美國房地產信息
美國房地產信息和理財常識
在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜，也比較嚴謹，通常都會選擇一個好的職業經紀人來一步一步帶你走，所有在交易過程中可能發生的情況，他都會在事前告訴你。
下麵是來美買房的基本步驟：
1）須有中國或台灣護照和合法來美的簽證；
2）選擇想要買房的地區和房屋種類（獨立屋還是公寓）；
3）選擇一個合法注冊的房產經紀人，討論購買要求，由經紀人介紹看房，選房；
4）填寫買房出價合同書，付定金支票，如果出價合同書被賣方接受並由賣方在合同書上簽字，則購房合同成立，雙方進入具體操作程序；
5）一旦出價合約書被賣方接受，則定金支票須存入雙方選定的公證托管公司，這家公證托管公司是幫助雙方履行合同、清理價款完成交易的中立公司，不代表任何一方；
6）公證托管公司對房屋產權進行核實，對產權是否有睱疵是否影響產權的完整性提出意見。如果不影響過戶，則會通知雙方進行下一步操作；
7）即使經過產權核實未發現睱疵，買方也會在過戶（closing）之前購買產權保險，以便將來出現產權問題時獲得賠償；
8）如果購房合同是有條件履行的合同，即買方在合同中提出須做房屋檢查並根據檢查結果決定是否購買，則當賣方接受出價合同書後，買方即可開始聘行專業人士對房屋的狀況進行檢查，如果檢查結果滿意，則進入交易的最後一個程序：過戶（closing），如果檢查結果不滿意，買方要求售方維修，則雙方在售方進行維修後進行交易的最後一個程序，如果售方不願意維修或買方對檢查結果不滿意而不願意繼續進行交易，則交易中止，定金退還買方；
9）買方在過戶（closing）之前購買房屋保險；
10）按照合同約定的時間雙方前往公證托管公司辦理過戶（closing），買方付款（支付至公證托管公司帳戶），售方簽署產權文件，交收房屋鑰匙和其他文件資料；
11）過戶（Closing）完成之後，公證托管公司清算各方的款項，並將產權文件報送當地縣政府備案，縣政府備案後並蓋印章，原件由公證托管公司領回後郵寄給買方，交易完整結束。
美國房地產市場的房屋種類很多，最主要的有獨棟別墅（house），聯體別墅（town house），公寓（Condo）。對於投資者而言，獨棟別墅最具投資價值，公寓最沒有投資價值。
從過去30年美國公寓價格變化規律看，公寓建成之後價值會逐年遞減，因為美國的人工支出很貴，舊的公寓需要花費大量的金錢去維護，所以超過20年房齡的公寓基本就無人問津了。而獨棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老化的問題，但所在土地是永久產權的，而土地也在一直升值。
另外需要說明的是，美國的土地所有權分為地下權（包括地下資源開采權）、地麵權和地上空間權（包括建築物的容積率以及在容積率範圍內空間設定的通過權）
在美國，大多數在市場上交易的房子是二手房子，占市場上掛牌出售的房子總數的85%；新建的房子相對較少，僅占15%。這與中國大陸的房地產市場有很大的區別。在加州，大部分優良的地段已經被老的住宅社區占據，所以一般大規模開發的新建房地段會稍偏，占地較小，以前多為其他工業或農業用地，較多的靠近高速或鐵軌，或有其他的一些局限，但是新房戶型設計新穎有效，房屋比較智能化，並且普遍內裝現代奢華，買房後直接擰包入住，不需要任何房屋整修。
新房二手房各有利弊，需要美國富升地產的職業的經紀人幫助你權衡比較。無論您是要買新房還是二手房，美國富升地產都能幫得到您。
隨著美國經濟和房地產市場的複蘇與上升，很多中國客戶期望來美買房置業，投資移民。根據廣大買房客戶的問題和谘詢，這裏介紹一下外國人在加州買房之前如何申請貸款，及其利弊分析。
1）在加州可以接受外國人買房貸款申請的銀行有幾家，匯豐銀www.us.hsbc.com，華美銀行 www.eastwestbank.com，國泰銀行 www.cathaybank.com。匯豐銀行必須要求開設高級客戶賬戶並存入10萬美金，存放時間60天以上才可以申請貸款。中國或香港 HSBC 賬戶的10萬以上存款也可以參照計算。華美和國泰銀行最低開戶為2000美金，沒有存放時間要求。
2）作為美國知名國際的HSBC銀行，其貸款審批速度較快/30--40天通過。一般來說，外國人的首期頭款須高於40%，但必須審查您的個人與公司年收入和銀行存款餘額。華美和國泰銀行要求最低首期頭款為50%，不用查核個人收入但要求設定月供貸款銀行自動轉賬，其審批速度為40--50天。貸款期限為3，5，7，10年可供您選擇。貸款最高上限是200萬美金。
