不動產的魔力在於四個方麵：
- 租金的收入
- 不動產的增值
- 稅務上的減免
- 貸款杠杆的利用
前文談到了租金的收入，以及標準的投資收益的計算方式，（一）、價租比（PR Ratio）；（二）、資本化率(Cap Rate)；和（三）、資本收益率（ROI）。本文討論不動產的增值。
“衣、食、住、行”為人類最基本的、必不可少的剛性生存需求。如果經濟繁榮、人口增長，房地產必然是上升的趨勢，比如東西海岸。反之，如果產業衰敗、人口遷出，房地產也會衰退，比如底特律和鐵鏽地帶。這種興衰有著強大的慣性，不可能在短期內迅速改變。
任何具有使用功能的需求都伴隨著消費的屬性，也就是任何使用性的物品或者商品進入擁有者的手中之後，其使用價值逐年下降。唯有不動產是個例外，除了使用的功能之外，還具有保值甚至增值的功能。這種使用的功能和保值的功能同時存在，是由於不動產的特殊性所造成。從 Property TAX 上看，地稅包含兩個部分，土地（Land）和土地上的建築（Improvement）。由於土地的不可再生性，隨著地區開發、人口增長，土地價值的主旋律就是上升，除非有重大的自然災害（火山、地震、海嘯等），或者重大的人為災難（戰爭、造反、革命等）。而土地上的建築，隻要有人居住和使用，就需要修繕、升級、改造，因此這部分也是在增值。
上麵定性地指出不動產兼具使用的功能和保值（甚至增值）的功能，以及保值的最基本原因。以下從定性走向定量，房價的變化以房價指數（House Price Index， 縮寫 HPI）來衡量。與房價指數對標的是物價指數 （Consumer Price Index， 縮寫 CPI）。如果HPI > CPI,就可以認為房屋是保值的。我們這裏以長時間的尺度來看待 CPI 和 HPI 的起伏變化，尋求變化的原因。
根據聯邦儲備銀行（Federal Reserve Bank）的數據庫，我們可以看到八十年來的物價指數和五十年來的房價指數 （CPI 和 HPI， 其鏈接為 Consumer Price Index for All Urban Consumers: All Items in U.S. City Average (CPIAUCSL) | FRED | St. Louis Fed 和 All-Transactions House Price Index for the United States (USSTHPI) | FRED | St. Louis Fed ）。
圖六用聯邦儲備銀行的數據作圖，CPI 和 HPI 做在同一張圖上，以利比較。CPI 和 HPI 的歸一化都在2000年1月。
圖六， 房價指數（藍色實線）和物價指數（橙色實線），它們都在2000年1月作歸一化，也就是將那時的指數值定義為 1.0。至今美國物價指數在78年內上升15倍，平均年化 CPI 上升3.5%。房價指數在50年內上升 11.5倍，平均年化 HPI 上升5.0%。HPI輕微地跑過 CPI。
虛線為擬合曲線，反應指數在不同時間段的增長的速度。第一段虛線（紅色）為八十年代前後房價和物價指數的擬合，它們都曾達到千禧年前的最大漲幅。房價在77年至80年達到 14%，物價在80至82年達到14%。第二段虛線（綠色）為2000年前後物價的漲幅，1991至2012年間CPI 平穩，年均2.69%，而在之前和之後的八、九年間甚至更低。從1982到2020年間平均 CPI增幅 為2.5%，美國有將近40年的溫和上升年代，美國民眾已經非常習慣。第三段虛線（深藍色）為物價在2020年5月開始快速上揚，最初兩年達到9%，迄今五年來總的 CPI上升幅度大約30%，平均下來每年大約上升5%。第四段點線（紅色）反映2020年8月至2022年6月間房價的超高增長，平均年化增長19.5%。
為了更方便、快速地看出增長的速度，以對數作縱坐標。增長率直接以擬合線的斜率表現出來，斜率越大，增長率也越大。
圖七， 對數坐標下的房價指數（藍色實線）和物價指數（橙色實線）。房價的最大漲幅發生在2020年8月至2022年6月，年化增長為19.5%,達到曆史上的最高記錄。
總體來說，2000年以前兩種指數的差異度較小，增長率也較小，大多數年份在5%以下。最大的增長率也就兩三年的光景，分別是房價在1977-1980達到14%，和物價在1980-1982 達到14%。
