一次就好 | 帶你去俄勒岡看天荒地老
世界很大，而我們隻是渺小，我想和你去很多地方，走走停停，細品沿途的風景。而有一個地方，讓我們不必遠行，也能看盡滿眼的美。那就是俄勒岡，請與我們一起，遇見，遇見俄勒岡。用生活的態度去旅行，用旅行的態度去生活，細細體會，細細回味。
在波特蘭投資買房，一直是圈內夥伴們在聚會時，或線上討論的熱門話題之一， 比如哪裏的房子該買？能買到怎樣的房子等等？更有甚者說小編推廣俄勒岡之後，吸引了很多人來這裏，所以房價高漲了（小編也希望這個號有這麽大影響力 ;P）。下麵小編就跟大家上節曆史小課，讓大家對波特蘭有更深的了解。也分享一些不同的尋找投資房技巧，希望對您的尋房之路有所幫助。
波特蘭曆史文化變遷
了解一座城，從她的曆史開始
文丨甜小辣
編輯丨木木
從1851年的小方盒，波特蘭城市麵積迅速地在1980至1990年間擴展到今天145平方英裏的版圖，逐漸將臨近的城市及土地合並。
▲ 1851年成立時，波特蘭隻有中間那個小綠色方塊
1890年的波特蘭，你覺得跟現在區別有多大？雖然持續擴張，但深入城市骨髓的環保理念，使得如今的波特蘭並未淪為死氣沉沉的鋼筋森林，而是處處綠樹成蔭，鳥語花香。
▲ 1890年的波特蘭地圖
根據數據顯示，波特蘭每十年以平均26平方英裏的速度擴張。這樣說數字，很難有形象的概念。下麵的增展變化圖片，可以讓你清楚地感受到波特蘭的擴增。有趣的是，由2000年起，波特蘭城市麵積並沒有繼續擴張。換句話說，波特蘭目前是在一個飽和狀態，所以在市區內房價物價等都會有些小貴。
▲ 上圖顯示的就是波特蘭版圖擴展
現今的波特蘭版圖，東鄰哥爾遜（Gresham），西接比弗頓（Beaverton）和泰爾戈（Tigard），北濱哥倫比亞河 （Columbia River），南鄰穆瓦奇（Milwaukie）、萊克沃斯沃戈（Lake Oswego）及歡喜山穀 （Happy Valley）。
著名的搶房區 Beaverton，Lake Oswego 及 West Linn 就不用多說了。隨著 Trimet 輕軌的建設延伸到東邊的 Gresham 和南邊的 Clackamas 及 Milwaukie，考慮每個城市的擴張，以及現金流投資房來說，以上地區以及 Tigard，Happy Valley 等就變得很吸引了。以25分鍾車程內或公共交通可以到達的範圍來說，這幾個鄰近城市根本不算遠。如果你對美國城市沒什麽概念的話，小編就以南加州為例，由著名的 Oragne County 開車往洛杉磯，沒堵車，車程45分鍾，堵車的話，那是2小時以上。
▲ 上圖顯示波特蘭建築年代曆史
由上麵的擴展變化圖及建築年代圖來看，河的東岸多為1950年時期蓋的房子，但這並不代表，東麵的房子就是又老又舊，一副荒涼的景象。在過去的十五年裏，建築開發商除了在較外圍的地區興建獨棟洋房外，也集中火力在波特蘭市區及東麵的地區，做大廈及公寓的更新與開發。東麵較早開發區，有許多風格獨特的舊式維多利亞式建築，這些建材與風格設計都是這一區的特色。
▲ 舊式維多利亞式房屋
當然，也有不少老房子拆了重建的 contemporary 新式房屋，與鄰居的老派建築風格形成鮮明對比。
▲ 老房子拆了重建的新式房屋
人口分布方麵，就如 房市解析 | 不出50萬波特蘭就可以買好房子 所提及，大波特蘭區人口有240萬，市區人口約62萬，其中八成是白人，亞洲人（不是隻有華人哦）隻占區區6%。雖然在總人口中占比不高，但如下圖所示，波特蘭亞洲人人口比例相較於80年代之前，已經有了明顯增加。原來早在小編發現這塊寶地前，亞洲人已偷偷的“入侵”這座城市了。
▲ 2010年波特蘭人口調查，白人與亞洲人的比例
