房屋拍賣（Auction）(2)

真實生活體驗舉例（2）。

有保留的拍賣（Reserve Auction） 百萬豪宅On line auction

4月18號我的一個客人xxx太太興奮的打電話給我，說有一個價值一百多萬的房要在網上拍賣，起價42萬5千，她那個興奮的勁頭好像是撿到了個寶！
各種拍賣的場合基本上都去過，對Auction興趣不大，但是客人的要求就是命令，必須執行！
趕緊的做調查：此房座落在一個帶高爾夫球場的社區，這個社區從1997年開始建房，預計建1000戶,現在入住了大概900戶左右，社區價位從70萬到6百多萬，房的居住麵積從4千尺到2萬尺不等。社區還有空地賣，蓋一棟房的地，賣過十幾萬到九十多萬（帶湖景和高爾夫景的比較貴）。這兩年因有銀行房的買賣介入，房價受到影響，最便宜的房也有40多萬就成交了，空地最便宜的也有幾萬成交的。

具體到這個要拍的房：1999年建的房，買新房時成交價$840k，7個臥室，6個全衛，3個半衛，3個車庫，完成地下室，5887平方英尺居住麵積，占地0.61英畝，現欠銀行大約$750k。這個房在市場上要價一百零九萬，已上市了3個多月。

馬上和負責拍賣的公司聯係，看看有什麽具體的要求，撥通了電話，電話是California的號碼，是個叫Nguyen的女生接的，她是負責這個房的拍賣的聯係人，她很客氣，交待了：房是賣家雇他們用on line Auction的方式來促銷，拍兩天，4月23號早上11點開拍，4月25早上11點截止，是Reserve Auction，如果達不到賣主的底價，即使是最高價也不能成交，賣家的底價隻有拍賣公司知道，不會透露給來競拍的買家。

Miss Nguyen 給我一個link，讓我的客人上網注冊，並要求壓一個信用卡，押金$2500,如果沒拍上，退回押金。如果拍到，買家要額外加上5%的手續費。（2千5當然要扣除）。

在進場前我們必須去看一下那個房。

4月19號在和賣方的經紀打過招呼後，我們驅車到了那個房所在的社區。這個是個帶門崗的社區，（我總是戲說，有活人站崗的社區）。
在門崗前“驗明正身”後，被放行的我們，緩緩的駕著車在社區內行駛，蜿蜒在這個占地1200英畝的大公園似的社區。。。春天的五顏六色點綴著社區的每個角落，高爾夫球場的綠,覆蓋著大部分視野，風格迥異的豪宅比比皆是，各家門前的奇花異草爭相開放，時而路過泛著清波的湖泊，想起了“水波漣漪晴方好。。。”的詩句。。。花是紅的，草是綠的，湖水的碧波柔軟著像畫一樣的景色。。。

XXX太太興奮了起來，她從外地來，對亞特蘭達還不熟悉，第一次進這個社區，春天本來就是看房最美的季節，“春姑娘”的美，在這種社區更能淋漓盡致的展現！好景翻出來的好心情使得XXX太太進場的決心更堅定！社區是被肯定了，下麵就看房子了。

房座落在街盡頭的圓弧的一個角落（Cul De Sac），來到了房子前，表麵看上去不是很宏偉。3個車庫，從側麵進。我們到達時已經有幾個人房裏和房外周圍認真的研究著。。。看來想撿漏的人還不少！

我們從正門踏進了房子，越層的門廊，最吸引人眼球的是門廊兩麵牆上的壁畫，畫的是斷斷續續的磚牆圖，別看這些像一塊塊補丁似的磚牆圖，給人帶來一種古樸，有文化底蘊的感覺，不知不覺得提高了這個房的價值，房的檔次好像一下子高了起來。。。

我經常感歎室內裝潢的魅力，經過有品位，夠專業的設計和打扮出來的房子會有意想不到效果！難怪新房總是建一些樣板房，饞得買家，一下子就愛上了，可是真到看到自己買到手的陽春房時，覺的滿不是那會事！我很信室內裝潢，所以對我自己的家也不含糊。。。

