王亭
學戲趣事，地產經驗。
沒計劃，不是刻意的，怎麽就定了百年不遇的日食日過戶房呢？但是這個房的易主的過程的確有點奇葩！當然不能和百年不遇的日食的幾率拚比了，不過這麽個漂亮的房子竟“矗”在市場上600多天！經曆了4個賣房經紀的手！過戶的時間還延遲，非等到這個日食日，這百年不遇，不可能被遺忘的日子！是不是真有點宿命？
過戶 “扭扭捏捏”的“整”了5個多小時，眼看著太陽被美國的“天狗”吞了，又吐出來。。。過戶最終隨著太陽的還原，有了個了結，易主了！！！從律師事務所出來，頂著耀眼的日頭回家了！故事一下？
事情是這樣的。。。
今年年初，A太太從外地打來電話，求我幫忙賣她的房， 就是這棟日食日過戶的“靚”房。接手前，做了一下文字的搜索。
一）買賣房的曆史：
1. 買房曆史：
這房A 太太2012年買進，那時房價正值美國地產最低靡時段，應該買了個好價錢！第一手房主是個Builder，自己的房, 自己監工，很用心蓋。記錄，值81萬。據說，A太當時人在大陸，沒有親眼看到這棟房，隻是看了看圖片，就這麽定了，買價74萬5千，好像是占了個大便宜！過完戶，還很大方地讓賣主免費住了半年！
看看！真羨慕來自大陸的同胞們，有錢！七十多萬美金，連眼都不多眨幾下？要知道，這種價位在亞特蘭大可是重量級的房價了！屬於豪宅了！
2. 賣房曆史：
2015年初，A太遷居到別的州，搬走了，這個社區還不允許出租，A太太隻得把 “靚” 放到市場上叫賣！
第一個中介，就是那位幫A太太買房的經紀，他把“靚”放在市場上，要價89萬6千，用這個價在市場上堅持了203天，可惜，沒能出手。接著降價到79萬9，又堅持了43天，還是沒能易主。
在這第一位經手的經紀人的手裏總共243天，生生的把“靚”留下了243天逗留沒能出手的不良記錄！美國賣房的記錄沒秘密，誰都能查的到。“靚”有“曆史”了！
換經紀吧，A太太聽人勸，找到這個社區的一名比較權威的房產經紀人，是個白人，據說這個社區的房子大多數，都是她經手給賣出去的，她自己就是這個社區的居民，還是個住了20多年的老住戶了！A太看到了希望！！！
第二個房產經紀，“白”經手了306天！房價最後降到了75萬6千！！可惜還是沒能出手！ “靚”房在市場上203天加上306天，共計509天！加上中間間隔的時間，前前後後差不多兩年了，房價從將近90萬到70幾萬，還是賣不掉！！！從這個賣房曆史的拜讀中，不得不讓人起疑？到底是怎麽個情況？
3. 政府的估價：
這是棟2003年建房，參看政府的估價，這房年初應該值80--93萬，取個平均值也應該值86萬！從地圖上俯視“靚”，“靚”麵對一個小水塘，後院是Chattahoochee河，我曾經手過C河邊的一棟房，2百萬美金呢！如今在河邊光買塊地，也要一百萬美金，我感覺到了“靚”是有份量的！可是為什麽就賣不出去呢？
4. 實地考察：
在紙頭，書麵上觀察了個仔細，再到現場去看看吧！當時“靚”還是在“白”經紀的名下，先和“白”預約了一下。
這個社區有門衛，社區地理位置在著名的高尚區Johns Creek，好學區，生活方便，社區費用貴了一些，每年的年費將近4千美金，不過每家的院子草地的打理歸社區管。
進社區門，門崗要“驗明正身“。
類似公園般的社區，幾乎家家後院都有水塘，許多的水塘內，還有噴泉四射，充滿了活力。。。小橋流水，碧波漣漪。。。雖然沒有看到蜻蜓落腳小荷尖，卻也能時常觀到鴨子們悠閑地測試水的“冷”“暖”！
早春的清新，略略的涼意，帶著一腦門子的問號，走訪了“靚”。
