zt:在美國出租房小心“職業租客”

文章來源 : 美國保險2019年04月03日分享文章0

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，杜甫的詩道出了中國人對安居樂業的重視。先人講究的祖傳家業，也主要是指田產房屋。大部分身在海外的華人在置業時首先想到的就是買房子，概因房屋既可以保值也會增加人的心理安全感。國內的人也喜歡到美國買房做房東，殊不知美國的租房市場和國內大有不同，尤其是有一類“專業租客”，他們每住一處都給房東們“上課”，留下痛苦記憶和教訓。

所謂“專業租客”(Professional renter)，也叫“職業白住租客”、“老賴租戶”、“惡房客”、“神仙房客”、“霸王租客”、“專業租霸”等，專指那些欠了房東的租金還不肯搬走的人，而房東及債主礙於法律條文對其無可奈何。“職業租客”主觀上有故意拒付房租的惡意，是導致房屋租賃糾紛衝突的主要肇因，還容易引發其它的刑事案件和民事訴訟。盡管美國有完善的社會信用體係，使賴債和有犯罪前科的人難以遁形，但由於華人出租房屋時很少對租客進行信用背景調查，有的甚至沒有比較規範的合約，因而經常淪為“職業租客”的受害者。美國許多地方法律偏向保護租客權益，客觀上也加大了屋主趕走“職業租客”的難度。

本文透過一些案例和新聞事件，對“職業租客”這一社會特殊群體進行剖析，幫助房東及房客了解如何運用法律來保護自己的合法權益，以及如何采取恰當的行動製服“職業租客”，使受損程度降至最低限度。

“職業租客”多以行騙為生

紐約華裔警官黃先生曾接到法拉盛一位居民的報警，數度前往其住宅調解房東與一名惡房客之間的衝突。房東抱怨說，28歲女子周曉蘭已霸占一間臥室長達半年，卻僅交過一個月的租金和押金。不僅如此，周曉蘭還謾罵房東，堵塞馬桶，冬天開窗打電暖器。黃警官告訴房東，按法律規定，房客住滿30天就算是居民了，不屬於臨時寄宿者，房東隻能通過向法院申請強製驅逐令才可趕走周曉蘭，這就是所謂的“30天法則”。警方無權處理民事經濟糾紛。這名房東接受了黃警官的忠告，聘請律師打官司，最後由法警將周曉蘭強製逐離。黃警官解釋說，租客賴著不走，不交房租，房東也不能換鎖或切斷煤氣水電，更不能把租客的私人物品扔到屋外。如果租客搶先報警，反告房東持凶器威脅或打傷租客，警察到場時隻會將房東逮捕。嚴重的話，房東還會被嚴禁返回自己的家，而租客卻仍可繼續住下去。

無獨有偶，一名比較懂法的“職業租客”邸千也曾主動向黃警官報警，要求警方逮捕法拉盛140-58ASH Ave家庭旅館的房東範先生，理由是他在那裏遭到了非法驅逐，房門被反鎖，他無法再進入，房東還企圖將其行李箱扔到街上。根據這些指控，警方確實可以逮捕房東，但黃警官鑒於報案人有犯罪記錄，懷疑他所言不實，便進行了調查。房東範先生告訴黃警官，旅館裏自從住進這位45歲的大連男子邸千，就如同遭遇一場劫難。邸千非但連續數月不付房租，還不斷向他要錢去賭場。借不到錢，邸千就搞破壞，撬門、砸鎖、弄壞電飯鍋，朝他臉上吐口水，還揮拳威脅說家庭旅館不合法，準備去舉報，除非給他3000美元。昨天邸千將牙簽插入房門鎖芯，範先生無奈隻得換鎖，邸千見狀就報了警。黃警官不忍心逮捕受害者範先生，耐心勸說雙方協商解決。最後邸千向範先生要了700美元，就此搬出家庭旅館。

