條條道路通羅馬

文學城的投資理財上很多是地主，不少人在房地產上多多少少都有些實質性的收獲；大千股壇則多是DT類的人，一天到晚象沒頭的蒼蠅看漲看跌，一年到頭忙個不停，但真正通過股市實現財務自由的卻寥寥無幾。所以大多TF看不上DT的，甚至少數覺得做碼工投資股市都不是投資理財，這對新手多少有些誤導。

我這裏跟大家分享一個thought experiment,希望對有些人看清投資理財的本質有些幫助。

大部分人投資理財的目標不外乎是最求個財務自由：自己有個decent的自住房，投資收入能讓自己遠離朝九晚五的生活，有錢有閑到世界各地走走看看。一般來說是幾粒米到十幾粒米的American Dream. 假如你是通過走地主的路實現這個目標的，你會麵對怎樣的問題呢？

做房地產首先你要有一定的capital，capital說白了就是你要從自己腰包裏掏的錢。然後你要決定你的capital structure, how to you finance your investment. 通俗一點說就是你放多少down，借多少mortgage，這些決定你的杠杆。然後就是purchase assets,具體就是買什麽樣的地產：commercial or residential, multi-family or single family, location, location, location, etc。最終你還要決定賣不賣，什麽時候賣，以上都是屬於投資的範疇。投資收益最終決定於underlying assets and leverage。

房子買下來了，然後你要管理，要出租，應付房客各種各樣的問題，這屬於property management的範疇。房子壞了還要維修，刷牆，修管道等等真正TF的活。不管是property management還是TF，本質上是按小時收費的labor income，具體的rate是由市場決定的，它們不會因為你是在給自己幹活值更多錢。所以如果你是每小時$200的碼工，你應該安心做碼工，請人TF. 如果你在labor market值不了那麽多錢，或是你已不在乎你的labor income，那是另外一回事。你在算你投資收益時你應該按maket rate付自己的labor；你在算你自住房的投資收益時你應該按maket rate給自己付房租，這樣算出來收益才是你真正的投資收益，才有可比性。

現在假設你不隻幾粒米，而是十倍百倍的成功，你的資產配置會是怎樣呢？如果你還是以小地主的方式投房地產，你大概會擁有並管理有幾十到幾百個房產。但你去看在房地產行業實際做到這個級別的人，有人提供capital，有人做fund managment, 有人做home building，有人做有人做property management。 不管做什麽都可以掙錢，但它們是完全不一樣的行業，具體做什麽根據你自己的skills和risk preference有關。而且大部分的時候，你不再會是100% owner。 所以即便你還是隻做房地產，你很有可能是一個房地產相關企業的股東。

如果你更上一層樓，你會怎麽做呢？你可能不會再局限於房地產行業，哪個行業隻要掙錢，你都有可能去投；你也不可能凡事親曆親為，你想找到世界上最好的人替你管理經營你的企業；為了激勵手下這些人，你會讓這些人也擁有你公司的股票，隻有他們的利益和你一致，他們才可能全心全意把企業做好。

如果你的這些企業做得都做得世界一流，那你大概會上司，你的portfolio和S&P 500差不了太多。如果你比現在一萬倍成功，到頭來你的投資收益並不會比股市好多少，為什麽不現在就開始投一些其中的企業呢？

不少人做地主掙了錢，主要一是靠杠杆，二是長期擁有。其實用這樣心態投資企業（股市），最終的結果也不會太差。投資理財，條條道路通羅馬, 重要是找到一條適合自己的路。