的確是個“靚”房，在整個社區裏很打眼！！！（我的一個客人看過這個房稱她為“樓王”）。一到門前的確感到了一種氣勢，不過外牆四周是Stucco材料（看上去象是水泥麵的那種），Stucco在亞特蘭大的名聲不是太好，我基本上比較避免這種材料的房，二十多年前，我自己從紐約剛搬來時，買過一棟這樣的房，知道其中的麻煩。
去的時間早了點，因為是空房，我估摸著，時間早點可能沒多大關係，到達時，“白”正在打掃衛生，還在烤餅幹，巧克力Cocky，香香的味道撲鼻而來。。。
“白”非常熱情，沒想到我來的這麽早，她讓我隨意到處看看，我也就不客氣了。。。
轉了一圈，結論：房子的“底版”不錯，位置不錯，可是太沒有賣相！哪哪的都需要整理！外牆，到處看到Stucco細細的裂縫，房後屋簷下，竟然看到了一個一尺×兩尺的大洞！內部牆上，牆角線，木沿上，也能看到不少的細細的裂縫。。。地毯需要換，地板看上去老舊，兩個主人房的衛生間，和一樓的客人衛生間裏，貼滿了過時的大花牆紙。。。還有，最不能忍受的老式密集格子窗子，格子內的黑色橡皮，因為漏氣而翻了出來。。。My ！這房怪不得賣不掉！
與“白”交談，感歎，這種價位的房子，房子的狀況這樣，這可怎麽賣啊！“白”說“房主不願意花錢收拾，就這麽賣。在“白”上市房的過程中，有人出過價，成交71萬8千，不過驗完房後，又要求修理一大堆，房主生氣了，沒能達到合約！
有點同情”白“了。。。
回來後，給A太回了話：這個房子本來很值錢的，可是現在這種狀況，我沒有能力幫她賣。
二）接手賣房，我成了第三個房產經紀！
A太，拗不過我，答應配合，一切聽我的
1. 打扮一下，花了A太1萬9千5百
n 地板打磨重新刷漆，換新地毯：$4,100.00.
n 換了所有漏氣的窗子，換成那種沒有格子的那種，屋內立即亮堂了許多：$6,600.00.
n 室內刷漆，調配比較流行的顏色，去掉不流行的花牆紙，補外牆窟窿，補Stucco裂縫，把個房子裏裏外外整的看上去象全部刷新了一遍，新鮮，靚麗：$4,300.00.
n Staging 請專業室內裝潢師擺家具，3個月租約$4,500.00.
房子收拾完了，真漂亮！！！我還花了400美金，請了專業的攝影師，照了一套美麗的照片。
2. 上市了，要價86萬！
要價86萬，看客來了一波波，有3個買家來過2次。。。 這個房有很多人一直很關注，因為這個社區的位置和環境。但是價錢引來一堆質問！大家都知道這個房的賣房曆史，還有人從紐約打來，問：為啥一下漲了10萬美金！我說，這房本來就值這個價！不信看看政府的估價！！！可是人們還是不能苟同，大家一直認為，雖然如今這個房子被打扮的很漂亮，可是因為在市場上的賣房曆史，讓人不能接受80多萬的價錢！有一個房產經紀質問我說，賣主這次最多花了2，3萬裝修，漲了10萬！不能接收！
第一周有人出了個73萬5的價，這和要價的86萬也差的太遠了！看來，對方還是以上一次市場要價75萬9 為基數來出的價，還很大方的說，你們可以回個價呀！可是86萬，73萬5，也差太遠！也怪我，可能給賣主的期望值太高？才上市，賣主不願意輕易地妥協。
一個月過去了，沒有第二個人出價，我有點發愁了！如果想讓市場忘記這段賣房的曆史，最好的方法就是把房子租出去一兩年！可是這個社區不允許出租！！！
我幫了屋主，以屋主的口氣給社區管理委員會寫了封信，陳述了這個房子的賣房曆史，和無奈，求HOA能給個特例，允許屋主出租此房（我不管出租，如果屋主改成租房，我是拿不到一文錢好處的！）。
社區管理也蠻通情達理，最後給了允許出租的決定！我為屋主高興，但是屋主嫌麻煩，執意要賣！
3. Open House
沒辦法，還得想輒賣，發出通告對外開發，Open House。
