zt:詳解美國房地產的產權保障製度

美國房產】詳解美國房地產的產權保障製度

2019年04月25日分享文章0

 

房地產產權是房地產的基礎和靈魂，圍繞房地產所產生的一切社會和經濟活動，實際上是圍繞產權的流轉、更迭、處置而發生的。在美國，無論是房地產買賣、抵押、出租以及房地產證券化等，都有一個前提，這就是產權清楚。什麽樣的房地產算產權清楚？如何保障產權？

 

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產權清楚的含義

在美國產權清楚一般包含兩方麵的意義：一是產權的合法性，指業主對房地產具有確定無疑的產權，無其他人對其產權的合法性提出異議；二是產權的市場性，指是否具備足夠的證明文件依法確認業主對房地產的產權，以保證房地產順利進入市場。具有合法的產權不一定具有市場性，如一些丟失資料或年代久遠資料不全的房地產，雖然其產權是合法的，無他人提出異議和主張權利，但其市場性是不好的，因為在房地產交易時，賣方無法提供足夠的證明材料讓買主確信房地產權清楚，因此，這樣的房地產進入市場就會有困難。

 

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產權的持有方式

在美國，產權清楚同時還包括明確以何種方式持有產權。產權持有方式將決定將來對房地產的處置方式及權利人各方的權益，是產權的重要組成部分。 

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美國通常把產權的擁有方式分成如下幾類：

完全產權（Sole Ownership）：指一個人或一個單位完全單獨擁有對房地產的產權，如未婚單身男女擁有的產權或已婚夫婦按協議單方擁有產權等情況。

聯合產權（Joint Tenancy）：兩人以上聯合對房地產擁有一致的產權。聯合產權具有產權一致，時間一致，利益一致和占有一致的特點，產權的取得是同時的，確權依據的文件是相同的，各產權人不區分產權份額，不能單獨處分各自的產權。當某一產權人去世後，其他在生的產權人自動獲得其產權，因此聯合產權是不能用遺囑的形式處置的。法律規定，聯合產權的產生必須有書麵文件明確約定，各產權人是以聯合共有的方式共同持有產權的。例如，一些州規定，夫妻雙方以聯合產權的形式持有產權。

共有產權（Tenancy in common）：兩人以上按扮共同擁有一宗不可分割的房地產，產權人按份擁有房地產權益和承擔責任。共有產權的特點是，盡管共有產權人對房地產的份額在實物上不可分，但利益上是可以分開的，而且共有產權人有權處置自己份內的房地產權益，另外，各產權人取得產權的時間和份額可以是不同的。大多數情況下，兩人以上對房地產的權利是共有產權。

企業擁有產權：企業擁有產權包括公司產權、合夥組織產權和信托產權三種形式，企業擁有的房地產權其特點是當事人按企業章程和有關法規行使對房地產的權益和義務。

 

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產權保障製度

與所有國家和地區一樣，房地產登記是美國房地產管理的一項基本製度，但美國實行的是契約登記製度，房地產登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎，它並不擔保登記的房地產是產權清楚的，因此在房地產經濟活動中，當事人不能僅憑政府的登記來確定房地產權狀態，必須有其它保障製度。

 

在美國保障產權主要靠三種方法：一是在產權轉移契約中要求轉讓人提供產權保證；二是通過代理律師查閱登記機關的檔案資料和提供法律意見，確認產權的真實性；三是向專業的產權保險公司購買產權保險。

產權擔保契約

       產權擔保契約的主要形式有二種。最常用的是一般性擔保契約，該種契約要求轉讓方必須就如下四個方麵的內容向受讓方作出保證：

• 轉讓人對擬轉讓的房地產具有確定無誤的產權；

• 轉讓人有權轉讓房地產；

• 如果因他人主張產權或他人具有優先於轉讓人的產權造成受讓人損失的，轉讓人保證賠償一切損失；

• 除契約中特別注明的外，該房地產無其他任何限製和負擔。

一般性擔保契約的擔保不僅限於轉讓方這一手，它對房地產自存在以來的產權狀況都做出擔保，因此對轉讓方前麵任何一手存在的產權問題，轉讓方都要負責任。

第二種是特定擔保契約，該契約內容基本與一般性擔保契約相同，但這種擔保契約轉讓方對產權擔保的責任隻限於其自身這一手，對於由上一手造成的責任則不予擔保。

一般來說，用產權擔保契約來保障產權，主要適應於賣方為信譽良好實力雄厚的大公司的情況下，因為在這種情況下，買方不用擔心賣方違約或者因破產而無法負賠償責任。

 