又跑題了，還是回到這個要拍的房，接下來我們樓上樓下的溜了一遍，整個房內部整理的很好，不需要做任何事就可以入住了。
主人房在一樓，衛生間的淋浴是雙淋浴頭，很大的更衣間，樓上有另外4個臥室，每個臥室都有自己的衛生間；
地下室很大，完成的很好，有健身房，臥室，2個廁所，娛樂間。。。一樓除了主人房的衛生間外，還有2個不帶浴室的衛生間；
數數一共有9個衛生間！
廚房在一樓，有鑲嵌在櫃子內的冰箱，花崗岩的台麵，廚具的品牌(Sub-Zero)還不錯。
後花園沒直接對著高爾夫球場，但往斜右方看還是能看到一片球場的綠地，後花園不大，草長的不是很好，這可能是唯一需要花點錢和工夫的地方。

走了一圈後，XXX太太表示她還是很喜歡這個房，我想，她主要是被這個社區的整個環境征服了，她問我的意見。怎麽說呢，房子還好，看用什麽價來買了，上一百萬，我覺得不是太值，60-70萬還可以吧！我告訴她不要著急，反正還有兩天想，如果真要進場也要到星期二，4月23號才開始拍。

4月22號晚上我和XXX太太又通了一次話，在進拍賣場前應該先關注的兩個問題：Title和房子的Condition。第一個不是個問題，因為這房給提供產權保險（Title Insurance）所以不用擔心；第二個是房的狀況，雖然沒請專業的驗房師，但是我們已經走過一遭，從表麵上看還沒發現什麽大問題。
她決定了，第二天23號就進場，我說24號進也不晚。。。因為截止時間是4月25號早上11點。

4月23號11點左右，我還正開著車趕往某地，XXX太太來了電話，說她進了場了！還看到規定，每一拍加價是10萬，已經有人進了初拍價 $425k，她緊接著跟上$525k，(我的上帝,又開始叫上帝了，這要是10萬10萬的上，那可是上得快了！)

很快又有人上到$625k，一下子上了30萬！這時銀光屏上還是說reserve is not met（沒達到賣家想要的價）！下麵的一個台階就是$725k了，我們算了一下，$725k乘以5%等於$36,250.00加上$725k是$761,250.00,基本上是我們定的最高限了！這房新房時也隻是80多萬！要不要上？XXX太太有一點困惑。。。我說，再回去看一下那個房吧，同時我還準備了一些房價相仿的房可以一起看，有個比較。

4月23號下午，我們轉了一大圈，又回來到了那個充滿春天美麗的社區，門崗還是要驗明身份，各個別墅還是那麽千姿百態，草還是那麽綠，水還是那麽清，進了社區XXX太太心情又變得特別好！轉回到那個房，看到除了我們，還有人在房裏那徘徊，大概和我們一樣來做最後抉擇吧！那個帶人來的“白”先生經紀，正是專管這個社區新房買賣的人，和他合作過，認識我，我們互相寒暄了一下，他們是先來的，他們就先走了。。 。
我們轉了一會兒，XXX太太一咬牙一跺腳的還是決定再加一次價。。。

回到家沒一會兒，XXX太太來電話了，已經有人加到$725k了！還是沒達到賣家想要的價！（reserve is not met），不過現在每升格一拍的額數變成$25,000.00(兩萬五)，也就是下一拍是75萬，進不進？加上5%的手續費3萬7千，差不多79萬了！

我勸她算了吧！XXX太太也抱著一個幻想，萬一沒拍掉，再回到市場，我們還可以再談，說不定可以70萬以下買成不一定呢！之後我們就沒太跟蹤。

4月25號，當我抽出空時差不多快中午了，趕緊的上網去查一下，什麽也沒了，也沒說pending？回到我們正常的我們房產經紀用的網站，房子還是Active!

這幾天我又上網去查，在過期的欄目裏找到了它！4月30號過的期。