。雖然疫情催發了房價上漲，但其根本原因在於過去十幾年中，建造的房屋不足以滿足目前的剛性住房需求。美國的住房存量在疫情之前就很低，而如今的供應鏈問題和勞動力短缺進一步加劇了房屋短缺困境。盡管建築商都在加緊造房，但一段時間內房屋仍將稀缺，正是持續的供需失衡推高了房價。市上場擁有大量儲蓄和強大信用的購買者是本輪房市的主要購買者，他們有能力迅速購買幾乎所有的待售房屋。
下麵是凱斯－席勒（Case–Shiller Home Price Indices）最近發布的美國房價指數：
來自美國聯邦住宅貸款抵押公司房地美（Freddie Mac）的數據也顯示，美國2020年和2021年整體房價漲幅分別高達11.3%和16.9%。據說美國房價漲幅最高的是亞利桑那州的鳳凰城（Phoenix - 32.6%）和佛羅裏達州的坦帕市（Tampa - 30.8%），我們小鎮房屋漲價程度頂多能算是個中等？
美國房價大幅走高提振了擁有房產的美國家庭財務狀況。但美聯儲在2022年關注點已經轉向應對通脹，在進一步收緊貨幣政策的背景下，高企的房價和上升的利率不禁讓人擔憂：美國房地產市場是否已經存在泡沫，是否會導致崩盤？美國房價的上漲能否在2022年下半年持續飆升嗎？
美聯儲主席鮑威爾（Jerome Powell）表示：“我不認為房地產行業存在那種對金融穩定的擔憂。我們沒有看到不良貸款和不可持續的價格等現象。”鮑威爾的觀點代表了目前市場中的主流看法 - 美國房市的確出現了過快上漲的現象，但還未到泡沫階段。
美國房市不大可能崩盤的背後有兩重因素。其一，從利率來看，即便美聯儲加息，美國利率水平仍處在曆史較低水平，這不會給房市的抵押貸款帶來巨大負麵衝擊。其二，目前美國工資上漲強勁，首次購房者以及住房升級需求的買房者仍然不少，這會對房價帶來支撐。新冠疫情下高收入家庭財富進一步累積，導致購房需求加大。與此同時，不少年輕人在疫情暴發後選擇搬回家住，會帶來家庭住房升級的需求增加。另外，美國勞動力市場持續恢複，失業率下滑，這有助於穩固美國房市需求。
行業大佬們看法樂觀，都預計2022年的房屋市場的價格將以和緩的速度持續上漲。美國房地產信息查詢網站Zillow公司預測，未來12個月，美國房價還將上漲13.6%；高勝集團（Goldman Sachs）認為美國房價到2022年年底前還會上漲16%；而房利美（Fannie Mae）則不那麽樂觀，認為2022年的房價隻會上漲7.9%。由全美房地產經紀人協會（NAR）召集的20位頂級經濟和住房專家則預測，2022年房價中位數將增長至5.7%。
這意味著，短期內美國房產供不應求的局麵短期內無法改善，未來房價漲勢可能將有所放緩，但仍將持續上漲。抵押貸款利率的上升實際上能以一種迂回的方式，為那些無法擺平今天高房價的買家帶來福音，高企的房價和費率會導致一些買家退出市場。因此，房價的漲勢很有可能在今年晚些時候開始回落。
綜上，指望2022年美國房市降價基本上已不太現實。美國房地產市場經曆了火熱的一年，預計今年下半年的房屋市場仍將持續“炙手可熱”，房地產市場仍將是“賣方市場”。
二零二二年五月十日
你好。有學者認為：股市上漲對房市有正向影響，而房市上漲對股市有反向影響。供參考。