由律師提供法律意見

      產權保障的第二種方法類似於目前香港的做法，主要是通過專業代理律師查閱登記機關的檔案資料，提供法律意見來確定產權。在產權保險製度出現之前，這是美國最常用的辦法，特別是在美國東部和南部地區，尤其盛行。在這種製度下，專業律師受買主或者抵押貸款機構的委托，到登記機關查閱有關房地產登記資料，然後通過研究登記資料所披露的事實或當事人提供的資料來判斷產權的合法性及市場性，提供法律意見，並對產權審查中發現的問題，提出可能的補救辦法。

上述兩種方法，為房地產活動當事人提供了一定程度的產權保障，但還是難於保證產權的絕對可靠。例如，靠擔保契約的方法，轉讓方可能毀約，或者轉讓方因經濟原因等根本無法承擔賠償責任。如果通過律師查檔和提供法律意見，律師隻能查閱已登記過的（或已知的）文件資料，而且隻能從文件表麵發現問題，對可能存在的一些隱蔽的或者不是通過文字資料表現出來的產權缺陷（如失散的繼承人的突然出現並主張產權、偽造文件、登記機關的書記筆誤）等，律師有時是沒有辦法發現的。

 

因此，通過擔保契約和律師谘詢做為產權保障，當事人無論多麽小心，還是無法避免產權風險。為了減少風險，預防可能存在的產權隱患，美國發展了產權保險製度。目前產權保險製度已成為美國房地產經濟活動中最基本的保障製度，也是保險行業普遍的險種之一。

房地產權保險製度

房地產產權保險製度是為彌補契約擔保和律師提供法律意見這兩種產權保障方法的缺陷而發展起來的。產權保險製度與前麵兩種製度相比，增加了如下幾個方麵的保障：

1、產權保險公司對委托人負有明確的合同責任，對將來可能發生的產權糾紛、產權障礙負賠償責任；

2、它有足夠的賠償基金；

3、受政府和法律的嚴格監管。

產權保險公司在接受委托後，首先要做的事與律師相同，仔細查閱登記機關、稅務機關、法院等所有有關該房地產的資料檔案，並盡可能收集其它相關資料，然後仔細研究房地產的產權狀況，對發現的產權障礙提出補救措施，最後為委托人作出擔保，對今後可能發生的產權責任和造成的任何損失保證給予賠償。

產權保險製度消除了因隱蔽的產權缺陷引起的產權風險，目前美國投資者和貸款機構都傾向於采用產權保險製度，房地產交易和房地產按揭都必須購買產權保險。

房地產權保險的險種分為兩種：一是買方保險，二是貸款方保險。買方保險保障新業主的利益，保險期限可以延伸到包括房主的後代及房主把房地產轉手之後。貸款方保險保障抵押貸款債權人的利益，保險期限至貸款本息全部償還為止。

 

產權保險的費用一般包括兩項：一是保險費。保險費標準是相對固定的，一般由房地產所在州的土地產權協會按房地產價值或抵押貸款額結合房地產的產權現狀確定，不同的州保險費有所區別，一般來說在10萬美元以內的房地產，保險費不超過房地產價值的1%，超過10萬的房地產，保險費約為房地產價值的0.6%~0.9%，房地產價值越高，保險費比例越低。二是房地產權搜索費用。產權搜索費用一般根據工作量計費，對新房等產權曆史短的房地產，搜索費微不足道，但對產權來源複雜，曆史久遠的房地產，費用要高一些。產權保險費用一般都是一次過支付。

 

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產權保險公司

產權保險公司大多是從代理房地產業務的律師行發展起來，是保險行業的一種，從業人員大多是具有豐富房地產經驗的律師。產權保險公司的行為除受保險行業法律的約束外，同時有專門的產權保險法律規範產權保險公司的行為。產權保險公司一般是美國保險協會的會員，同時有自己專門的行業協會。美國土地產權協會（American Land Title Association）是美國產權保險業的全國性行業組織。

