投資美國房市

很多華人，尤其是年齡稍長的華人，都擁有至少一處自住房產，很多人還擁有專門出租的多座房產，完全是新時代的地主。 華人願意投資房地產，而非紙片雲上的股票債券，因為踏實 – 它摸得著，看得見，每月還能賺進硬通貨。2022年5月4日星期三，美聯儲今年第二次加息50個基點，即提高0.5%的利息。相應地，30年期固定抵押貸款平均利率從去年12月的3.11%升至5.11%。以3.11%的利率獲得50萬美元抵押貸款的借款人每月將欠2138美元。按5.11%的利率計算，30年期抵押貸款的月還款額飆升至2718美元。不斷飆升的抵押貸款利率可以很快讓購房者望而卻步，使目前大熱的房市出現退燒，乃至崩塌。但究竟房市前景如何，也是見仁見智了。如果真能準確預測房市走勢，那些做預測的人還用繼續她/他們的工作嗎？人家早就買空賣空住進了自己理想之宅，享受美好生活了：近看流淌的江河，心寧靜並情悠然；遠眺蜿蜒的群山，橫看成嶺側成峰；再麵向浩瀚大海，心壯闊而境遼遠；看天，朝陽晚霞，雲聚雲散；看地，綠樹紅葉，鶯歌燕舞。

話雖這麽說，咱小老百姓還是可以讀讀一些專業機構的分析，作為參考罷。你別說，根據一些“權威”專業機構的分析，房市還並非真如某些人宣稱的那樣會一路down，down，down。如包括房利美(Fannie Mae)和齊洛(Zillow)在內的擁有公開發布預測模型的大型房地產公司就預測今年房價將進一步攀升，盡管抵押貸款利率的迅速上升給房地產市場帶來了下行壓力。當然，也不排除抵押貸款利率飆升引發的經濟衝擊可能導致一些定價過高的房地產市場房價下跌。

為了更好地了解哪些地區的房地產市場可能會出現價格下跌/繼續上升，《財富》(FORTUNE)雜誌聯係了CoreLogic。這家總部位於加利福尼亞州的房地產研究公司為我們提供了對近400個大都市統計區的評估。在財富1000強中排名第952位的CoreLogic根據未來12個月該特定市場房價下跌的可能性，將房地產市場分為五類。以下是這些分組，其中上升(Elevated)：價格下跌的可能性超過40%； 高(High)：30-40%的幾率； 中等(Medium)：20-30%的幾率； 低(Low)：10-20%的幾率； 非常低(Very Low)：0-10%的幾率。(下圖 FORTUNE)：

在CoreLogic評估的392個地區房地產市場中，86%的人認為房價下跌的可能性“非常低”或“很低”，10%的市場歸入“中等”類別，1%歸入“高”類別。與此同時，CoreLogic僅將2%的市場歸入“高端”市場。價格調整幾率最高的市場包括康州哈特福德(Hartford)；緬因州劉易斯頓(Lewiston, Maine)；華盛頓州弗農山(Mount Vernon, Wash.)；密歇根州馬斯凱貢(Muskegon, Mich.)，卡拉馬祖(Kalamazoo)；華盛頓州奧林匹亞(Olympia, Wash.)；俄勒岡州塞勒姆(Salem, Ore.)；還有夏威夷州檀香山(Honolulu)。

即使麵對不斷飆升的抵押貸款利率，CoreLogic仍然認為2022年房價下跌的可能性相當低。因為僧多粥少 – 房屋庫存與強勁的買家需求不匹配。CoreLogic預計，未來12個月的房市依然是賣家市場，美國房價將上漲5%。這雖比過去12個月漲幅放緩很多，但這是在上漲19.8%的基礎上的持續漲價。那些位於收入水平難於支撐當地房價的買家來說，“估值過高”的房價真的難以接受，可又不得不接受 – 成家立業，娶妻養娃，那是剛需啊。根據CoreLogic的評估，65%的美國地區住房市場“估值過高”(紅色)，包括亞利桑那州、佛羅裏達州和德克薩斯州的所有主要市場。CoreLogic認為隻有9%的地區房地產市場被“低估”(綠色)；26%的人得到了“正常”(紫色)的標簽(下圖 FORTUNE)。看你的房產是在哪一類。

盡管美國房市今後12個月的總趨勢看漲，經濟學家們警告房地產泡沫可能正在醞釀。達拉斯聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank of Dallas)的研究人員和房地產經濟學家喬治·拉圖(George Ratiu)宣稱，“我們還沒有陷入房地產泡沫，但如果房價繼續以目前的速度上漲，我們正在接近泡沫。”大多數專家和從業者都支持美聯儲提高抵押貸款利率的決定，認為它可控製不可持續的房價增長水平，讓一些潛在購房者暫停搜房。因為有太多的人在追逐太少的房子，庫存迫切需要喘息的機會。

手裏有兩閑錢想要抄底的博友，咱最好悠著點。切記要該出手時方出手，千萬別被套住成房奴。而一旦決定出手，就一定要穩、準、狠。說到這裏隔壁王老五該不樂意了 -- Get out of town. 你太座常叨叨你多次錯失良機，至今口袋裏還是那幾個早已貶值的鋼鏰兒。自個兒都那樣，還整天在那兒瞎咧咧，跟“磚家”似的教人投資。歇了吧。

嗨，這王老五也忒不夠哥們兒了。好漢不吃眼前虧，咱還是撤了得了，要不有更多的不堪會被王老五公之於眾。

參考資料

Lambert, L. (2022). The odds of a home price decline hitting your local housing market, as told by one interactive chart. FORTUNE. 鏈接 https://fortune.com/2022/04/27/how-likely-home-prices-decline-in-every-major-housing-market-corelogic/

Louis, S. (2022). The States Americans Are Leaving (And Where They Are Headed). MoneyWise. 鏈接 https://moneywise.com/a/ch-c/states-americans-are-leaving