天時,地利,人和。
潮流不可逆，天時不可違。人作為個體猶如滄海一粟，隻能水波逐流，隻能在宏觀環境下，抓住機遇，因勢利導，求生存、求發展。古人雲：“乘長風破萬裏浪”，沒有人說“逆流破浪”。
“地利”是房地產的要點，都說Location, Location, Location. 地利的三要素：學區、社區、交通。“地利”和“天時”的不同在於個人有無選擇的權力。
“人和”包括人的修為、修煉、修養、修身養性，這個部分完全由個人掌控，是個體和外界人物的互動，以及個人對常規和突發事務的應對。
很難全部占有天時、地利、人和。比如三國時期中的曹魏占有天時，蜀漢占據地利，東吳擁有人和。
在人的一生中幾乎不可能碰到天時，能有機遇就不錯了，當機遇來臨能否把握住那是至關重要的問題。因此我們把抓住機遇算作碰到天時。本世紀初的次貸危機既是危機又是機遇，那是產生地主和富農的天時。
次貸危機期間，買房對於美國國家整體而言是救市，對於銀行是剝離、拋售不良資產。對於買房者個體而言，當時的前途不容樂觀，前景一片茫然。多少年後回顧，是掘金礦，是撫育生金蛋的雞。因此最終形成雙贏或者三贏局麵。
2008至2012年的次貸危機期間以及隨後的一段時間，百萬以上的華人通過購買房市崩盤（下跌30%-50%）後的房地產成為了今天的百萬富翁，其中XX萬華人成為了千萬富翁。這段買房利好的時間持續了大約13年，到2022年嘎然而止。進一步細分，實為兩個階段，2008-2012年間，房價指數達到曆史的最低點，隨後恢複性反彈，直至2020年，之後是大漲兩年（年升幅>10%)。第二個階段在2020-2021年間，雖然房價上升，但貸款利率達到曆史的最低點(~2%-2.5%）。
下圖做出50年來全美的平均房貸利率（30年固定貸款，周計）和房價指數（HPI，三個月平均）的曲線，從曆史的宏觀尺度看，2008年後的十來年是成為地主的機遇時期。
圖：從宏觀曆史上揭示房地產業的機遇。50年來全美的平均房貸利率（30年固定貸款，周計）和房價指數（三個月平均）。數據來源：《聯邦經濟數據》（Federal Reserve Economic Data | FRED | St. Louis Fed）和 《房地美》 （Freddie MAC, Mortgage Rates - Freddie Mac）。圖中將1980年1月份的全美平均房價定為指數100。
狹義的“人和”屬於情商的範疇，是指人和人之間的交流、互動和協調，包括房主和房客、房主和PM、房主和維修工程隊、房主和保險公司，房主夫妻之間。尤其是夫妻之間，不同的理念至少造成一半以上的房地產不能成交，或者進行中的交易流產。總不能由於這種房事的問題鬧到要離婚的地步吧。
廣義的“人和”除了和他人打交道之外，還要包含圍繞房地產操作中的個人的努力、作為、行為方式。房地產操作大約在三個方麵：（一）尋找房源，本質是尋找優質資產；（二）房屋維修，或者尋找和選擇維修的渠道，保障產業正常運轉；（三）尋找和選擇房客，定位服務對象。這三個方麵都需要後天的培養和訓練，需要一個從外行到內行的修煉過程。作為一個地主，最好這三個方麵都有曆練，至少胸中有譜。如果一個方麵也不占，那麽持續就比較艱難。好幾位朋友正在積極考慮房地產業的承傳，想法雖豐滿，現實卻骨感。那些二代們根本不感興趣，他們缺失“人和”這一塊，更不想“修煉”。
“人和”，完全掌握在個人手中。“人和”談不上是決定性的因素，可能是最為次要的要素，但缺其不可，屬於必要條件。
“地利”，個人在現實條件下的判斷和選擇，或者說是有製約性的選擇。
“天時”<=> 機遇，可遇不可求。個人好像隻有“乘風”或者“搭載”的成分，所以經常看到這樣的字句：“乘上強勁的東風”，“搭上時代的快車”。
《三國誌》中如是雲：“人和”不如“地利”，“地利”不如“天時”。
“天時”,“地利”,“人和”三者是從一介貧雇農轉化進階成為地主富農的充分、完備、必要的條件。前二者不為個人的意誌而改變，無法修煉，而地主的煉成僅在於“人和”的修煉。這種“修煉”的背景是客觀的需要和主觀的能動性。