由於近幾年的人口分布及發展，開發建築商集中火力的開發市中心與東區，設建近來特別受歡迎的大廈分享式的公寓建築。而連帶的開發附近的生活圈，包括簡便的公共交通，餐廳，特色酒吧等來符合目前大家對高享受及生活便利度的要求。
▲ 波特蘭市中心最新公寓樓 The Cosmopolitan
▲ 上圖顯示波特蘭房產發展形態，火力都集中於市區域波特蘭的東邊
選擇誰成為我的鄰居
住宅區的氣質會篩選遷住的人口
購置房地產，身邊的鄰居住了什麽人是非常重要的。我們可以選擇我們要居住的地方，但是我們不能隨意地決定我們的鄰居。以下是2010年的人口分布。很明顯的看出，亞洲人多聚居於波特蘭西麵及東麵較好的小區。波特蘭市中心人口多為白種人。而波特蘭的北麵，清楚地看出多為黑人。
▲ 上圖簡列2010人口分布圖
而下圖也顯示了類似的概念，平均收入較高家庭基本集中在波特蘭西麵和東麵一些較好的區。
▲ 波特蘭每戶平均收入分部圖
在美國，區域又會細分至所謂的 Neighborhood，下圖除了提供波特蘭每個鄰區的對照之外，也可以幫助你更便捷地查看你感興趣的房區。小編在這裏就簡單說說幾個較好的房區：
? Pearl：波特蘭市內最紅的時尚商業+餐廳+公寓式住宅區。
? Irvington：波特蘭東北麵，雖然黑人居多，但這裏是藏在北麵的富人區，收入圖也顯示了這一點。
? Reed：上一篇 象牙塔 | 來俄勒岡跟喬布斯做校友 提到的 Reed College 就在這個鄰區裏，如果你不知道的話，這裏也有很好的高爾夫球場和百萬豪宅。
? Laurelhurst：波特蘭東麵的土豪區。
? Forest Park：一大片的森林區，想享受大自然及城市生活的可以看這裏。
? Lents：這一區你應該沒聽說過，不過留意波特蘭市政府的發展計劃，你會發現這裏是未來一個重新改造的點。而恰好這裏就在輕軌綠線的末端，更在國道205邊上。有趣吧？
▲ 波特蘭鄰區對照圖
尋找投資房
你不可錯過的幾點小貼士
看到這裏，你是否已經開始摩拳擦掌，準備好“找”你理想的投資房了呢？以下小編再為您分享幾個找房小貼士，不但能讓你快速篩選適合投資房，還能讓你與你的房產經紀人作專業的討論。
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運輸通勤度
所謂的運輸通勤度，就是房子的位置是否位於或是臨近便利的交通線上。這點對於投資的房產很重要。為什麽呢？因為如果房子處於方便的交通線上，租客的概括範圍就大了。例如：有些家庭隻有一輛車，但是因為就在波特蘭輕鐵附近，所以小孩可以搭乘公車或是輕鐵上下課。在這樣一個非常注重環保節能減排的城市，人們往往喜歡住在交通線發達的地方，方便搭乘公共交通上下班。
▲ 波特蘭 Trimet 提供的輕軌（東西走向的紅藍線和南北走向的黃、綠和橘線）和巴士路線
而一般公司及學校都非常支持與倡導多搭乘公共交通，所以會與交通局合作發減價的車票。除此之外，要去市中心逛街與朋友見麵，都無需煩惱昂貴的停車費。在美國，這運輸通勤度可以根據運輸通勤值的高低來判斷。基本上，滿分是100分，所以值越高，就是越發便利。那要怎麽查詢到這運輸值呢？下麵分享的網頁會告訴你答案。
除了公共交通係統帶來的方便之外，你所選擇的房產越靠近國道或省道越好。這裏的國道有南北走向的 I-5，可以直通西雅圖，溫哥華及三藩市，圍繞波特蘭市的是 I-405，波特蘭東麵南北走向的有 I-205，東西走向的 I-84則可以直達戶外天堂。還有就是省道26，99，8，10，217 及 30，是主要到各個鄰近城市的道路。
▲ 波特蘭主要的建設基本都在國道（I-5，I-405，I-205，I-84）和省道（26，99，8，10，217）上
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便利度
