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先說說業餘地主開公司的問題
業餘地主之所以業餘，是因為有一份職業，有幾個出租房屬於摟草打兔子，捎帶著。要不要搞個公司要看對自己有沒有實質利益，隻有一兩個房就不必搞，畢竟要付公司稅。如果你有幾個房，暫且說有一萬塊錢的毛收入，gross income，多少個房不好說，全國的差別太大，灣區兩三個房輕而易舉能收一萬房租，窮鄉僻壤十個房也未必收這麽多。你自己不能管理，請別人管要付管理費，百分之十很正常，特別tough的地方給百分之十五也未必有人願意管，所以定個百分之十五的管理費也沒什麽不可以。
凡事一定要在遊戲規則下進行，不能出圈，真理多出一步就是謬誤。如果你開個小型公司，用來管理自己的房子，從一萬塊錢裏拿出百分之十五就是一千五百塊，用來做公司的開銷，比如租車，辦公用品，電話，應酬等，這些直接從房租裏走名不正言不順。沒有公司的工薪族就必須從自己的net薪水裏出這筆開銷。工薪族，特別是年薪幾十萬的高薪族外加小地主就更應該有個公司來運作，而且出租房子最好是有貸款，暫時不必計較現金流，你有這麽高的收入，還嫌交稅不夠?
房租收到後會有很多開銷，不去管它，一萬的百分之十五優先拿出來給公司用，當然也有可能不用這麽多，那就少轉些錢出來，靈活掌握，到年底收支平衡，公司不賺錢，也不能賠，這個很重要，自己在掌控，怎麽會賠，報稅要和個人稅分開報。
房租的百分之十五沒有了，接下來還要有修理，地稅，管理費，房貸和折舊，其中房貸和折舊是大項目，七搞八搞，錢沒賺，還可能是負數，這有什麽關係?百分之十五先花掉了，花在自己身上，折舊好幾千可以不用交稅的花，房貸相當於定存，實際上的開銷就是地稅，修理，管理費或些其他。暑爺說過的零稅率不是說著玩的，隻不過各人有各人的高招。但也別以為地主不交稅，我交的稅多了，地稅就七，八萬，加上收入稅商業稅等等，每年十幾萬。如果減去這些所有開銷還有現金流，別搞什麽邪門歪道，老老實實加進你的高收入去報稅，就是交百分之四十也沒辦法，誰讓你賺那麽多，你已經占了包括折舊，抵稅等便宜。
對於高薪業餘地主來說，所謂的高薪是現在進行時，不能保證將來進行時。別看今天鬧得歡，就怕日後拉清單。而手裏的幾個房子，剛開始的盈利可能不是現在進行時，卻能保證將來進行時。房租漲多漲少總要上漲，一般用不了幾年，投資帶來的利益會顯現。要不是房租的收益，要不是房價上升，要不是跟房貸有關而產生的淨值，雖然還沒有真正大賺到手，卻已處於美酒飲教微醉後，好花看到半開時。
再來說職業地主開公司。
職業地主，包括住宅，商業，公寓，都是以收租為生，北京話叫吃瓦片的。因為沒有工資收入，也就沒有w2。所以，職業地主更需要有個自己的公司。到底有幾個房算是職業地主不好說，職業的一定比業餘的多些產業，而且現金流是生命線，不然吃什麽喝什麽。就以小地主毛收入每月一萬五千塊錢來計算，拿出百分之十五用來公司開銷，其中最要緊的是給自己開工資，買醫療保險。開工資的目的是為了能發w2,有w2才能累計social security，有social security到退休時才能享受福利待遇，這是連貫下來的，事先不做好，到時追悔莫及。雖然地主也許不在乎那點錢，但是這個合法的社會保障為什麽不要?
