王亭
學戲趣事，地產經驗。
我們專業地產網站上，在Gwinnett郡，看到有一例很有特色的房產叫賣（Listing）: 8個雙拚（Duplex）（就是兩棟連在一起的那種），共16個單元，“捆綁”起來一起賣，要價一百三十二萬。
每個單元2個臥室，2個帶浴室的衛生間，每單元的單價是$82,500.00, 出租月租是$650.00，一個雙拚的價錢平均是$165,000.00,月收入是$1,300.00, 他們給出的回報率（CapRate）是7.5%，（收入減去地稅，管理費什麽的靜值除以買價）。https://en.wikipedia.org/wiki/Capitalization_rate#Basic_formula
宣傳文字上還用渲染的述說: 如果近期沒人買，屋主就要把這些雙拚改成單間去賣了！（Convert to condo）寓意，那樣就會更貴了！趕快！！！
看到這個叫賣，覺得頂有意思，借機科普一下：
一：定義：Condo，Apartment,雙拚（Duplex），三拚（Triplex）,四拚（Quadraplex）,連棟房（Townhouse）。
1. Condo（condominium, frequently shortened to condo when itrefers to residential buildings。 Specified units of the property are separately owned,and the remainder of the property is collectively owned.）
簡單地定義：一棟建築被劃分出一個個的單元，每個單元屬於不同的屋主，每個單元可以單獨買賣。Condo一般隻擁有四壁以內的空間，自家牆外不屬於你。
Condo因為大家有很多公共的連接，共在一個屋簷下，所以每個月有額外的費用，用來共同維護這些公共使用開銷。
不但是住宅有Condo，商業中更常見，例如一些零售店麵，有些店麵各自有自己的主人，這就是商業的Condo。
2. Apartment(公寓)
一棟建築，有很多單元，每個單元可以分租，但是，整個建築的所有權，是個不分割的整體。如果買賣，不能分成單元來買和賣。
3. 雙拚（Duplex）兩棟連在一起；三拚（Triplex）三棟連在一起；,四拚（Quadraplex）四棟連在一起。這三種形式的建築，也都是不可分割一個整體，不可以一個個單獨的單元來買賣。
不管是兩個，三個，或四個連在一起，都是屬於一個整體，屋主擁有整個連體建築，除非到政府去申請分離成Condo，每個單元才可以分開有各個的主人。
4. Townhouse,不管是兩個，三個或是多個連在一起，在建築的時候就分隔好了，每個單元分開出售給不同的屋主。Townhouse除了四壁以內，還有屬於屋主的外部空間，前院，後院的。
Townhouse一般都有一定的規模，用一個社區為範圍管理起來，共同管理草坪，殺白蟻，有些還包用水和外牆和房頂的維護等等，所以每個月有維護費用。
二：雙拚（Duplex）的市場價格的變化
我看了一下現在雙拚（Duplex），亞特蘭大附近，最便宜的有叫價兩萬多的，最貴的有一百萬買這麽一對！真是Location! Location! location！地點很重要，不同的地點，市場決定了價格！
不過，中等價位的平均值，在一些不是太差的區域裏，不管是雙，三，或是四拚，每個單元的平均價，大概是8-10萬美金左右，這已經是我房產經紀這麽多年經曆中最貴的價位了，還會漲？
記得還是幾年前，房地產最低穀的時候，我曾經手過，在比較好的學區，七萬一買這麽一對，租金$1400.00 美金一個月。
三。Condo Conversion
把原來的連體建築變成Condo來賣，的確是個不錯的主意，這樣會給賣主帶來最大的利益。我看到過不少民用房從Apartment改成Condo的成功的例子。Duluth小鎮的HAMPTON ARBORS CONDOMINIUMS，2005年，咱華人一個非常成功把公寓變成Condo的例子，16棟2-4層的樓，每棟有15-30個單元，經過重新翻新，幾百個單元，最便宜1個臥室成交價9-10萬美金，最貴的3個臥室成交價13萬多美金。。。記得當時，車水馬龍的，買賣別提多紅火。。。屋主買下這16個樓花了八百七十萬，到底最後賺了多少？留給大家自己算吧。
還有一個老白成功的建商，建商業Condo的經驗，我也是親眼看到，那是地產很“虎”的十年前了，投40萬，去了本還賺50萬！不錯吧？
