zt:五分鍾帶你了解美國房屋產權：你的房子到底是誰的

有屋有家是每一個華人的追求，但美國的關於產權的法律與中國有很大不同，所涉及的權益也存在很大區別，稍有不慎就有一堆麻煩事。

“產權不就是房屋使用權嗎？中國就是房產證登記確認好就差不多，美國不一樣嗎？”當然不一樣，別吃了想當然的虧，跟著華人地產網的步調去深度了解關於產權的那些事。

在美國，什麽樣的房地產算產權清楚？

如果我說，美國房地產產權是房地產的命脈，大家一定不會反對。我們說的房屋買賣，房屋租賃等活動，實際上都是圍繞產權的流轉、更迭、處置而發生的。在美國，產權清楚是房地產買賣、抵押、出租以及房地產證券化等活動的大前提。

產權清楚的含義：

產權合法性，指屋主對房地產產權確定無疑，針對產權的合法性，無人提出異議；

產權市場性，隻有具備足夠數量的證明文件依法確認業主產權，才能確定房地產可以順利進入市場。

特殊情況：具有合法的產權不一定具有市場性

例如一些年代久遠資料不全或資料不幸丟失損毀的房地產，因其在交易時，賣方缺少足夠的證明材料證明其產權清楚，所以雖然這類房地產產權是合法的，但市場性並不好。

“我了解在美國產權清楚的重要性了，可還是不理解產權問題在中美有什麽區別嗎？”

中國產權VS美國產權

最主要區別：

中國：土地公有製，國家具有決策權。

美國：土地私有製，個人具有決策權並由憲法保證私人財產神聖而不可侵犯。 

美國的地產在其所擁有的土地邊界、地塊位置、地號和法律描述上都會有嚴格的法律聲明並寫入產權報告。不僅如此，地裏的出產物、礦物等都依法歸屋主所有。

權利範圍：

中國：隻有使用權無產權，民宅70年，商業地產使用權50年。

美國：地產具有永久的產權和自由的使用權。

法律規定：

中國：地產產權糾紛多，債務也沒有明確途徑。

中國地產法律比較混亂，很多土地用途和居住密度可以隨意更改。

美國：土地用途一旦界定，很難更改。

住宅區、商業區都有嚴格範圍限定，密度更有嚴格規定；對於獨立房屋而言，前後左右的距離都有規定。

資金保障：

中國：買房需要交納全部預付款，若當時房屋仍處於未建造完成狀態，款項可能會有風險。

美國：預先交納3%左右的訂金，而剩餘款項，則要等到房屋具備過戶條件，可以直接交付使用時才支付。而這3%的訂金，必須抵押在過戶公司裏，資金安全有保障。

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 “原來中美產權差異那麽大，那我有在美國配置房產的念頭後，應該如何考慮產權持有問題？”

在美國，產權的持有方式有哪些？

美國房產產權最常用的四種擁有方式是：個人，聯名，公司及信托。買方在和賣方移交產權之前最好諮詢一下房地產律師哪一種情況比較適合。

1. 個人持有（獨立完全產權）：

釋義：個人持有顧名思義產權就是個人的，由於所有權是個人的，那麽控製權、收益權當然也歸屬本人，可以自行決定房子的租賃，買賣等事宜。

收益問題：房子出租後，租金扣除利息，水電費用，管理費用等成本後，淨收入歸個人收入中去申報，但當你把房屋產權傳承給子女時，自然也會涉及到個人遺產稅問題。

責任問題：相反，如果個人遇到訴訟問題，比如房客在房子內受傷了，或者你的職業導致你被訴訟，特別是醫生等。那麽在你名下的其他房產都會暴露在訴訟之下，附有連帶責任。

適用群體：未婚的單身男女或者夫妻按照協議某一方想獨立擁有產權。

補充點：大家比較關係的夫妻持有產權問題

在法律上已婚男士（女士），希望以個人名義擁有產權時，其配偶通常需要簽署一份放棄該財產所有權的契約。例如，當丈夫（妻子）投資房地產，但妻子（丈夫）不參與時可能會這樣做。