便利性是目前置產的重要因素之一。以往，很多人喜愛住在郊區，人煙稀少，可以享受寧靜與大自然。現在的人們，更喜愛能在下班後，順便采買晚餐的食材；或是在住家附近的餐館來個餐點享受，飯後再散步去附近的甜品店，在月光下漫步回家。所以，便利性成為置產考量的重點之一。那你一定在想，我怎麽知道我喜歡的房子的便利度如何呢？
你可以用非常傳統的方式 - 穀歌的地圖，慢慢研究周邊的環境，然後再計算出行走與開車的距離。但你不覺得這樣太費時了嗎？等到你分析完了，這房子也被別人買走了。其實，在美國，便利值的語麵直譯就是“走路的分數” （Walk Score），分數越高，表示你能在越短時間及距離來到餐廳，店家，或是酒吧。在這裏，小編就分享一個網站，可以讓你用指尖的速度，輕鬆的得知房子的位置便利是否：https://www.walkscore.com/
同時，這網站也提供了電話軟件 - 蘋果及安卓用戶都可以隨時查詢。
使用這個工具也特別簡單，你隻要將你中意的房子住址輸入於最上方的搜尋框裏，就可以告訴你便利度及運輸通勤度為多少。滿分是100分，所以分數越高越便利。我用個簡單例子搜尋，讓你看看分數為何：
這個網頁不但可以告訴你房子周邊有什麽，還提供了臨近的相片及許多相關資料，讓你人不用身處該區，也能體會該區的生活概況。
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住宅社區的“氣質度”
何謂氣質度？就是這社區都住了甚麼人呢？“同性相吸”- 相同氣度，生活等級喜好相同的，自然會居住在一個區。那這氣質怎麽知道呢？除了看看附近的鄰居都住了什麽人，還可以由附近的商家觀察得知。一個店家不會將自己的店開在沒有客源的地方。所以，如果你來到一個住宅區，發現附近都是體麵的商家：紅酒品酒店，雪茄店，精品服飾店，還有有機養生超級市場等。那這區的居民大多是重視生活品質的中高階級。購買食物的地方更加能告訴你一個區的好壞，在波特蘭有名的有機超級市場有：Whole Foods Market， New Seasons， Zupan's Market，Market of Choice，Local Choice。接下來就是 Safeway，Fred Meyer。
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房產搜尋軟件
小編特別中意下麵這兩個網站是因為房子的訊息最為準確，而且地圖搜尋外加容易顯示圖片界麵讓搜尋房子變得很簡單。你如果還沒有試過，千萬要試一試。順帶一提，紅鰭還提供學校評分，所以在你尋找房子是，可以提供全方位的資訊。
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RedFin 紅鰭：https://www.redfin.com/
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Realtor 房產經紀：http://www.realtor.com/
地圖方式搜尋：方便專注某一特定地區式尋找房產。例如，你想要在學校附近投資買房，以後方便出租給學生，那麽你專注搜尋的地方就是波特蘭市區了。在地圖上，還標示了價位，所以讓你能更了解地區的最新房價。
帶有房子縮圖照片，利於快速篩選：這兩個網站在地圖的旁邊，提供了所選區域所涵蓋的房產縮圖。選好了房產主要的要素、地點之後，之後就要看房產的“質”。所以，這些縮圖照片，可以快速過濾，讓你篩選地點好，價錢好，房產質感好的下手。
小編貼心小貼士：紅鰭網站在電腦上，縮圖是可以看得到所有房子的照片；但是在手機上的軟件就沒有這個功效了。需要點進去照片，才能看更多的房子照片。
