不動產的魔力在於四個方麵：
- 租金的收入
- 不動產的增值
- 稅務上的減免
- 貸款的作用
前麵以三篇文章討論了收入、增值和稅務減免，本文分析討論貸款的作用。對於生活在美國的普羅大眾來說，購置房產而不申請貸款是幾乎不可能的事情（Mission Impossible）。2000年時，美國的中產階級購置一套房產需要三年的工資，而且是在不吃不喝、不納稅的條件下。而如今的中產則需要五年的薪水。下麵一張圖顯示最近十年來房價指數的增長 （94%）和家庭收入平均數的增長（45%）。
圖十一， 房價的增長和家庭收入的增長。
貸款的第一個作用是降低進入的門檻，不必等待若幹年的財富積累，在人們還比較年輕的時候，就可以擁有自己的住房，實現“居者有其屋”。根據JP Morgen 的統計資料，美國曆年來購買第一套自住房的中位數年齡在28 至 38歲之間。
當擁有房產後需要知道房產所需的最基本開銷，仍以前麵的數據為例：
表三： 持有房產所需的最基本開銷，以及各項開銷占比。由於是新建房，故最初幾年的維修費用（Maintenance）可以忽略不計。
由上圖可以看出貸款的月供是維持房產的最大開銷，占比幾乎3/4。其次為地稅，占比大約1/6，再次為保險， 占比大約1/20。
正由於貸款的月供是維持房產的最大開銷，而且占比巨大，那就需要慎重對待，有必要對貸款利率和月供的關係做定量的分析。研究利率的高低對月供的影響，以及影響的數值大小。以年利率 % 做橫坐標，以月供指數做縱坐標，並以房貸利率 2% 的月供數作為指數100，計算出其它利率下的月供指數，得到圖十二。
圖十二， 房貸利率和月供指數的關係，以年利率2%的月供作為指數100。圖中的兩條線分別對應於 30年（紅線）和 15年（藍線）固定利率的貸款，這兩條線幾乎近於直線，但差異還是比較大的。更準確地說，斜率相差幾乎一倍。對於 30年固定利率來說，利率每下降一個百分點，而月供則下降大約11%。對於 15年固定利率來說，利率每下降一個百分點，而月供則下降 6.5%-7.3%。同樣的百分比下降，30年固定利率下的月供下降更多。 這組計算數據雖然令人有些震驚，但卻是真實的情形。
圖十二可能抽象了一點，換一個實在的例子說明一下。直接引用前例，用30年固定年利率5.875% 貸款 $217K，則每個月需要還貸 $1283.64。如果貸款利率是4.875%，每月隻需還貸 $1148.38，比原先每月少付$135.26，是原來的89.5%，少了 10.5%。
為了讀者朋友們的方便，下麵用裏程圖的形式列出利率降低而導致月供降低百分比的數值關係。前述的例子可從表中查出。
表四，利率降低和月供降低的關係。
回顧曆年來的房貸利率。
圖十三，五十年來房貸利率變化。數據來源房地美 （FreddieMac， Mortgage Rates - Freddie Mac）。
下麵將五十年來房貸利率變化和同期的房價增長率作在同一張圖上，得圖十四。房價的數據來源於聯邦儲備銀行（Federal Reserve Bank）的數據庫，（Federal Reserve Bank of St. Louis | Economic Resources & Data）。
圖十四，五十年來房貸利率和相應年份得房價年增長率。在圖中劃出三個時間段，分別對應於房貸利率高於 10%，低於 3%， 和次貸危機期間。
當房貸利率高於10%時，房價的增長受到抑製。在美國曆史上隻出現過一次，持續了十餘年，從上個世紀七十年代後期直到整個八十年代都處於高利率時代。在十餘年內房價的年增長率從10%以上，緩慢下降，用了十幾年的時間，波動震蕩回調到 5%以下。
當房貸利率低於3%時，房價的增長受到強烈激勵。在美國曆史上也隻出現過一次，持續了大約一年半年，從2020年底到2022年初。房價以兩位數持續高漲了六個季度。
當危機來臨，次貸危機期間（2008-2012年）房市崩盤，房貸利率無力影響房市。
因此，貸款的第一個作用是對個體，降低進入房市的門檻，屬於微觀效應。貸款的第二個效應是對社會，通過利率的變動調控房價的增幅，屬於宏觀效應。
《紅樓夢》裏的賈政說：“世事洞明皆學問”。對於個體而言，利率是看到的明牌，如何正確使用貸款這根杠杆可能也是學問。
