王亭
學戲趣事，地產經驗。
一）序言
三月底，一個朋友打了個電話來說：“王亭，下星期三，4月3號，你能和我一起去法庭嗎？我想把那個房客趕走！我怕我在法庭上說不清。。。”
我不管出租房，隻管買賣房，也從未上法庭看過房東和房客逗嘴的這種熱鬧場麵，所以去幫他上法庭，我不是一個好的人選。但是我想到了一個人，我的一個黑人朋友，專管出租的事項，很有經驗。我給過他很多房讓他管理，他對房地產的法律也相當的熟悉。此人長得人高馬大的，尤其是他額頭上有一塊月牙形的刀疤，活生生的按照咱們中國古代大清官包拯包大人的造型，用同一個模子刻出來的。我揣摩著，如果打官司時往那一站，烏黑黑的，活脫脫的一個更深色的“老包”。。。於是我拿起電話請求幫忙。
黑“老包”二話沒說，一口答應，而且是無償的幫忙. 他對我很好還有一層原因，黑人生孩子早，他的媽媽的年齡比我大不了幾歲，所以我總是昵稱他“兒子”，（雖然我的一個小姑娘客戶見到他說，這那是兒子，應該是爸爸輩的！）他也戲說我和他倆長得很像。。。（見鬼了，我有那麽黑嗎！）反正我們每次合作的都很愉快，我也希望這次他能幫到我這個朋友。
二）參與的人
房東----XXX先生；房客-----OJ; 代表房東的管理公司-----黑“老包”,還有我-----看熱鬧的。
三）事情緣由
房東今年2月初在拍賣會上買了一個帶了一個房客的房。在Georgia有個規定，如果在賣房時（不管是誰的房，銀行的房也不例外），隻要是這個房有租約沒到期，這個房客就一直可以住到租約到期，租約的內容也不能更改，除非雙方都同意，不管是不是換了新的房主。買家買了這個房，成為新的房主但沒有權利把房客趕走，除非房客自動放棄，或者房客不交房租，房東才可以下逐客令。這次這位XXX先生在拍賣會上拍到了這個帶“拖油瓶”房客的房，租約到今年9月底到期。
房客OJ，一個白人，在保險公司工作，估價師，估公司賠賞額的那種。從租賃合同上看，是2012年10月入住的，到2013年9月底截止，一年的合約。沒有押金，每月一千一租金。
新房東XXX先生2月初接手後，應OJ要求，OJ和房東又有了一個新的約定，並放在了合同裏， OJ以修理房裏房外的一些必須修理的東西為籌碼，（列了一個清單）要求每月減300美元月租，月租現在暫時為800美元，從3月1號開始付。
房東XXX先生在2月27號開始提醒OJ;，3月1號要交房租了，並寄了一封快遞(FedEx)一示正式。
3月4號了，OJ還沒有要交房租的意思，因為過了3月5號，OJ必須除了800美金的月租外，還要多交50美金的罰款，所以房東在3月4號的那天又發e-mail, 又發短訊的和OJ來來回回的在討論著，OJ就是不願交房租，說他修房子費用已超出房租，又埋怨說房子的下水不通，（下水是化糞池的那種septic tank），不過這也是說到要交房租後，才提到的問題。
最後大家還是沒達到一致的意見，幾天後OJ到county去告了房東的房septic tank出了問題，房東也去到county去告了房客不交房租。
結果：房東從county那兒得到一個警告，限一個月之內必須修好septic tank。房客OJ收到4月3號上法庭的通知。
開庭前，我朋友，黑“老包”以房東雇的管理公司的名義去找了OJ談了一次，OJ還是強調房東答應他以修東西來抵房租，還提到了化糞池的事。最後“老包”讓OJ提供所謂幹了活的收據證明。OJ答應了但沒馬上給。
4月2號上法庭的前一天，房東，“老包”和我，三人先坐下來討論一下必要的準備事項。“老包”問房東是否同意以修東西來抵全部房租？房東說隻是抵300美金。“老包”要求把房東要錢的證據給打出來，來證明OJ的確欠房租。“老包”還告訴我們打贏官司的最基本的兩點：
第一：房客不交房租，不管是因為什麽原因，都是輸。
第二：雖然房客不交房租，房東不可以不讓房客進房，比如說把鎖換了，房客進不去。這樣房東一定輸！
如果真如“老包”以上所說的那樣，這一次隻要證明OJ欠房租，他就會“死翹翹了”。但是會不會有例外？還是帶著忐忑的心情等待著。
四）法庭上的見聞，Magistrate Dispossessory Court
4月3號下午1點開庭，我們四個人都準時的來到了法庭，進法庭之前，OJ給了一份修房工錢的收據，收據看上去非常的正規，幾項加起來共計$1,080.00，給了“老包”和房東一人一份。
開庭了，大家起立，一個清瘦幹練，看上去60多歲的一個白人法官走了進來。法官點了頭後，大家坐下。
法官開講：
首先他提到上午已經審理了差不多100件房東和房客的案子。下午又有差不多50起要處理。
他說他沒有任何權力去改動已經成文的租約，不管它是多麽的不公平，誰讓你簽了呢？所以不要和他討論租約。
他強調如果房客不交房租，一定輸，什麽丟工作，房東不修東西，長黴啊。。等等都不是不交房租的理由！法官說，經他手處理了不下10萬件房東和房客糾紛，無一例外，不交房租，敬請走人。。。（我很慶幸，“老包”說的沒錯，Georgia的確向著房東。）
不交房租，如果要他來判，7天必須搬出去，這是法定的，他沒法改，房客不從，就由警察來監督把東西扔出去。如果用其他方法處理，房客隻能和房東商量，房東和房客達成協議，他可以起草成文。
法官讓大家先到外麵自家私下先調解一下，如能達到協議，可回到法庭，以協議來起草解決辦法，法官幫助行文了結。如果經過商議不能達到統一的意見，那就回來由法官來仲裁。但是得等，等第一批有協議的人處理完後，才輪到這些有糾紛的人。
交代清楚後，於是法官開始點名，人們按照次序陸陸續續的走到外麵的走廊裏，各自討論各自的問題。談得攏的，一起回到法庭裏，把雙方的統一意見交給法官。法官一行文，剩下的就是照章辦事了。
到了走廊裏，“老包”勸OJ和房東商量解決方法，也再次用法官的話提醒OJ, No pay , no stay. 可是OJ不聽勸，還是說房子的狀況怎麽不好，他化了錢修了房可以抵房租。。。看來法官的話他一句也沒聽進去，OJ還說如果真像那樣判，讓他走人的話，他會繼續上訴的（appeal）。碰到這種情況我們也隻好等待法官的仲裁了。
