天時,地利,人和。
潮流不可逆,天時不可違。人作為個體猶如滄海一粟,隻能水波逐流,隻能在宏觀環境下,抓住機遇,因勢利導,求生存、求發展。古人雲:“乘長風破萬裏浪”,沒有人說“逆流破浪”。
“地利”是房地產的要點,都說Location, Location, Location. 地利的三要素:學區、社區、交通。“地利”和“天時”的不同在於個人有無選擇的權力。
“人和”包括人的修為、修煉、修養、修身養性,這個部分完全由個人掌控,是個體和外界人物的互動,以及個人對常規和突發事務的應對。
很難全部占有天時、地利、人和。比如三國時期中的曹魏占有天時,蜀漢占據地利,東吳擁有人和。
在人的一生中幾乎不可能碰到天時,能有機遇就不錯了,當機遇來臨能否把握住那是至關重要的問題。因此我們把抓住機遇算作碰到天時。本世紀初的次貸危機既是危機又是機遇,那是產生地主和富農的天時。
次貸危機期間,買房對於美國國家整體而言是救市,對於銀行是剝離、拋售不良資產。對於買房者個體而言,當時的前途不容樂觀,前景一片茫然。多少年後回顧,是掘金礦,是撫育生金蛋的雞。因此最終形成雙贏或者三贏局麵。
2008至2012年的次貸危機期間以及隨後的一段時間,百萬以上的華人通過購買房市崩盤(下跌30%-50%)後的房地產成為了今天的百萬富翁,其中XX萬華人成為了千萬富翁。這段買房利好的時間持續了大約13年,到2022年嘎然而止。進一步細分,實為兩個階段,2008-2012年間,房價指數達到曆史的最低點,隨後恢複性反彈,直至2020年,之後是大漲。第二個階段在2020-2021年間,雖然房價上升,但貸款利率達到曆史的最低點。
下圖做出50年來全美的平均房貸利率(30年固定貸款,周計)和房價指數(三個月平均)的曲線,從曆史的宏觀尺度看,2008年後的十來年是成為地主的機遇時期。
圖:50年來全美的平均房貸利率(30年固定貸款,周計)和房價指數(三個月平均)。從宏觀曆史上揭示房地產業的機遇。圖中將1980年1月份的全美平均房價定為指數100。
狹義的“人和”是指人和人之間的交流、互動和協調,包括房主和房客、房主和PM、房主和維修工程隊、房主和保險公司,房主夫妻之間。尤其是夫妻之間,不同的理念至少造成一半以上的房地產不能成交,或者進行中的交易流產。總不能由於房事問題鬧到要離婚的地步吧。
廣義的“人和”除了和他人打交道之外,還要包含圍繞房地產操作中的個人的努力、作為、行為方式。房地產操作大約在三個方麵:(一)尋找房源,本質是尋找優質資產;(二)房屋維修,或者尋找和選擇維修的渠道;(三)尋找和選擇房客。這三個方麵都需要後天的培養和訓練,需要一個從外行到內行的修煉過程。作為一個地主,最好這三個方麵都有曆練。如果一個方麵也不占,那麽持續就比較艱難。好幾位朋友正在積極考慮房地產業的承傳,想法雖豐滿,現實卻骨感。那些二代們根本不感興趣,他們缺失“人和”這一塊,更不想“修煉”。
“人和”,完全掌握在個人手中。“人和”談不上是決定性的因素,可能是最為次要的要素,但缺其不可,屬於必要條件。
“地利”,個人在現實條件下的判斷和選擇,或者說是有製約性的選擇。
“天時”<=> 機遇,可遇不可求。個人好像隻有“乘風”或者“搭載”的成分,所以經常看到這樣的字句:“乘上強勁的東風”,“搭上時代的快車”。
《三國誌》中如是雲:“人和”不如“地利”,“地利”不如“天時”。
“天時”,“地利”,“人和”三者是從一介貧雇農轉化進階成為地主富農的充分、完備、必要的條件。前二者不為個人的意誌而改變,無法修煉,而地主的煉成僅在於“人和”的修煉。這種“修煉”的背景是客觀的需要和主觀的能動性。