波特蘭地產投資 | 論貸款和Refinance杠杆方法和要點

 

 

獲得房屋貸款並不像想象的這麽簡單。在火熱房市中，了解這幾點很重要。否則貸不到款，可就錯過了這投資的大好機會。我們先來說說普通貸款，再重點介紹投資的技能必備，杠杆投資 — 重新貸款。

 

文丨Jenny Hu

編輯丨Carina

▲ 《投資波特蘭房產 | 你需要知道的幾件事兒》

▲ 《房市解析 | 不出50萬波特蘭就可以買好房子》

 

現在房市火爆，市場上依然有很多好的投資機會。當你看到想要投資的房子時，對大多數人來說，最重要的可能就貸到款。貸款的好處包括省稅，資金彈性，及建立信用。在我的工作中常看到許多條件很好的華人朋友無法順利通過貸款，在此分享一些最常見的問題，希望能幫助有計劃做貸款的朋友及早準備。

 

收入

 

???? 想象一個場景：一個有錢人住在 Forest Heights 山頭豪宅，開著寶馬M係列跑車，渾身名牌豪邁的走進銀行想貸款買另一套房子，15分鍾後銀行工作人員滿臉遺憾的送他走出大門。為什麽呢？原來借款人在美國報稅一年3萬刀，而銀行能認可的收入，隻能是白紙黑字的「報稅收入」。

不少華人朋友選擇不把現金列在所得中，或者想盡辦法把能扣繳（deductible）的支出都列出來降低淨收入，以至於報稅單上收入遠遠低於真正收入。在美國貸款一定會聽到的名詞叫做債務收入比例（Debt to Income Ratio 簡稱 DTI），計算單位是每月，假設每月收入$5000，所有債務（房屋支出，車貸，信用卡最低應繳等等加總）必須在一個合理範圍內（一般是40-50%為上限製，此例而言差不多$2000-$2500），否則貸款公司會擔心客戶無法負擔債務而不願意通過貸款。

 

 

專業建議

在所有有計劃要貸款的朋友請務必記得要跟您的會計師提前溝通。會計師站在幫客戶省錢的立場可能想把收入報低來省稅，但是如果買房在您的近期計劃之中，請記得一定要跟會計師說清楚，不用為了省個幾百美金而錯失貸款的機會。

如果 DTI 有點接近上限的人應該試著先買房再買車 。車貸常常是貸款 DTI 的殺手，要是買個好車很可能一個月多$400-500的債務，嚴重擠壓到批房貸時銀行能給的貸款金額，我建議房貸先做完 closing 過一陣子再做車貸，一般車貸比較寬鬆，隻看信用比較不查收入。

 

信用

 

???? 讀者們是否有認識這樣的朋友：土豪一直不愁吃穿，但貴人多忘事，在外吃飯時忘了帶錢要你先墊之後又沒下文，弄得你想開口又覺得麻煩。

信用就是這麽回事，對於所有銀行來說，他們不管你多有錢，他們隻想知道你還錢時的積極度，所以設計出一套 「信用分數係統」來評價一個人欠債還錢的可信度，分數越高的人大家越喜歡跟他來往，利率也給優惠。

信用除了追求高分以外，還有很多需要注意的地方:

• 遲交未付的醫療賬單：這絕對是破壞信用分數的隱形殺手，我有太多次看到醫療賬單被轉到催債公司（debt collection）而被長期通報信用局的案例，這可以把分數拉低100-200分。這些催債公司不打電話也不寄信，他們隻有一招：不斷，對，是不斷，摧殘你的信用分數，逼得你主動來找他們。

• 幫家人朋友貸款（Co-sign）：不論房子車子或土地，一旦你的名字在貸款上，法律上你就必須承擔這筆欠款的償債責任。隻要信用報告調閱到這種記錄，所有欠款都會加到每月債務中。

• 延遲（deferred）學生貸款：雖然當下還不需要開始付學貸，但是總欠款金額是會顯示在信用報告中的。如果還沒開始付，目前最普遍的計算方式是以總欠款金額的1%當成每月債務。

   

 