建議你在銀行開三個戶頭，一個rental，一個personal放左邊口袋，再一個business放右邊口袋。收到了房租放在自己左邊口袋裏的rental，然後拿出一部分錢放在右邊口袋裏的business作為公司開銷，然後公司的business賬戶又給自己發了一份薪水放回左邊口袋裏的personal賬戶。將來報稅時，personal收到的薪水加上其他股票，利息等收入和rental裏的淨收入一起報個人稅，公司再報一份公司稅，但公司不盈利，隻交每季度的公司稅。幾個賬戶一碼歸一碼，清水下雜麵，獨眼龍相女婿，一目了然。不管怎麽折騰著都是在自己的尿盆裏起波浪，發發屁風，不會把尿泚到別人的尿盆裏，肥水不流外人田。
一個人必須積累四十點才可以在退休後拿社安金，一年可以累積四點，連續工作十年，合法拿w2及交稅，退休後就可以享用最基本的社安金。現在，學問來了，你以為每個月給自己開個一百塊錢工資，到退休後也能享受待遇?癩蛤蟆想吃天鵝肉！政府沒那麽傻。要想一年累積四點，去年的規定是掙夠七千塊錢，也就是每月要有約六百塊的工資才可以，以後每年會有略微增加。但是，也就區區六百塊一個月就能拿到四點，而那些掙高薪的哪怕是每月掙六萬，是你的一百倍，或者是年薪一米半米的，也是掙這四點，不可能掙多出半點來，不服不行！到退休後的社安金你以為掙一米半米的能比拿最基本的多出一百倍?也是癩蛤蟆想吃天鵝肉，多出個一兩倍就不錯了，你現在的稅沒少交，到時的利益並不能多拿，沒辦法，規則是政府定的，不服不行！轉入公司的錢計劃著用，不可忘乎所以，胡作非為，公司是管理，轉入的管理費要合理，比如兩三千塊錢，可以發夫妻兩人的薪水，買歐8的那個操蛋醫療保險，其他參照業餘地主做法。
在美國混日子，首先要遵紀守法，然後是老實報稅，接下來再理直氣壯談民主自由。地主一樣要老實報稅，隻不過地主的命運可以掌握在自己手裏，在遊戲規則範圍之內為自己多謀福利。實際上政府永遠不會吃虧，就拿上麵說的開公司花掉的錢，起碼要交銷售稅，地主花在自己身上的錢，比如保險可以用來抵稅，但誰賺了你的錢誰交稅。
另說幾句保險，沒錢賺的時候，房子可能沒有什麽淨值，我是不買的，出了什麽事，要錢沒有，要房子拿去！有錢賺後就一定買，而且買夠，反正可以抵稅。至於要不要把房產放在公司名下，我認為沒必要，特別是自己在運作自己的公司和產業，信托的問題很專業，最好找律師問，不然也不會要收幾千塊錢。
有人擔心是遇到房客故意找茬，把你的房產都告沒了。首先，地主要自律，不能犯不必要的錯誤。比如，出租房子沒有smoke alarm，出了火災地主就在劫難逃。再比如，你的自住房，大門加十把鎖，用將軍不下馬也沒人管你。出租房就要小心了，大門的鎖不可以從裏麵用鑰匙反鎖，有人怕小孩自己會開門跑出去會用這樣的鎖，出租房不可以！因為逃生時，手忙腳亂可能找不到鑰匙，如果出了問題，地主就是吃不了兜著走。小心謹慎，自然無禍。其次，買夠責任險，高枕無憂。我到要看看你去租個房子住，然後在裏麵跌一跤，然後找茬和房東打官司，看能不能把他的房子告下來，變成自己的。難道保險公司是好惹的嗎？法官大人都眼瞎嗎？真有這種事發生，隻能說你中樂透獎。
上麵談的事情教科書裏不會有，你就是放狗，放狐，放老虎也搜不出來。教科書有的還是應該去看教科書，像是general partnership and limited liability company有什麽區別，書上的解釋準確。讓我說的話比較片麵，我的理解是夫妻的話用GP，兩人是一根繩上的螞蟑，不需要什麽契約。LLC除了夫妻，也可以有親朋好友，狐群狗黨加入。這樣就要有個契約，有個精明的人A挑頭，其他弱智的B聽吆喝，如果都是弱智的B在瞎搞，就像兩個B型血的人湊一起，很有可能生出個二B青年。
另外，題目是“再談開公司“，以前的文章，我翻看了一遍，沒有看到早前談開公司的問題啊？還是在那篇文章裏麵？現在就是想開始當地主，正為是否開公司犯愁，因為以公司買房子，銀行很難貸款。
先謝謝了
我們準備搞一個general partnership （GP）, 有個問題希望能指點一下：
幾個房子已經有2m的傘險，需要給GP再買liability insurance嗎？
謝謝????
新稅法下個人地產稅的抵稅上限是一萬刀，開公司則無限製。
房子房租和管理為什麽不是一個公司呢？