別說，這個社區還頂麻煩，申請Open House的程序不但很繁瑣，還有一大堆規定：不準在社區門口放Open House的牌子！（這可影響了不少過往的遊人的關注啊！）先要報備哪些人會來。。。（不是廢話嗎？這可怎麽統計？都是隨機的呀！）。
等了將近兩周，才收到HOA指令，可以做Open House了！
不知道在這眾多限製的情況下，是否能有好的效果？不管了，先Open一次再說。
第一次Open House，我的想法是，起碼能把鄰居們給招來吧？說不定鄰居的七大姑，八大姨的沒準願意搬來呢？
那是個星期日，下午從2點到5點，聘請了個漂亮，利落，大方的小姑娘坐“鎮“，門口郵箱上放上6，7個彩色氫氣球，Open House的牌子在房子門口，指著正門！
第一次的Open House，的確招來了一大群好奇的鄰居，有人過去來過，也有第一次來的，前前後後來了十幾位，大家對房子的感覺都很好，有些過去看過這個房過去上市時的情景，對這次上市的狀況大加讚賞，（Of Cause，花了 “銀子” 了嗎！）有一個人還提起，想買這個房來著，後來因為太多的東西要修理，就放棄了！最後在同一個社區買了棟另外的房子。。。
不少人還拿了材料回去，要帶給親戚朋友。
總之那一天很熱鬧，從外麵來的人不多，主要是本社區的人，坐鎮的小姑娘，3個小時基本上沒有坐下來過。。。
第一次Open House，雖然有人來，但是沒有帶來真正的買家出價。
第二周周末繼續Open House，還是那個時段，仍然是那個笑容可掬的小姑娘，幾個彩色氫氣球，房價經過房主同意，降到79萬9千了！
來了一波波的人，沒有第一次人多，鄰居還是不少，還有我的一個朋友，她也住在這個社區，她都替我發愁，說我拿到了個“燙手的山藥“。。。
第三周周末繼續Open House，這次有一對老者，很打眼，很儒雅的一對，他們也是這個社區的居民，過去這個房子上市時，他們來看過這個房子，這次的展示，讓他們有刮目相看的感覺，還質疑過去是不是沒有布窗簾？ 我說有，如今房子收拾好了，哪哪的都看著順眼。。。 他們很喜歡這個房子，在房子裏呆了相當一段時間。。。臨走時，要了些文字材料，說要為我宣傳，那位先生是個高爾夫球愛好者，老先生說要帶些材料給他的球友們。。。
三) 買家來了！還是個房產經紀。
終於來了個買家，很喜歡這個房，前麵提到的第四個房產經紀，就是買家，一個無厘頭的經紀人買家！
買家，叫他D先生吧，就住在這個社區，D太太看了這個房，非常喜歡！他們過去從來沒有看過這個房，過去的上市，沒有給他們有任何的負影響。
買家D先生出價了，很強的攻勢，很低的出價，來來回回的差不多一周的拉鋸，扯鋸。這時候，房子上市也快兩個月了，賣家也沒有耐性了，最後以74萬，現金，不修任何東西，5萬美金的誠信押金（Earnest Money），兩個月過戶的條件成交！正值上市的第59天。
可是買家D先生，雖說是房產經紀，但是對買賣房的程序很沒有章法。
1. 無厘頭。
無厘頭1：不知道怎樣保護自己。
（1）沒驗房：
D問我要了份上次經紀經手時，曾經有過合同的人的驗房報告，A太太轉給我，我轉送個買家D先生，他隻看了一下報告，問我這個房子有沒有其它問題，我說，據我了解，冰箱好像不怎麽靈（是那種很貴的Built in和櫃子成一體）。
買家D先生就這樣，自己沒有請人來驗房，房子買賣合同寫的是Sold As-Is，沒有給他一天的反悔時間（一般最少要一周的驗房期）。
（2）沒有貸款審批時限：
誠信押金（Earnest Money）五萬美金，D同意了，合同的第二天，就把五萬押金轉到了過戶律師那兒。
還誇下海口，用現金買房，所以沒有貸款的保護時段（一般貸款會要求最少21天的貸款審批時間如果沒貸下來款，買家可以收回誠信押金）。結果合同一周後，D說要貸款，給了封可以貸款的信！我們才不在乎呢，如果貸不下款，D那五萬誠信押金可要被賣家給沒收了！ 有押錢就不怕！！！