專業建議

加入信用卡公司提供免費的信用分數服務， Bank of America，Discover，Capital One 的信用卡都有這些服務，登入網銀時每次順便看下分數，一旦發現分數異常趕緊查出問題在哪，及早發現及早解決，不要拖到真的需要貸款時才被這些問題拖累。還有一個可以隨時監控自己信用分數的工具叫 CreditKarma（www.creditkarma.com），小編一直用這個，全免費，一周更新一次信用分，十分靠譜。

信用線（credit line）不可太多也不可太少。銀行喜歡看到借款人有能力管理多個賬號都沒有遲交錢記錄，但是他們不喜歡看到在貸款前有大量申請新信用的記錄，這會讓他們擔心由財務危機。

 

 

 

▲ 靠譜的 CreditKarma，還有各種分數分析

 

資產

 

???? 談到資產時其實隻需要強調一件事：貸款前千萬不要把家裏的現金隨便存到銀行賬號裏！也盡量不要有太多轉賬出入，因為貸款審核時每一筆進帳都必須提出解釋。

貸款時最重要的一樣文件就是銀行賬單（statement）：假設審查員看到一筆不明大額現金存款，他們立刻就會把申請案放上一個警示。美國有個大魔王，他的名字叫 IRS（國稅局），國稅局最喜歡抓沒有報稅的現金收入，如果貸款公司容許借款人把來路不明的現金當成 down payment（首付）洗掉，一旦被發現會被嚴懲，最重甚至可以取消執照，所以貸款公司對現金存款都非常謹慎小心，很有可能會因此而讓貸款案取消。

 

另外應該很多人都聽過的一個說法：首付最好提前在賬號中存兩個月以上，這樣才能被接受是你自己的錢。原因很簡單，銀行根據個人收入（DTI） 通過一個貸款金額，比如說首付10萬，貸款通過40萬，如果他們忽然看到這前幾天才存進來的10萬原來是跟親戚借來的，那代表其實借貸人的隱形債務還會增加。銀行會擔心萬一親戚開始要錢的時候，貸款人可能無力負擔月供，會拒絕貸款。

 

專業建議

提前準備好首付存在銀行中，未來若有買房需要，提前谘詢貸款經紀，家人若要資助首付先跟貸款公司溝通，不要自行存錢轉賬。

 

 

 

當然，上述所談隻是最常見的問題，實際申請中可能還有無數的細節需要注意。看房買房很快，信用要從 700 變成 760 需要好幾個月，報稅一送去 IRS 得等下一年才能再報一次。貸款不論個人實力，他們隻看你的文件，小編常看到華人有實力卻缺乏相應的文件，就像一個頂尖優秀人才，沒有好好寫履曆表而找不到好工作，看得小編心裏也悶。如何準備好文件這需要谘詢專業，讓我們華人以實力與文件征服波特蘭，買遍俄勒岡，人人有房當地主。

 

大課題--重新貸款（Refinance）

 

接下來我們要說一說非常適合現在暴漲房市的 Refinance（重新貸款）。很多人買房之後設了自動付款，從此隻管乖乖準時繳月供，卻沒注意到外麵利率的變化，以及重新貸款（Refinance）可能的潛在好處。重新貸款有很多原因，在此小編為大家歸納總結一下。

 

1. 降低月供貸款金額

假設貸款欠款剩下25萬，如果買房時利率高是 4.5% 而現在是 3.5%，重新貸款之後每個月就可以少付一百多。當然重新貸款一定會有些費用，比如產權公司登記，文件費，政府收費等等（一般在2000-3000美金之間），所以重新貸款時很多人會問 no costs 的重貸，意思就是請貸款公司報個利率是已經含手續費的，自己一毛錢都不掏，這樣比較起來比較容易。另外考慮重貸時也要計算目前貸款剩下幾年，把兩者的未來總付款金額做比較才準確。

 

▲ 有興趣的朋友請在網上直接搜尋 mortgage calculator （貸款月供計算器） 算一算

 

 

