【投資房地產怎樣省稅】--1031 tax differed exchange

【投資房地產怎樣省稅】--1031 tax differed exchange

2015-11-16 灣區精致房源 灣區精致房源

灣區精致房源

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功能介紹 灣區房產服務公司，是一家專業的房產服務公司，主要從事房地產買賣、房屋租賃、代辦銀行貸款、房產信息谘詢等業務。“誠信為本、客戶第一”的宗旨及“公正、專業”是我們的核心理念

美國人最怕誰？最怕IRS （國稅局）。因為IRS時刻盯著你找一切機會收你的稅。上班掙的錢要交稅就不說了，好容易省吃儉用攢下點錢買個投資房，辛辛苦苦收得租子再交稅也不用提了，幾年後等你賣這個投資房時，增值的部分還要交稅（一般稅率是40%-60%）。比如你20年前花$20萬買了一個投資房，現在房子值$80萬了。你如果賣了這個房子，就要按$60萬增值交稅。前幾年可能國家也覺得這些個黃世仁們不容易，為了鼓勵他們更積極買賣投資房地產，促進經濟繁榮，就製定了一個政策叫做1031 tax-deferred exchange. 是說如果你賣了你的投資房產，隻要在規定的時間內再買一個相同價值或更貴的類似投資房地產，你賣的投資房就不用交增值稅了。你一直不斷利用1031 exchange買賣你的投資房地產，一直不用交稅，直到你賣最後一個投資房不再做1031 exchange，再交增值稅　．那你問這個tax defer 隻是延後交稅，又不是免稅，早交晚交有什麽區別嗎？比如你20年前花$30萬買了個房子，在你離開這個世界時，你的投資房已經增值到$300萬，你的財產遺留給你的孩子。那你的孩子如果不想當黃世仁，想把這個房產賣了拿錢走人，他/她要交稅嗎？還記得我以前寫過的step up in basis rule 嗎？對你孩子來說，你死的時候這個房子的市場價就是這個房子的base 價格，也就是$300萬。他/她以後賣了$350萬，增值部分是$50萬。

我上邊說過，1031 exchange要在相似（like kind）的投資之間買賣, 而且可以在全美國任何地方進行。你可以把洛杉磯的投資房賣掉，去紐約買一個投資房，或者去德州買一個農場，進行1031 exchange. 那什麽是相似的投資呢？Residential to residential (民房與民房) 當然是相似的，residential to commercial (民房與商業房產) 也算相似，residential, commercial and vacant land (民房，商業房產和土地投資) 也算相似。總之隻要是買賣投資房地產 (property)，都算相似投資。但 property to business (房地產和生意)不算相似。比如你賣了一個公寓，買了一個餐館（隻是買的餐館生意，餐館房子還是租的），這就不算相似投資，不能進行1031 exchange。 Business to business (生意和生意) 之間算相似投資。

1031 exchange 有時間上的規定。一定要在規定的時間內完成買賣。超出這個規定就不能享受1031 exchange 的稅務優惠了。所有的1031 exchange 文件都要在escrow close 之前file上去。一旦escrow close 了，就再也回不到1031 exchange了。以下是幾種1031 exchange：

1. Simultaneous: 　買賣相似投資項目同一天完成。這個難度很高，比較難實現。通過地主們的不斷鬥爭，遊說國會，終於通過了以下兩種更可行的方法。

2. Delayed: 賣完投資房，在４５天之內選定３個備選投資房，在180天內買其中一個，完成過戶手續(close escrow)。但是現在的市場，買好的投資房很難，賣比較容易。如果先賣再買，很難在45天內找到合適的投資房地產。所以又出現了下麵第三種方法。

3. Reverse：如果找到合適的投資房先買下來，隻要在45天內確定三個要賣的備選投資房（如果你是大地主有三個以上投資房。如果你隻有一個，就沒得選隻能賣這一個了），在180內賣掉一個，也可以享受1031 exchange 的稅務優惠。

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