3）2013年以來，美國與加州的房地產市場非常火爆，房價正在上升，買家蜂擁而至。賣家和貸款公司對買房人的貸款申請審查嚴格，外國買家的貸款申請難度更大。因為外國人貸款的審批期限較長，所以在選擇投資標的物時，就比較不容拿到一個比較優惠的價錢，畢竟 ”CASH IS KING 現金為王“，如果想投資美國房地產，還是需要準備比較充足的”現金彈藥“會比較好。
需要知道，以上銀行的流程和要求有時會有變動，準備貸款之前，請先谘詢銀行。一般來講，需要申請貸款買房的要比一次性全現金付款的所需材料更多，手續更複雜，一切順利的話，成交時間大約在1～2個月。全現金購房最快7天即可辦完所有手續，過戶成交。
如果你在中國或美國設有公司，資金的匯入或轉出應該沒有問題，如果你是以個人名義匯款，你會受到外匯管製的限製，無法將資金整筆一次匯出，而需要分批匯款。這樣你需要更多的時間，早作準備，如果你在美國的銀行已設有一個帳戶是最好不過的。所以在你購房之前如果有機會來美國考查或觀光的時候，順便開設一個帳戶，會對你以後的購房投資有很大幫助。如果沒有，你也可以使用信得過的朋友的銀行帳戶。關於具體的匯款手續，你可以谘詢當地的銀行有關你的外匯需求。
現金買主需要準備的文件：
1)有效的護照和簽證
2)準備好購房資金證明（國內銀行中英文版的存款證明）
3)在美國當地銀行開設的帳號
如果是現金購房，準備以上三項就可以了。
貸款買主需要準備的文件：
1)有效的護照和簽證
2)工作證明、工作收入（單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）
3) 自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）
4) 在美國當地銀行開設的帳號
房產稅: 房產稅在美國各個州和地區都不同，加州的房產稅普遍是1.25%左右。政府會對每個房子做一個評估，然後根據評估價計算房產稅。很多國內非專業的投資人對房產稅都有誤解，其實按1%計算，就是你交100年房價才漲一倍；實際上100年之後房價早已漲了至少10倍，房產稅根本就可以忽略不計。同時在中國雖然沒有房產稅的概念，可是隻有70年產權，把房子的土地成本分攤到70年裏，你所花的錢比美國的房產稅可能還要高不少。
房屋保險：在美國購買房產的同時，一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子，房屋保險大約是300-500美元/年。在加州由於地震災害比較多，地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害，例如龍卷風或是水災。如果要貸款，銀行一定要你買保險才肯貸款給你。
物業費：如果買公寓或集合式住宅，通常會有物管費（HOA fee），用於小區的公共開支如綠化、剪草、衛生、遊泳池、網球場、垃圾和水費。有些高檔一點的獨立屋小區也有物管費。公寓的物業費大約每年3000到5000美元，越是年代久遠的公寓維護成本越高，物業費也越貴。
維護費：如殺白蚊、換屋頂（屋頂的壽命通常是15-40年），剪草及其他維修費用。
如果是投資出租房產，出租給租客。
一般而言，客戶被騙的情況往往涉及中國國內的不正規的美國房產谘詢公司。而在我們美國，美國房地產的買賣是被法律嚴格規範的經紀人模式，尤其是有公證公司監管資金和重要的文件，很難產生騙局。經紀人在合同確認之後就會提供一個Escrow公司的監管賬戶（這個賬戶受到州房產委員會監管，賬戶資金不能挪用，因此是很安全的），購房者隻要把款打入到監管賬戶就行了。這裏需要注意的是讓經紀人提供監管賬戶（escrow account）用來匯款（而不是直接匯到任何個人賬戶）。
擁有住房可以為居民家庭提供一種可靠保障方式，為實現這一目標，美國有一套相對完善的住房政策。所得稅與產權持有成本、住房貸款利率一起構成了美國房地產市場健康穩定發展的重要稅收政策。
在加州，外國人出售美國房產，需要繳納“資本利得稅”也就是所得稅，聯邦政府和州政府約共收一個25%的所得稅。比如房子買時是80萬美金，賣出是100萬美金，賣主賺了20萬，這所得的20萬，要交25%（5萬美金）的稅。20萬x25%=5萬美金。這個稅率需要“預扣”。
在成交後的20天內與預扣款項一並上交稅局。這項代征稅務通常由履約保證中介公司（Escrow Company）負責辦理。賣方如果沒有依法預扣這筆稅款，可能麵臨不同程度的罰款。美國人自己出售房產時，若符合一定條件，會有一定的免稅額度。
比如夫妻可以50萬美金的免稅額，單身有25萬美金的免稅額度。所以去美國投資房地產，除了替自己找一個像美國富升地產這樣的好的房產經紀公司外，還需要找個可靠的CPA會計師來替自己把關稅收的申報繳納，避免麻煩。
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