2025 (2)
投資股市還是房市是個永恒的話題。但是對我來說，毫無疑問是投資房市，因為投資房市輕車熟路，而且股市已經虛高。
今年1月中旬剛好有一個房子上市11萬多。帶租戶，原租金1000. 這房子1700多尺，4個臥室但是隻要一個衛生間。 這個房子正好在我其他投資房旁邊。是我非常熟悉的地區。這個租金明顯低於市場價。這個區旁邊3麵是非常貴的區，一麵是稍差的區。所以是出租房的理想地。從2015年開始我就陸續在這裏買入。
這個房子要求現金交易，因為房主經驗不善，還有3周多就要被拍賣。根本不可能貸款。而我手頭又沒有這麽多現金。眼看一個好的deal 要錯過。我立刻給一個做self-directed IRA 的公司打了電話。他們說大概需要2周就能辦成。得知後，立即下了offer, 並聯係了listing agent （做agent的好處）。listing agent說你這個價格他又有把握讓賣家當場簽字但是需要修改一下條款，主要是過戶時間。我原本是想給自己多留點時間。原定的是3周後過戶。最後改在16天後過戶。
在得知90%的概率能拿大房子後，立即開啟了self-directed IRA 賬號申請並同時遞交IRA transfer. self-directed IRA 是有管理費的: 一年幾百。賬號轉入轉出也是會收手續費的。所以這個需要自己做功課。我就不推薦我用的公司了。免得是廣告嫌疑。
當天晚上賣家就簽字了。之後我立即約了看房。listing agent 我和租戶三個寒暄一陣後直奔主題。漲租，我說前屋主買的非常便宜，租1000他賺很多，我的買價很高，租金至少要1200對我來說才make sense，你準備搬走還是續租？租戶很幹脆說搬走。listing agent 在和稀泥說這個租戶是個做裝修的是否可以幫你幹活而不漲房租。最後協商的是他幫我升級electric panel和裝一個舊空調，我保持租金不變。雙方握手同意後我當場畫了房子結構圖，準備再加一個衛生間。
房子按預期在2月初順利過戶。立刻給租戶發了新的租約。租戶說需要考慮考慮。這是一個不好的信號。幾天後，租戶告訴我說要搬走，我同時發現他給的幾百租金居然跳票了。後來得知，原來據listing agent說租戶在搬進來的時候交了1年的租金。所以原房東這一年沒再收到房租，前麵收到租金已經被他敗光了。房子被拍賣也就可以理解。之後我一直聯係租戶，2天沒有任何回複。直接貼3-day notice。貼完之後，租戶回複了，說下周一定搬走，因為已經找到房子了隻是沒有move in ready。
租戶按預期搬走之後，我第二天open house，第三天簽約，租金1460，而且是3月1號搬入。租戶說不介意我在他們搬入後繼續裝修衛生間。能租這個價格是因為我準備換所有的地毯並且加一個衛生間，裝修好再出租，肯定可以租1500。所有裝修的費用是10000. 這1萬必需從IRA裏麵出。
另：Self-directed IRA是可以申請貸款的。但是這個房子因為時間問題沒法操作。
這房子總投入12萬多，每月租金扣除地稅和保險，差不多1200. 年回報接近12%。持有幾年後賣掉可以不交任何增值稅。
州的 sales tax呢？
到時候1040表裏要填嗎？
似乎挺複雜？