2000年以後，物價相對平穩，尤其在2020年之前，基本在 2.5% 左右。Covid 疫情後，2020年中至今五年 CPI 漲幅30%， 年化增長率5%，我們感受巨大，那是我們記憶的保留，CPI 的倍增怎麽不是巨變。2000年後的房價更是跌宕起伏，屢創記錄、屢破新高。以下以曆史數據結合當時的貸款政策和實行的利率，分析房價起伏的原因和幕後推手。
圖八，2000年後的房價指數和物價指數，以及相應年份銀行的政策和利率。2020至2022年間房價和物價雙雙飛漲，年化上升率分別達到19.5%（紅色點線）和9.5%（藍色虛線）。2022年底後，房價受迅速升高的貸款利率的抑製，雖有起伏波動但依然呈現上升趨勢，這兩年半來的房價平均年上升4.7%（黃色點畫線），略低於50年來的 HPI的年化增長率（5.0%）。
回顧和分析：
- 在2000年之後，銀行的房貸政策異常寬鬆，推出不查信用分數，零首付和當時利率最低的新的貸款品種 ---- Adjustable Rate Mortgage （ARM）。ARM 五年期的最為常見，寫成 ARM 5/1，意思前五年固定利率，以後每年調整利率。還有三年（3/1）、兩年（2/1）、一年（1/1）的，期限越短利率越低。這些舉措使借貸更為容易，門檻更低，使得許多原來無產的居民紛紛居者有其屋，房價也快速上升。當時銀行的禦用分析師們判斷房價永遠上升，還貸不是問題，一片樂觀。而且普通民眾也是這樣的觀念，認為借到貸款就是賺到鈔票，很多人做 Cash out Refinance，拿出現金去消費享受、去周遊世界。這就為次貸危機埋下了伏筆，導致後來房價的巨幅變動。
- 2007年起銀行收緊房貸政策，提高利率，貸款人立即受到擠壓，很多人無力還貸，進而導致 Short Sale 和 Foreclosure 如海嘯般的撲麵而來，房市崩盤。
- 2008-2012年間為史上有名的次貸危機，房產跌到水下，也就是資不抵債。如果要對現有房屋做重新貸款，那就要先扔下一筆資金去填平水下部分。那還不如拿著資金加上借款到市場上去買一棟房子呢，當然銀行這時要你有良好的信用記錄了。
- 2012年房價下跌到穀底，許多地方隻是峰值的1/3. 加州的 Stockton 成了重災區，市政府破產。
- 2012年房市開始複蘇，2018年恢複到曆史最高值。複蘇性的房價上升一直持續到Covid-19 來臨，八年期間房價的年化增長率大約7%。
- 2020年，Covid-19 襲擊到美國，檢測、隔離、疫苗、居家上班、人心恐慌。政府經濟上推行量化寬鬆政策，國債利率幾乎為零。遠高於常年的通貨膨脹開始。
- 2020年的年初起，銀行逐步降低貸款利率，2021年底（10月）至2022年初（2月）利率達到曆史上的最低，15年和30年期利率分別可以做到 2.0% 和 2.5%。超低的利率，疊加上高通脹（官方統計為9%），猛推房價猛漲，HPI的年化增長率達到曆史上的最高，19.5%。峰值出現在2022年的六月前後，不同地區可能相差1-2個月。
- 2022年3月後，銀行迅速抬高利率，房價回落，2022年底（10月）至2023年初（2月）房價一度跌到短期內的最低。之後，雖然利率持續高昂，房價依然頑強攀升，但勢頭已經明顯放緩。
- 2022年底後，房價受迅速升高的貸款利率的抑製，雖有起伏波動但依然呈現上升趨勢，這兩年半來的房價平均年上升4.7%（黃色點畫線），略低於50年來的 HPI的年化增長率（5.0%），略高於同期 CPI。
- 2025年5月後，房價下行，貸款利率亦有鬆動，現在看不出是趨勢還是新的一輪波動。
曆史的數據告訴我們，雖然房價受多種因素影響，但銀行的放貸政策和貸款利率對房價和House Price Index 起到決定性的作用。利率上升，可負擔性降低，房價勢必下降。利率下降，可負擔性上升，房價隨之上升。
2020至2022年的房價高漲是由於低利率疊加高通脹而觸發。
近兩年半來房價雖然高企，但HPI的 年增長幅度在4.7%，屬於正常的範圍。
近一個月來房價和利率似乎有所改善，隻要銀行金融機構不再犯大的失誤，房市不應有大的變動，並走向健康。畢竟支配房價的最主要因素是利率，能夠揮舞這根魔杖的隻有銀行。