（3）要求延期過戶，被罰五千，再另外追加兩萬誠信押金：
臨近過戶的前十天，D先生告訴我，可能不能按時過戶，貸款耽誤了！當時房屋估價還沒做呢！
延期過戶？A 太太很生氣，給了買家D先生幾乎兩個月的時間過戶，因為是現金購買，才同意這麽個低價！即使是貸款，將近兩個月，這時間怎麽也夠了！
D先生用的是銀行直接貸款，是個大銀行，D以為大銀行可能沒問題！可能自己也沒有跟進的緊，可是我有過經曆，大銀行更慢！這一下D很被動！
最後A太隻同意延三周，還要買家D先生轉兩萬五千美金給律師，兩萬外加上次簽合同時的五萬，一共七萬誠信押金，在過戶時還給買家D先生，另外的五千做為延期過戶的補賞給賣家。
買家D先生覺得不公平！說為什麽要被罰？還說如果上法庭，這次不按時過戶，法官也不會判五萬誠信押金（Earnest Money）都給了賣家！D先生說，作為Liquidation Damage 賠賞，怎麽會要這麽多錢？我也沒有對你的房子做了什麽損壞？接著就和我討價還價的說，能不能給少一點？
My Load！我真是無語了！怎麽這樣無厘頭？連誠信押金的作用都不明了！怎麽做的房產經紀？在電話上我吼出 “You are dumb!”，（ ashamed on me太不專業了）我急得隻剩罵人的份了! 我讓他去問他的老板（Broker）！ 大女兒在一旁都聽傻了！說我的英語在發火的時候，還真溜。。。其實我真正擔心這個無厘頭的買家D先生，如果他真的是這麽無知！他會丟掉那五萬誠信押金的！如果再往前走可能丟掉七萬五千美金！！！我聽說那個大銀行可能給他貸不下來款，他準備換一家貸款公司，重新貸款！三個星期！時間上真的很玄！我真有點為他感到悲哀。。。
買家D先生被罵過以後，安靜了一天，估計在詢問了行家以後，知道自己沒有選擇，隻得簽了附加文件： 認罰五千，D第二天轉了兩萬五給了律師。
賣家A太，隻同意延最後一次，三周，如逾期不能過戶，7萬5千押金沒收！
就這樣，過戶時間一不小心，就湊到了日全食的那天了！8月21號，2017年。
從那天開始我的心就被揪了起來，我真不想買家D先生過不了戶，被罰款7萬5千！不是小數字。。。如果真丟了那麽多錢，會不會引出瘋狂的事情？不敢細想。。。
我要了貸款員的電話和Email，隨時和他聯係，期望不要再出差錯。。。
II．無厘頭2：沒有一點房屋檢查知識，攪得的那個亂！
（1）空調出了問題，冷凝水漏了！
還在計劃8月初過戶中，買家D先生要求在7月10號，帶人來房子測量一下空調暖氣的尺寸，他準備過戶後，把原來的三套全部更新。
7月9號，我回到 “靚” 那兒，把衛生稍微打掃一下，對於空房，我一直都很小心，一般都把水的總閘給關上，怕萬一有漏水什麽的。因為買家 D先生，也住在同一個社區，我把那個放鑰匙的盒子也給拿走了，我怕他沒事就把門開開，進去溜達一圈。。。
仔仔細細地檢查了一遍，掃了掃蜘蛛網，車庫的樹葉子。。。看看沒有什麽問題，把放鑰匙的盒子掛在門上，這樣D先生就可以自己開門進去了。
7月10號，買家 D先生下午給我電話，說漏水了！讓我過去一下，我急急忙忙地趕到現場，正好AC的師傅也在那兒，當時，其中有一個空調的在外麵的管子結了冰，在閣樓裏的機器的盤子裏積滿了水，水從壁爐前的一個燈裏流了出來，壁爐下的石頭台麵上，積了一旺水。。。AC師傅把空調關了，局勢得到了控製！我走了一圈，沒有看到其它地方有漏水，還好發現的及時。謝天謝地！
這種空調漏水的事情經常發生，常常是在天花板上一長溜的水跡子，我也見怪不怪，最近我還帶人看了一棟湖邊房，那個漏水更是一個慘！