2. 聯名持有產權形式：

在美國，房產聯名共有產權，聯合產權兩種持有方式。

區別：   

聯合產權：一方去世之後，產權會自動轉移給另外一方。

共用產權：一方去世了，則產權是轉移給去世的一方的家人。

當然，當決定買賣房屋時，需要產權上的每一個人都簽字，合約才會生效。

A. 共有產權(Tenancy in Common)

釋義：

1. 共有產權人對房地產的份額在實物上不可分，但利益上是可以分開的；

2. 各產權人取得產權的時間和份額可以是不同的；

3. 一方去世了，產權是轉移給去世的一方的家人

適用群體：親屬、朋友或不同比例的投資人共同購買一個地產，並按比例持有和分配利潤並獨立繼承，就可以采取共有產權的持有方式。

舉例：如兩個朋友可以各持1/2；產權也可以一個20%,一個30%,另外一個50%,並按照持有比例出資和分紅。

B. 聯合產權(Joint Tenancy(with right of survivorship))

釋義：聯合產權是兩人及以上的人共同擁有一個產權,它的獨特之處在於，當其中一位產權擁有者死亡，其餘的擁有者將分享其股份。

有效的聯合產權要求“四個一致”：所有權獲得一致(Unity of Title)，時間一致(Unity of Time)，利益一致(Unity of Interest)和占有一致(Unity of Possession)"。其中缺一不可。

A.  所有權獲得一致：每個產權所有者需要通過簽署同一個讓渡合同來取得產權。

B.  時間一致：每個產權所有者的利益必須同時開始和結束。

C.  利益一致：每個產權所有者俱有平等的股份利益。

D.  占有一致：每個產權所有者必須平等擁有整個財產的權利。

適用群體：父母及子女聯合購買

父母與子女以聯合產權的方式持有，最大的好處是省去立遺囑的各種手續，同時規避掉遺產稅。這樣一旦父母百年之後，父母名下的房產則自動歸給子女。聯合產權繼承的房產出售時將有較高稅務，個人建議還應諮詢會計師以權衡利弊。

注意事項：

1. 產權人單獨轉讓或出售各自的產權是不被允許的，一旦這樣做，聯合持有產權將自動停止，可能變更為共有產權。

2. 聯合產權不能用遺囑的形式處置，當某一產權人百年後，其他在生產權人自動均分其產權，最後一名存活者會擁有完整產權。

3. 公司擁有產權:

釋義：公司名下的資產自然由公司來控製，公司是由董事來控製，董事是由股東來控製，而一般董事也是股東本身。如果你是董事，並把房子買在公司名下，有關房屋的事宜實際上還是由你來控製、處理。

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收益情況：買在公司名下的房子，產權和房子所有收益均歸公司所有。公司有自己的稅率，所以，房子的淨租金收益、房子的資本增值收益都是按照公司的所得稅稅率來計算。房子的盈利和虧損歸屬於公司的盈利和虧損範圍內。