因為需要等待，我們三人買了飲料到隔壁小餐庭內坐了下來。“老包”把OJ 給的那份修房的收據攤開，馬上撥打在收據上的電話，並打開了電腦，開始搜尋修理公司的信息。。。很快發現的確有這麽一個公司，在Savannah！離咱們這兒將近三百英裏！電話是錄音，“老包”沒留言，但過了一會兒對方打了回來，“老包”拿起電話聽到的竟然是OJ的聲音，OJ也意識到了不妙，馬上就掛了電話。這一下我們可是有OJ搞偽證據的把柄了。。。
等了一個多小時終於輪到我朋友的案子，法官先問OJ，OJ把收據拿給了法官，法官就問是否得到房東的同意去花這麽多的錢？房東說沒有，也沒有同意因此而不用交房租。當法官問尋“老包”時，“老包”把他發現修理公司的疑點的事揭發出來，法官立即問OJ要回收據，邊審視，邊問OJ：你真得付了這些錢了嗎？突如其來的問話，OJ隻好承認沒有。法官不再問任何問題了，因為OJ的偽證已經徹底的把他打敗，法官的最後的仲裁是勒令OJ在7天內搬走，因為房東在告房客時，沒要求還租金，隻求走人。所以OJ隻要搬走就行，不必付錢。
但是這個腦子不清的OJ聲稱不服，要求上訴（appeal），法官的回答說可以，但OJ必須先還清欠租，還要付上訴的費用。
OJ最後又問7天from 那天？法官說不是from而是 start ，明天開始！
法官最後行好文，房東和房客一人一份。4月11號是第8天，“老包”會來county幫房東來取從警察局那兒發給的驅除令（Writ）定好往外趕人的時間。如果OJ真得賴著不走的話，隻能強行了！
五）善後工作
事後“老包”給OJ寫了一個e-mail, 內容如下：
Hi OJ,
The appeal process is very quick for rentals issues so you will still have to vacate the home once the Writ is issued. The appeal process does not change the current court order. You did NOT pay the rent, as the judges stated to us both yesterday. In addition he also stated that the outcome will be the same. Please note that you have NOT paid February March or April's rent as of today even after repeated request, You falsified invoices and presented them to both the judge and my client, You made false claims in court that you were instructed to do work in lieu of rent, You falsely claimed to have paid the invoice as evidence by your response to the judge's question yesterday where you
them, You where late with paying the rent prior to making any claims of needed repairs, On Feb 27 you were sent information via FedEx to pay the rent and you were also contacted on Feb 28 via text from owner and you did response to pay. You do not have a defense since you did NOT pay the rent since the owner purchase the property it's very simple.
Please note that we will NOT accept any rent from you and you will have to move out once the Writ is issued. I strongly advise you to start looking for a new place because the owner will be moving forward without you living in his property once the Writ is issued.
This is to advise you that we are willing move on without further finical penalties however If an appealed is filed we will counter claim your appeal for back rent starting from Feb 5 - April 11, Court Cost, and any legal defense bill. For example I charge $150.00 for court appearance which will be transferred to your bill once you lose the case.
Kind regards
（未完待續，請看續篇：法庭見聞 2，3）
謝謝來訪，我會繼續刊登有關亞特蘭大和“房子”有關的故事，歡迎再來！