得修啊，A太太開始還不同意修，認為房子是Sold As-Is, 不修任何東西，但是這個狀況是在簽合同之後發生的，不能算在As- Is 的範圍。谘詢了3個房產律師，異口同聲的說，要修！不然買家有權利退房，拿回押金，這樣一來可就麻煩大了！
先把空調機器修一下，閣樓上的盤子裏的水也必須處理！第二天，請了個AC師傅來，判斷了一下，是製冷劑缺失造成的問題，我建議師傅最少加上足夠的製冷劑，能撐到8月初過戶的保證在過戶前，別再出問題。
那天閣樓裏的溫度有100多度，師傅用一個飲水瓶子，剪掉瓶頸那段，一點一點的把積在盤子裏的水盛出來，加了冷酶，180美金。
在師傅工作期間，我四處看看，在下一層的另一個閣樓裏，地上的刨花板上，看到了一大片的水跡子，我還在納悶？是這次漏水留下來的嗎？摸摸，是幹的！看看上麵好像沒和上麵的機器沒有什麽關係？（其實有AC冷凝管從這兒穿過）, 再到這層閣樓的下麵的洗衣房看看天花板，沒有任何流水的水跡子，心想不是這次漏水引起的吧？即使有水路過，也沒有見穿透進入屋內，應該沒有大礙。
接著的幾天我每天都去 “靚” 那兒看一下，上閣樓，看看機器的盤子中的水是不是都幹了，四處看看是不是有水跡在天花板上。到了第三天，閣樓裏盤子裏已經是幹幹的了。這房子的頂很高，每次把上閣樓的梯子拿下來，都頂費事的，有一次還把我的手給擠了，留下個紫印子。。。
那個曾經流水的燈，第二天就沒事了，地上的水也幹了，燈也工作，我鬆了口氣，空調工作了，屋內沒有任何水跡，不是皆大歡喜嗎？
2. 雞同鴨講的交流：
與人交流是個學問，如果對方太“聰明”，啥都懂，你也隻能無語了，Shut up, 沒法交流！
如果對方是個白癡，也沒法交流！說啥不懂，雞同鴨講！對於這兩種人我一般都繞著走，可是這次我碰到了個雞同鴨講的對手，沒法繞，必須麵對，我這個痛苦啊！！！
A ：討論漏水後的處理，第一個回合
甲方：買家出招。
7月31號，附件上標明是買家最後驗房時間，之後如果再發生什麽事情，賣家不管了，（其實這樣說也沒用，如果真的發生大事，如刮颶風，自然災害什麽的，房子給整的不成樣子，買家也是有話語權的）。不過D先生還是很守約走了一遭。回來後給我Email，對現在的房況很不滿意。
8月3號 D 先生發了給Email給我，我的老板（Broker），過戶律師，下了個指令：賣家必須做3件事：
第一：把閣樓裏被水染上水跡的板子全部換掉，必須是有執照的木工（無知，喬治亞蓋房都不需執照，隻有水暖工和電工需要執照），還必須有保險，要出示Bond 影印件；
第二：用有執照的電工來把把流過水的燈線換掉，怕生黴菌；
第三：除黴的公司要出據牆內沒有黴（Mold）的證明。
（有一點房屋常識的人，都不會提出以上要求，對於這種無知的人，怎麽講理！）
乙方：賣家對策，出專業驗房報告
8月4號，幫賣家請了一個驗房大公司的最有經驗的驗房師Chuck，Chuck在他們公司是負責培訓，教課的資深驗房師，我認識他已經很多年了，一給電話，Chuck馬上抽時間趕來，我告訴他，主要是鑒定漏水的後患，是不是有黴菌，因為買家有三個孩子。
驗房師Chuck很認真地檢查了兩個閣樓，（100美金費用）出了個報告：
第一：閣樓裏很幹燥，很熱，黴菌不可能在這種環境成長，如果買家不放心，買家可以請專門測試黴菌的專業公司來做鑒定；
第二：閣樓上的踩腳的刨花板上的水跡，純屬觀賞性的塤傷（Cosmetic Nature）不影響功能(閣樓本來就是沒有完成的部分，沒有觀賞性的要求)；
第三：黴菌在塑料和金屬上不可能生長，如果電燈工作，不需要做任何修理。
B．第二個回合
甲方：買家不同意Chuck的結論，請來裝修公司估價