2. 甩掉 Mortgage Insurance（貸款保險），這個非常重要！！

FHA（Federal Housing Administration）聯邦住屋管理局，是政府機構。FHA 貸款方案目的是讓條件稍差的民眾一樣能買房自住，如信用較低（580即可）及首付低的人（3.5%的首付即可）也能以低利率得到貸款（大部分利率3.25%-3.75%間）。但因為這些人風險高，FHA 要求他們必須付每月貸款保險，一般而言大概要付$100-$200，這樣換算下來實際利率可能在4-5%之間，假設一個人曾經遇到財務困難以至於信用不好，首付不夠20%，用 FHA 貸款能幫助他們完成買房的計劃（附注： FHA 貸款有太多細節可以單獨發一篇，因篇幅限製此文僅概略介紹，有需要了解的可以聯係文章底部的 Jenny）。但是所有 FHA 貸款人都應該給自己設個目標：有朝一日必須甩掉 Mortgage Insurance！而其中最直接的方法就是重新貸款。

 

講房貸一定要講到 LTV（Loan to value）貸款房價比。假設貸款剩30萬，房價50萬，LTV = 60%。銀行一般喜歡 LTV 低的借款人，代表風險小。所以有 FHA 貸款的人如果他相信自己房子現在的市值漲高了 LTV 可以低於80%，可以考慮重新貸款，把 FHA 貸款變成傳統貸款（Conventional），就不用再付那$100-200的貸款保險了。

 

 

例1

佩華3年前在 Happy Valley 買了套房，當時用了 FHA 貸款

購屋首付3萬+ 貸款27萬 = 房價30萬，LTV = 90%。

付了三年之後現在貸款剩下25萬了，他估計房價現在也漲了變成32萬

重新貸款後 LTV 是 25萬/32萬 = 78%，低於80%不需再付 Mortgage Insurance。

 

 

溫馨提示

政府這一兩年新推出 Home Ready/Home Possible 方案，即使 LTV 還沒有低於80%，也可能用此方案甩掉 Mortgage Insurance（Home Ready 能否符合資格要看收入及看房子地區，歡迎進一步詢問 Jenny）。Home Ready 取代不少 FHA 的功能，他針對的是信用中上但 LTV 高的屋主（現在用 Home Ready 買房首付低也沒關係），所以所有 FHA 貸款人都應該試試看能不能換到 Home Ready，一個月立馬省下一筆貸款保險。

 

 

 

3. 改變產權（Title）持有人或貸款人

透過重新貸款，家人朋友之間可以把一個人名字加上 Title（所有權或產權），也可以把一個人名字移除。

以下案例皆為虛構......

 

例2

David Chen 買房時因為收入不夠，拜托他表哥 Kevin 一起當他的 co-sign 聯名貸款，幾年後 David Chen 工資漲了，表哥 Kevin 也不願意自己的名下一直掛著一個貸款影響自己買房（一查信用就看到這筆債務），所以 David 就做個重新貸款把表哥名字移掉，從此獨立貸款。

 

 

 

例3

李大明跟妻子王敏共同擁有一個房產並聯名貸款（市值30萬，貸款剩10萬），因個性不合協議分手，雙方決定由王敏獨立重新貸款並把李大明名字從 Title 上拿掉，王敏得到房子而李大明拿走其他資產，甚至王敏可以做 Cash out 貸款，從房子抵押拿出一些現金給李大明。

 

 

例4

Andy Zhang 與母親 Lisa 一起住在翡翠區，Lisa 幾年前賣掉國內房子來美國現金買了一套房，隻有自己名字在 Title 上，幾年後 Andy 有穩定收入，Lisa 想從這套房子中 Cash out 拿出一筆錢投資生意，這時候他們可以以聯名方式，把 Andy 加到 Title 上，用 Andy 的收入來得到貸款。

 

 

4. 縮短或延長貸款年限

2016年利率創新低，我們做了不少30年換成15年的貸款。我們公司美國人老板叫 Jeff，他對華人非常親近友好，15年固定貸款是他的最愛。

他的理念是："30年固定貸款前麵幾年大多在付利息，本金沒付到多少，一堆貸款經紀隻管叫你重貸，沒幾年又從30年重新開始，貸款本金從來沒減多少，還是換成15年固定貸款最實在。"

當然15年貸款最大的問題是每個月付的多，很多人收入這關過不了，但我還是建議用 mortgage calculator 試算看看，15年利率低不少，也許新的月付是可以接受的。

 

例5

 

 