黃警官介紹說，房東趕走壞房客的最佳時機是在壞房客入住的30天以內。在這段時間內，房東若發現租客是麻煩人物，可將一個月內剩餘的租金和押金退還，令其搬走。租客若不走，房東報警後警方有權勒令租客搬走。“職業租客”一般都知道頭30天是一個關口，在這段時間內他們會偽裝良善，蒙騙房東，使其不知不覺錯過逐客時機，淪為待宰羔羊。“職業租客”多以行騙為生，對付過各種各樣的房東。通常他們會謊稱家庭背景良好。

當“職業租客”住滿30天圖窮匕見時，房東切忌與之直接衝突，隻能通過法律途徑解決。

法院未作判決前，房東不得自行驅趕。在美國“非法驅逐”屬於刑事罪，房客有權對“非法驅逐”造成其損失向法院要求三倍賠償。房東正確的做法是，馬上以掛號信方式通知房客在30天後搬走。30天後如果房客未搬走，房東可以向租房仲裁委員會(Rental board)起訴房客，申請驅逐令(Eviction)。如果法院寄來驅逐令之後房客還不走，房東可請求警察強製執行。警察若不受理，可記下其警徽號用於投訴。房客對於驅逐令不服可以上訴，但必須先搬走。房客所欠繳的租金，房東需另行通過民事訴訟來追討。如果房客敗訴，訴訟費用由房客付。對於房客賴債，法庭會把欠款記錄寫入個人信用報告裏，跟隨其一輩子。某些法院規定，涉案金額不足萬元的案子由小額法院(Small Claims Court)審理，不得聘請律師。

“職業租客”比房東更懂法

“職業租客”都是打定主意“將無恥進行到底”的，“極品無賴”更會鑽盡法律漏洞來損人利己，因此房東們必須了解美國法律，加強防範意識。許多華人新移民為了節省開支，會選擇住廉價的地下室房間（土庫）或家庭旅館床位，報紙上網站上也常年刊登地下室、家庭旅館的廣告。但是在美國，地下室出租屬於違法，被嚴厲禁止；開辦家庭旅館無執照的也不合法，隻是民不告官不究。正因如此，地下室、家庭旅館的屋主最容易遭“職業租客”敲詐勒索。不過，屋主大可不必驚慌，當房管局(Building Department)接到舉報派人登門檢查時，如果主人不開門，檢查員是不得強行闖入的，除非遇到火警等緊急情況。警察沒有搜查證也不能擅闖民宅、砸門擾民。“職業租客”向警局告發房東換鎖，未必都能奏效，因為究竟是房客丟了鑰匙還是房東換了鎖，得由證據證明，這就看誰提供的人證、物證更有力。

“職業租客”有時會以在租屋內丟錢丟物為由訛詐房東，要求賠償。其實，房東對於房客在租屋內的財物失竊，是無需承擔責任的，除非該租屋經常發生盜竊案，而房東未改善安全措施。房東所購買的責任保險，隻負責賠償租客在租屋外麵（如樓梯、停車場、遊泳池等公共場所）所發生的人體傷害事故。租客如有貴重物品，最好還是存放於銀行保險箱，或自己購買租客保險(renter insurance)。假如租屋發生火災，造成租客財物受損，那麽房東的責任保險會作出賠償。

“職業租客”為訛錢費盡心機，房東須心細如發，晝警暮巡。

房屋設施損毀如果是租客所為，應由租客負責修複；如果損壞不是，則可要求房東修複。

房東遲遲不修的，租客可自行修複，事後從租金中扣除預付的修理費。為厘清責任關係，拍照保存證據必不可少。一些屋主想通過提高租金來逼退惡房客，其實並不是好方法。法律規定，租金漲幅10%以下的，須提前30天通知租客；漲幅10%以上的，須提前60天通知。