8月10號，D先生要求我掛鎖，他要請人來驗房。我說我來開門。
我按時到了，來了兩撥人，要了名片，原來是負責裝修的公司！不是驗房公司！！！（裝修公司的估價怎麽能作為佐證來支持他的要求？）
不敢怠慢，我一直跟著，兩波人都很認真，把兩個閣樓，上上下下，檢查的非常仔細，還鑽進管道深處。。。但是有兩項是共同的結論很公正：一致認為閣樓是很幹燥，沒有任何潮濕的跡象；二是沒人認為電線，電燈是個問題；但是對有沒有黴？他們都不敢說，他們都建議用第三者的專業黴菌鑒定公司來鑒定，他們再根據專業公司的指令做事！
臨走時，買家D對我說，要求賣家請人來驗黴。我說，這是不可能的，因為賣家已經請了驗房師，驗房師不認為閣樓上這麽熱和幹燥的環境裏會長黴。
回去後，我再次Email買家D先生，提醒他必須抓緊驗黴，不然來不及了。
8月11號，第二天，買家 D先生說驗黴的人要來，大概在下午5點鍾左右，我提前趕到，我必須要親耳聽到驗黴的人是怎樣鑒定的。
大概5點15分，來了個非常幹練的長者John，大概6，7十歲的樣子，腰板挺挺的，兩眼炯炯有神，是個老帥哥！見麵寒暄了幾句，我簡單介紹了我們的身份，特別是在提到買家和買家經紀是一個人，他注視了D先生幾秒，不經意的說到，他自己也是房產經紀人，還當過十幾年的Broker（房產經紀公司的法人），最近買了一棟房子給自己，但是是雇的其它經紀人幫他操作的（John，他真是個智者！A Wise Man，自己操作，會不太理智，買賣中間有中介，容易交流）。
我們先帶John去了閣樓，他沒有象上次來的兩個人那樣，鑽進閣樓細細的勘察，他隻是看了一下三個機器的過濾網，他說，空調暖氣機器的過濾網，對室內空氣的質量很重要，還提到這個房子的三套AC的質量很高，過濾網用的都是最好的，有最少5寸厚，最少要35美金一個呢，有個機器還有4-5個過濾網的裝置，John還指出這個機器過濾網裝的不對。
更關鍵的是，他很獨斷的說明，在閣樓裏，現在非常幹燥，不可能有黴菌滋生，所以他隻是測量了室內和室外的黴菌的指數。。。
我真是狂喜，這個無厘頭的D，買家，自己花錢證明自己的猜測是不對！不過，也好買個放心吧。
結果出來了！D先生沒有透露“黴菌”的讀數，隻是轉送給我那兩個裝修公司的報價：
一個要1萬多美金，一個要3千3. （這哪是修理價，是能在閣樓裏整出個房間帶廁所的價！）買家D先生還給出最後通牒：他要5千賠賞費，如果不出，不過戶！同時也通知了我們Broker和過戶律師。（悲哀啊，有一點常識的房產經紀人或是買家，都不會得出這個結論，沒有專業鑒定給出的要求，怎麽能站住腳？憑什麽要這麽多錢？）
乙方：賣家的反應。
最多再出500美金，多了不給！（她是對的，其實沒什麽可以修的，就是把閣樓裏的水跡板子刷一邊，也要不了200美金）A太說，她馬上可以請一個律師到過戶現場去評理！我說，這個問題不可能在過戶律師事務所裁決，過戶律師隻管過戶，如果不能過戶，隻能去調解部門（Arbitration）我們公司是亞特蘭大Board of Realtor 組織的成員，這個組織有專門的部門律師來做Arbitration，如果再調解不了，那就上法庭吧。
A太太很硬，說不怕打官司，不是為了錢，是為了公正！（我真佩服她有骨氣！為中國人爭氣，長臉！）
丙方：過戶律師表態，如果在過戶時買賣雙方到不到統一意見，沒法過戶，那7萬5千的誠信押金和賠賞費，他們隻能遞交到負責調節或打官司的法庭去。
丁方：我們公司，我們Broker（法人）說了，如果上法庭，我們要上訴我們的權益，要我們的傭金！
哈！沒有一個示弱的！！！
C：第三回合，我來調解吧！
如果那天過不了戶，賣家不會再給買家機會了！災難的法律程序要啟動了：