舉例：在美國投資房產，個人名義和公司名義各有優缺點。

個人名義：

適用情況：用於自住，且金額不大的房子時

原因：手續操作簡單，費用較低，報稅也容易；賣房時可享受每人25萬美元免稅額。

公司名義：

優點分析：

A.可以債務隔離，達到規避風險的目的。

因其是有限責任公司，所以公司其他股東不會受到，由房產引發的債務連帶影響，也不會連累到股東的個人財產。很適合除了房產以外，其餘個人資產不菲的人。

B.可以保護個人隱私，不用將資訊公布在市政網站上。

C.便於多人合夥，成立合夥人企業來購買房產。

當個人的資金無法吃下大規模的房產項目，需要他人合夥投資時。比起聯合產權，利用公司名義購房在股份轉讓和股份繼承等方麵，更方便。

D. 可便於專職做房地產投資的人規避債務等。

缺點分析：

A.以公司名義買房手續較為繁瑣，費用不菲。

成立有限責任公司時需要特意聘請律師，然後在申請美國報稅號，做財務報表和年終報稅是，一位專職會計師也是不可或缺的。

B.以股份有限公司的名義投資可能會引起雙重繳稅。

公司本身便需要報稅交費。繳完這部分稅，股東利潤分紅時還需再繳納個人所得稅。

C.公司買房基本屬於投資類型，因此不能享受個人的25萬免稅額。

D.賣房時，個人繳納的收益稅稅率最高為20%，而公司則高達35%，兩者相差較大。

4. 信托方式：

最後一種是信托，信托有很多形式，家庭信托是比較常用的一種。信托主要有三個部分組成，首先是信托管理人或者信托控製人，其次就是信托本身，第三就是收益人。

信托對於資產保護和高收益的合理避稅有天然優勢，受到很多美國富人階層的歡迎。

資產所有權：在信托下麵的房地產所有權是屬於信托本身。信托的資產能得到很好的保護，因為信托本身不是法律意義上的經營實體，不會接受法律訴訟。

資產保護性：如果你個人有訴訟問題，不會影響你在信托內的資產；如果你給你的子女們購置的房子在信托名下，如果他的婚姻破裂了，但房子產權不會被配偶分走。 

控製權：個人或公司都可以作為信托的控製人 

收益權：在信托裏的資產收益屬於信托本身，在每一年的年末會分配給信托的受益人。如若這一年的資產收益不進行分配，需要對不分配的受益進行繳稅。

繳稅問題：

1. 信托本身需要報稅，但信托不是稅務實體，沒有稅率。

2. 信托裏獲得收益與信托受益人的其他收入，一起按照個人所得稅的方法計稅。對於將很多房產和生意資產，存放在信托裏的人來說，十分有利於避稅，將公司稅率轉換為個人所得稅稅率後，納稅額度會少很多。

傳承：隻要把控製人更換就可以達到傳承的目的。

1. 個人：如果控製人是個人，則傳承會引起費用和麻煩。

2. 公司：如果控製人是公司，情況就簡單得多。通過更換公司董事，即可更換公司控製人，從而達到控製與傳承信托的目的。

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產權問題，除了理論知識，有沒有實際案例可供參考呢？

乾巴巴講了那麽多理論知識，寫的不累，看得都累了。所以，關於產權的問題，地產君和大家分享兩個華人地產網名下經紀人實際遇到的案例，真人真事，希望能幫助大家更好理解產權問題。

A. case 1：

地點：南加州的洛杉磯

情景：一位國內客戶選擇購買新房，前麵所有步驟都已敲定，隻差最後一步就可以過戶時，出現了意外。

因為客戶購買的是新房，開放商要求買家做一個過戶公證（在加州購買新房的時候，有些開發商會要求買家做一個過戶公證。）如果本人不在美國境內，則必須要求去美國理事館做公證，而且還要把原件在指定的日期內郵寄過去。

當時這位客戶人在中國，一定要去美國理事館完成公證，但是他擔心在美國理事館留下投資購房的記錄，會擔心影響到他未來來美的簽證申請。

還由於個人生意原因，無法及時來到美國境內做公證，結果就因為過戶公證的原因，導致購房失敗了。如果提前就考慮到這一問題，采取另外的產權持有方式，或許就能避免這一問題。

啟發：所以說，買房之前慎重考慮好產權持有問題，並且盡量多和您的經紀人多溝通，這樣就算有問題，也能夠防範於未然。

B. case 2：

接下來要聊的是，大家非常關注的配偶產權持有問題。

情景：當時國內一對夫妻在美購房，但是在產權登記的時候是以先生個人名義持有的，記錄在案的是先生身份為未婚，單身男性。我們無法確定，當時在購房時夫妻之間是否有協議，然而產權上實實在在是以老公一個人的名義擁有的產權。

但在賣房子時，夫妻鬧離婚。因為他們購置房產時仍是夫妻關係，所以理論上妻子和先生是要共同持有產權。雖然產權登記時，是丈夫個人持有，但隻要妻子不承認，丈夫就無法個人獨立持有。還可能引發欺詐問題，以及之後一係列不必要的法律糾紛。

啟發：所以華人地產網建議，在持有產權的形式上，最好誠實持有產權，謹慎對待產權持有問題。避免不必要的法律糾紛，在美國請律師，這可不便宜。