溫馨提示

信用稍差的人如果收入高，要是能批得下15年的貸款，銀行會認為你實力夠因此願意忽略信用低的負麵因素，還是能以不錯的利息通過15年貸款。

每個人情況不同，也有人一開始選擇15年貸款後來想要每個月手頭鬆一些，希望可以換成30年貸款。或者有人一開始選擇浮動利率 （ARM）但看到現在利率好了趕緊換成固定利率比較安心。

 

 

5. Cash Out 從房產淨值拿出現金$$$

Cash out 出來的錢有多種用途：整修房子，投資生意，投資房產，幫孩子付大學學費，以低利率做債務重組（比如還掉高利率的信用卡債，還掉車貸等等）。

商業貸款，學生貸款，信用卡利率一般都會比較高，而房貸是有抵押物業的借款，對銀行而言還是相對有保障的，他們也願意提供比較低的利率。同時房貸付的利息可以抵稅，比起其他借款更多了優勢。

Cash out 的貸款，比起不拿錢的重貸通常利率會稍微高約0.25% （一樣原則，對銀行來說風險稍大） 。借貸上限傳統貸款（Conventional） LTV 是 80%，FHA 貸款 LTV 是85%。 不少華人來美國是現金買房，之後想做 Cash out 的時候一定要注意報稅收入問題，房屋價值再高也得證明貸款人有收入每個月能穩定還款才行。

 

6. 把房子主貸款及次貸款（HELOC）合並

HELOC（Home Equity Line of Credit 房屋淨值貸款，或稱第二貸款）是我非常推薦的理財產品，它具備信用卡的彈性及房屋貸款的低利率優勢，但是當 HELOC 欠款漸漸增加時，不少人也會考慮做重新貸款。我看過有人HELOC利率明明還很低，還是要求把兩個貸款合並成一個重貸，原因一是集中管理，原因二是求心安，畢竟 HELOC 是浮動利率，就算利率現在不錯但是可能在幾年後會變高，所以既然現在利率好幹脆合在一起以免夜長夢多。

 

 

專業貸款公司跟銀行差別在哪裏？

 

▲ 美女小編Jenny的微信，歡迎猛戳聊天，出了貸款問題，她也精通波特蘭的吃喝玩樂

 

在我求職的時候也考慮是否加入銀行，大銀行既有客戶多，名聲響亮，整體就給人高大上的感覺。但仔細權衡後我還是決定加入專業貸款公司（Broker），原因是我覺得 Broker 比較有彈性符合我的理念。Broker 跟多家放款銀行（Lender）合作，能針對貸款人不同的情況幫他們找到最適合的 Lender：要是來個 Intel 高收入報稅簡單的工程師，我就找個審查嚴格但以低利率出名的公司，要是來個產業多報稅複雜的公司老板，我們就找對收入認定寬鬆的公司。每個人都有不同的情況，我們隻看一次收入調一次信用，就能盡可能幫借款人找到最適合的配對。

 

銀行當然有銀行的優點，但一般而言審核 （Underwriting）比較僵化，一家銀行一套審查製度，要是借款人申請過不了就得跑下家銀行碰運氣。加上銀行門麵及人事成本高，營業時間固定，不如 broker 靈活，甚至可以在下班時間繼續服務客戶，幫忙收取重要文件。

 

我服務的貸款公司叫 Bamboo Mortgage Service，有人叫竹子貸款，或者富貴竹貸款，位於82街及 Powell 交叉口（8333 SE Powell Blvd），老板是美國人但他對華人社區有很大的服務熱忱，我們60%的客戶是華人，員工會說普通話及廣東話，從申請貸款到準備文件全程都有中文服務，歡迎來信/來電/微信詢問任何問題。網站是 www.bambooloan.com

 

 

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本文由  遇見俄勒岡 & Jenny Hu 版權所有，未經許可不得轉載。

 

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對大波特蘭地區自住房，投資房的購買都有獨到見解和豐富的經驗。寫過關於房市的分析文章-投資波特蘭房產 | 你需要知道的幾件事兒及房市解析 | 不出50萬波特蘭就可以買好房子。對 Bethany，Beaverton，Hillsboro，Lake Oswego，Wilsonville，West Linn 都比較熟悉。掃描下麵的微信二維碼，和 Temperance 聯係，獲得波特蘭最新房屋訊息。俄勒岡波特蘭房產微信號 temperancexox