對於買家：我不覺得買家會贏，如果在花了律師費以後，還賠7萬5，人會瘋的。
對於賣家：如果房子有官司，房子就不能放在市場上買賣，房子還得空著，空房沒有房屋保險（自然災害險Hazard Insurance），很危險！（沒有保險公司願意給空房保 Hazard Insurance，想到這兒，我的頭皮都發緊。。。）。
還是想辦法讓這個房子過戶吧！
在過戶的前一天晚上，我用通俗易懂的話Email給買家：
你在8月3號的要求有三個修理條件，其中的兩點，換電線和發黴的事情，都在你雇來的人那兒給確定不是問題了，對吧？所以不用考慮這兩點的修理問題了！
現在隻剩下有水跡的板子問題，這個問題怎麽也不要5千美金來修吧？現在賣家願意出500美金，我來從我的傭金裏出1500，湊夠個2000美金如何？（500和5000，差距太大，怕D想不通，犯傻不過戶了，湊夠2000，看看情況。）
買家D先生回我Email說2000不夠，但是還是確定了明天一早按時到律師事務所，見麵再議。
四）8月21號日食，過戶了
8月21號，百年不遇的日食日，提前來到律師事務所，貸款公司的文件和錢早就提前兩天在星期五就已經到位（貸款公司這次也不敢怠慢，7萬5千美金，不是開玩笑的），買家的首款也到位，隻是少了5千。
我故意通知賣家的代簽人（賣家A太太在中國沒法來）晚半個小時到，這樣我有時間和買家D先生商量，那天是合同的最後一天，合同不可能再延了，如果過不了戶，隻能走法律程序了！
買家D先生按時到了，黑著個臉，說2千不夠，因為他付了律師谘詢費，驗黴菌的費，將來的修理費。。。
我說，打住！今天不是仲裁日，沒人和你評理，你隻是告訴我，過，還是不過戶？如果不過，咱們現在就走人，以後在另一個仲裁的部門見，賣家不怕法庭上見！我也不怕，我也要在法庭上拿回我的傭金！
買家D先生說，他也不怕，如果走的下一步，他一定贏！我說那就再見吧！
D先生看我沒商量，他就打電話和他太太商量，他太太和我也通了話，很客氣，說不想要我出錢，說賣家怎麽這麽不通情達？上次延期過戶，也不是他們故意的，硬是罰了他們5千美金（看樣子結症在這兒，這次想要回那5千）。
我說，我能理解賣家，這次賣房，她賠了太多！希望他們也能理解。。。
我也盡力了，捐了1500給你們。（其實買賣雙方都表示不忍讓我出錢，說是對我不公平！可是世界上哪有絕對公平的事？用錢能擺平的事，那就不是事！）
最後D說，要不再加1千湊個3千？我說，那1千你公司出吧，我們公司都出了1500了，他說他公司出和他不要是一回事！
他糾結了，跑出去繼續打電話，最後還是妥協了，答應2000的額數。我拿出早已經準備好了的文件，大家就簽署一下，交給律師重新改數字，D也開了一張3千的支票，湊足了差額。因為數字的更改，貸款公司要重新審核，七等八等的就過了5個多小時。
太陽黑了一陣再光明起來，我們就這樣在律師事務所耗了將近一天。
四） 小結
昨天買家D給我電話，因為我在室外把水給關了，至今他還沒給開開，他不知道怎麽開，我專程過去幫了他一下，見到他時，他笑容滿麵的，很友好。
我最近又查了一下這個“靚”房政府估的價，最高價的上額竟然漲到97萬了！哎！我真正地替這棟房叫屈！賣了個這麽低的價！其實這個傻D，還真占了個大便宜！但是如果那天D不過戶，這事的後果就不敢說了！
想對真心要賣房的人說：從這長篇累敘的文章裏，是不是得到了警惕？不要輕易把房子放在市場上，如果你真想賣的話！尤其是50萬要價以上的房，沒有100%的準備好，別輕易上市！！！
對於買家來說，如果給自己當經紀，你能勝任嗎？不會掉坑裏去吧？這次如果不是我的參與，D現在可能還在“坑“裏呢！你說呢？
