今年買房不少但是net worth沒有增長反而下降。一個主要的原因是zillow估價大幅下調。
房1：4bed 2 bath, 12萬多買的, 買來之後買了冰箱，租戶再closing當天就搬進去了。租金1595。
房2：pre closure, agent找到的 17萬8，裝修了4個月，花費3萬2. 總投入21萬， 租金2100. 這個區不錯，但是房子回報率最差。剛剛1%。用的是rehab loan。
不經意的時候賣了一個出租房，之後做了1031 買了下麵3個房子
房3： 銀行屋，4bed 2 bath 銀行從32萬開賣，賣了將近一年，沒人問津。我最後20萬多一點點拿下。維修4000. 租金2425. 高於市場價很多，因為是7個月的租約。過戶後3天搬入。
房4： 3bed 2 bath。14萬買的，租金1685，租給了我的contractor. 過戶當天搬入。
房5：現金購買一個condo. 0 condo fee 主要是考慮到要把所有的1031的錢都用掉。8萬9，帶租戶，租金875，過戶後漲到$975. 房子水管漏水，水費的問題還在解決。基本沒賺到什麽錢。這是今年最爛的投資。
房6：3bed 2 bath 11萬買入，flood zone, listing agent 幫我找到一個便宜的flood保險一年600多，要不然就不買了。租金1300.
房7：房子狀況比較差，原來是出租房，是agent的兒子。估計是被租戶折磨夠嗆才準備賣的。他們粉刷了房子。11萬8買入，裝修大概15000.總投入13萬3. 裝修2個半月，拖得時間很長 。裝修完就有人搬進去了，租金1550.
房8：sheriff sale. 26萬8千，3條街外的類似房子賣了52萬。現在還在裝修，還在為permit的事情煩惱。估計得裝修10萬+。
房9：short sale。這個最奇葩，帶泳池和籃球場的房在，貸款碰到了問題，租戶已經住進去了房子還沒過戶。因為賣家是允許我裝修和進入的（簽了條約）。後來火急火燎地過戶，因為再不過戶就會被拍賣，多虧了老婆主動承擔申請人。不然過戶不了。買入價19萬5，租金2000. 無空擋無裝修。玩得很驚險。最後我給了listing agent $3000. 他說他承擔了很多foreclosure的attorney fee. 一分錢沒賺到。
最後說一下糟心事，今年的維修費用驚人，換了4個空調暖氣係統。6000-7000一個。有4個evictions，大概損失1萬2千。每個eviction, 不算空擋差不多3000的費用。
不管市場價格怎麽變，租售比1%的底線還是要堅持的。因為房8的裝修問題，明年在賣出房子之前是買不動房子了。