有的城市還限製漲租幅度。一位老太太16年前以350美元租下整棟House，16年裏物價房價漲了很多，而租金卻隻按通膨率上調一點點。老太太握有合同拒絕搬走，屋主受拖累破了產。後來House由銀行接手拍賣，卻沒人敢買，因為買主必須繼承這位老太太。合同的重要性不言而喻。布魯克林居民周女士把三樓套房出租給兩名中餐館打工仔，後來發現房內住著十人。因沒有合同，法律不予保護。法官通知十名住客搬走時又特別寬限三個月，讓房東叫苦不迭。

許多華人出租房屋沒有合同，有些隻寫簡單的合約，一旦發生糾紛就缺乏解決依據。而美國人崇尚契約精神，嚴謹的合同會規定租客不得將租屋改作商業用途，不得轉租他人，不得增加人數，不得飼養動物。如果租客毀約，不按時交租金，改動房屋結構，破壞設施等，房東會以書麵方式要求租客賠償，並且搬走，然後向仲裁委員會(Rental Board)起訴租客。美國屋主出租房屋時還重視“嚴進”，會委托經紀人讓租客提供社會安全號、信用記錄、工資證明以及前任房東的推薦信。房東有權要求租客預付最後一個月的租金、押金、清潔費及信用背景調查費。對於有信用記錄的租客，通常先收兩個月租金再加一個月押金；對於無信用記錄的租客，通常先收半年或一年租金再加一個月押金。押金(Security Deposit)是房東為保護財產免遭損壞，在租客搬走後可從中扣除房屋設施修理費用和清潔費用。

“職業租客”懷惡意有備而來

房東出租房屋時，如果執意要求承租人出具個人信用記錄，會嚇退所有“職業租客”。但是倘若房東被“職業租客”花言巧語蒙蔽，引狼入室，那麽雙方日後注定免不了一場惡鬥。房客的條件審核十分關鍵，這也是房東確定房客是否具備租房能力的步驟。基本審核內容包括三項：信用、前房東推薦信和雇主信息。其中通過雇主信息，房東可以了解房客的薪水能否承擔租房費用。但在很多州，薪水的多少絕對不能成為房東拒絕房客申請的原因。種族、性別、宗教也不能成為房客被拒的原因。

法律是一把雙刃劍，對租賃關係雙方各有禁戒。關係惡化時，雙方都能從法律條文中找出投訴對方的理由。房屋出租後，房東對房屋進行例行檢查須提前24小時通知租客，獲允許才可進入。但法律規定緊急情況除外，例如樓上浴缸的水滿溢，房東便可在租客不在時進屋查修水管。即便租客拒不合作，不讓檢查，但查房的機會和理由總是會有的，房東切忌貿然行事。此外，租客如果覺得房屋狀況變得不適宜居住，可隨時搬走，並要求房東退還不適宜居住期間的租金。此類情況包括：漏水，窗戶破損，房子結構出現危險，供水不足，沒暖氣，沒熱水，電路係統故障，地麵不衛生，老鼠和蟑螂為患，防火通道堵塞等。房屋管理部門接到租客投訴後，一般會給房東60天時間改正。當然，如果租客有違約行為，甚至在屋內從事非法活動等，那麽，房東便有理由向法庭申請驅逐令，並依法向租客索賠損失。

相對租客而言，房東大多擁有物產，有一定的經濟實力，而租客大多屬於弱勢群體。為維護社會安定，避免窮人流離失所，美國法律偏向於保護租客權益，這使得一些“職業租客”覺得有機可趁。但是詐騙、霸租、賴債，畢竟都是不道德行為，會引起公憤，社會環境對“職業租客”是不利的。屋主出租房屋遇上“職業租客”無論多麽憤怒，都須保持冷靜，不動聲色地與之周旋，盡量套取對方更多的信息，收集人證物證，以備訴諸法律行動。

與“職業租客”過招，既不能觸犯法律，又要超出“職業租客”的思維邏輯，出其不意才能擊中要害。最後提醒大家：在美國，隻有執法官(Marshal)有權對“職業租客”實施強製驅逐；而“非法驅逐”屬於刑事罪。