學區與學分：這兩個工具，都可以提供學校的評分，以及校區。對於很在乎學校好壞的朋友們，這是個很方便的功能。可以在一個地方就得到所需要的資料。
▲ 目前，房產經紀的軟件可以跟紅鰭一樣。網站的搜尋還沒有軟件的完整
▲ 如果你想要你投資的房產在某個特定的學區內，你可以選定學校，選“ATTENDANCE ZONE”
就你所在地搜尋：這兩個手機軟件，都是可以依照你目前的所在位置，提供最快速的資料。有時候幸福就會來的太突然，如果你今天跟朋友吃飯散步，看到一個很好的房產，隻要開啟軟件，便可以把附近在市場上的房產都列出來。你不但可以得到你有興趣的房子資料，還可以順便參考附近房產出售的狀況 – 就在當下，你不但能及時掌握房產訊息，還可以做比價，甚至立馬下 offer 。
▲ 這裏貼心附上波特蘭市郵區分布圖，讓你更容易搜索
▲ 這裏貼心附上波特蘭市以外郵區分布圖，讓你更容易搜索
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該區犯罪率
犯罪率！！！ 相信大家應該跟小編一樣，這是一個非常重要的資訊。直接關乎人身財產安全。在這個網站：https://www.crimereports.com/，你可以將你有興趣的房子輸入住址後，就可以得到詳細的犯罪率。
▲ 波特蘭市區犯罪率的簡單列表
通常在自屬的城市或是郡，官方的網站也會提供相關的資料與資訊，下麵就給你介紹兩個本地的相關網站：
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波特蘭：https://www.portlandmaps.com
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比弗頓：http://www.beavertonoregon.gov/index.aspx?NID=794
輸入住址後，頁麵會出現房產的位置，許多相關的資料，建築證照，附近所屬公園，學區學校，公共安全及犯罪率等。在美國，警察調派所是以分區來進行的，所以，如果你知道分區的警察熱線，可以加速他們處理案件的速度。
▲ 上圖舉例的房產及其所屬區域的警察局及消防局的聯絡方式
50萬投資房長什麽樣？
是否是你心中的那個答案
看了小編說了這麽多工具，是否已經躍躍欲試？由小編上述的簡史中，你就可以看到，波特蘭在我們到來開始瘋狂買買買前，就已經是以穩定的速度在成長了。而有了這個背景，再使用以上提到的工具，您便能對尋找理想的投資房子更有把握了。那麽，我們就來看些照片，看看目前五十萬可以買什麽樣的投資房吧：
? 97217 波特蘭北麵
? 3房3廁 2428 SQFT
? 在波特蘭市附近要符合上述所有條件又是新房的就要55萬了，特別這個是在目前的熱門 Humboldt 鄰區裏。這裏靠近輕軌，Walk Score 89，租金$2000＋／每月。
? 97003 波特蘭西麵的比弗頓
? 3房2個半廁 1584 SQFT
? 以50萬來說，你可以買兩套相似的房出租。這裏靠近輕軌 Elmonica 車站，租金$1400－$1600／每月。
? 97222 波特蘭南麵的穆瓦奇（Milwaukie）
? 3房2廁 1651 SQFT
? 現在賣31萬，可以裝修刷新增值。這裏靠近輕軌 SE Park Ave 車站，租金可達$1400－$1600／每月。
希望以上的資訊能讓您對波特蘭更有了解。也幫助在找投資房子的過程更發方便準確。如果有什麽問題需要谘詢，或是有任何建議，都可以通過與遇見俄勒岡公眾號來留言對話。告訴我們你想聽什麽，想看什麽，小編都會認真聆聽哦！
特約作者：甜小辣
微信號：temperancexox
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