 

隨著業務的開展，許多產權保險公司建立了自己的產權檔案館，並與政府的登記、稅收、司法等機關建立了聯網電腦係統，提高了產權搜索的效率和產權的準確性。但，由於產權的複雜性，無論產權保險從業人員多麽小心，經驗多麽豐富，錯誤總是難免的，風險總是存在，因此，產權保險公司利用收取的保險費建立保險基金，賠償投保人可能出現的產權損失。         

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房地產登記

房地產登記是房地產權保障的必要程序。在實行產權登記製度的國家，房地產登記的目的一是確權，二是公示，房地產登記是產權生效的充分和必要條件。在實行契約登記的製度的國家，房地產登記的目的主要是公示，並通過公示確定和保障優先權。

 

美國房地產登記實行契約登記製度，法律要求，凡是影響房地產權益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產征稅、法定規劃圖則等，都要登記。經登記的房地產權不一定成立，登記行為也不保障業主的產權，但經登記的房地產具有優先權。

 

房地產登記機關一般是房地產所在縣的政府登記辦公室。申請登記的文件契約必須附有完稅證明，同時交納登記費。一般情況下，登記費是按登記的文件頁數收費的，如紐約州，登記費以17美元為基本費，每增加一頁紙增加5美元，但每項登記收費最低不少於27美元。

房地產登記一般由買方（或貸款方）的代理律師或產權保險公司或交割處理托理機構代理。             

 

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產權交割

房地產交易不同於一般的商品交換，一般商品交易是以錢物易手的方式來完成交易的，而房地產作為一種特殊商品，交易的實質是產權交易，房地產交易完成的標誌是產權轉移。房地產價值量大，買賣房屋是美國人經濟生活中非常重要的一件事情，為了保障買賣雙方的合法權益，房地產交易要通過一個正式的交割程序，通過交割程序，雙方在合同、文件上正式簽到字，轉讓方將產權轉移給受讓方，受讓方將購房價款付給轉讓方。

 

在交割開始之前，有關當事人要自己或通過代理律師做好各項準備工作。交割前要準備好的事項和文件包括：買方和賣方的結算陳述報告、合同、貸款文件、產權保險文件、業主人身保險、產權契約、首期款和交割費用等。

 

房地產交割在不同的地區有不同的做法，有的地區買賣雙方和房地產經紀人等全部要到場，有的隻要求買方到場。房地產的交割程序大致有如下兩種：

 

在紐約等美國東部地區，房地產交割的做法是，有關各方當事人在交割日聚集在商定的交割地點（交割地點可以是產權保險公司辦公室，買賣某方的代理律師辦公室等），雙方交換資料，代理律師進行最後的審查，然後雙方在各種文件上簽字，簽訂契約，轉移產權，買方付清款項（或首期款）和各種費用，或完成抵押貸款程序。然後，買方的代理律師或產權保險公司將有關文件送登記機關登記。   

         

在美國西部地區，如加利福尼亞州等，房地產交割要通過一個作為買賣第三方的托管機構（escrow），由這個托管機構保證房地產買賣的公正、安全、中立。托管機構可以是代理律師行、產權保險公司、信托公司或專業托管公司。在交割開始時，按照預先擬定的交割指引，以托管機構為中人，賣方將有關房地產的文件、契約交給托管人，買方將購房款項也交給托管人，托管機構審查核實文件資料和款項後，雙方簽訂文件和契約，然後托管機構將文件交給買方並送登記機關登記，將款項按交割結算表付給有關各方，完成交割。

如果買房按揭來源於有聯邦背景的機構，那麽房地產交割程序要嚴格按美國聯邦“房地產交割程序法”（Real Estate Settlement Procedures Act---RESPA）規定的程序進行，要填寫美國聯邦住房與城市發展部製定的“規範化交割結算表HUD 1”。

 

總之，房地產交割是房地產交易的最後一道和最重要的一道程序，也是買賣雙方反悔或彌補可能出現的房地產隱患的最後機會。因此，買賣雙方都非常慎重，代理的產權保險公司一般會在即將交割前再做一次產權搜索，確保萬無一失。