房地產雜談 十三，杠杆作用

二十年前的事就不說了，時間太過久遠，曆史不可複製又是驚人的相似，如果您錯過了九四到九八的那次機遇，那麽零九到一二年之間您在幹嘛呢？看一個實例。

city of lake forest,xxxxx orange ave，2011年購入$140000，兩房一浴，一千尺。絕對不是是白玉房，您非說這是臭魚爛蝦也隨便，見圖。我對中看不中用的東西不感興趣，再爛的房隻要有錢賺就是搖錢樹。再漂亮的房沒有錢賺也是聾子的耳朵，擺設，金玉其外敗絮其中。自己住的房子不求最大，不求最貴，但求最好，最適用，這個另開一篇再談。

因為是職業，所以在房地產投資方麵不單是力求便宜，而是要找最便宜，基本狀況說得過去就行，有執照，大裝修難不倒。這個房是銀行直接賣出來，狀況一般，油漆，小修理是要的。在某個星期五的下午四點拿到鑰匙，五點進去把招租牌放窗戶上，換鎖，留下申請表，然後打電話給我的兩個老墨兄弟，第二天來這裏幹活。自己訓練出來的人，不用廢話，知道該幹什麽。

第二天上午工人打電話來說有人要看房，正好中午給工人去送飯，麵談幾位，挑選一個合格的，也是正急等搬入。兩天完工，周一便搬入，房租$1400。

上世紀九十年代中期房地產低潮過後，九八年起強烈反彈，一路飆升十年。這十年裏，最初先要喘口氣，前麵幾年因為放手一搏，彈盡糧絕，精疲力盡，終於柳暗花明，雨露滋潤。看著房價是一路見漲，自然是沒事偷著樂，同時對所有的房貸進行調整，然後守株待兔，行到水窮處，坐看雲起時，等待下一輪的機會。零七到零八的時候，房價升的讓人坐立不安，很多事情您沒有身臨其境就不會感同身受。我的一個房客買房搬走，就買在同一個社區，三十萬。我的房租是一千，我想這種人腦子壞掉了，就算有十萬頭款，借二十萬，當時利率每月還貸要一千五，加上其他，總共需要兩千多，自己給自己套上了枷鎖。開始有所預感，房價到頂了，加上CNBC的節目中有人警告說，紐約地區連郵遞員都要買房，房地產出事的日子為期不遠了。再加上貸款特別容易，往往是把錢送上門來，我最容易的一次在電話裏就解決。前後十五分鍾，核對個人資料以及用哪個房子抵押，三星期後和太太去銀行簽字，錢進戶頭，就這麽簡單！可惜隻有預感而沒有先知先覺，否則借個兩百萬，零八後用做頭款弄個一千萬的物件玩玩，到現在豈不是貨真價實的大地主?零八大限一到，大家都經曆過的，所有銀行全是侯門深似海，借錢沒門！

前不久壇子上有人介紹說某某在很短時間擁有了幾十套房的公寓，馬上就有人出來反駁，認為不可能，凡事皆有可能！你做不到的事不代表別人做不到，我見到過有人從四十歲開始起步，以前是醫生，教授主任級別的，先是開工廠，用二十年時間擁有了幾百個客房的酒店。我是沒那個本事，手裏的仨瓜倆棗可以苟延殘喘，聊度餘生，我也不想擁有，太勞神！嗬嗬，那是片兒湯話，當是白日做夢吧。

回到這個房子，就當是四萬塊錢頭款，借十萬好了。嚴格意義上講，我已經沒有自己的頭款，最初的啟動資金十萬已經跑到爪哇國去了，就當是漂洋過海，飛回北京落戶買房好了，因為那個房是自用，沒有收入。手裏的錢要不是借來的，要不是賣掉房子賺的，要不是從房租裏來。因為有一筆heloc正好是十萬，這樣便於計算和舉例。

房租        $1400
還貸        $300
地稅        $130
管理費    $250
其他        $100
每月收    $620

每年會有$7500的收入，相當不錯。今天的房價大約28萬左右，以四萬的頭款計算，還掉十萬，五年賺回十四萬，同時在幾年當中收到幾萬的房租。對於職業地主來說，現金流是生命線，沒有租收我吃誰喝誰去?房價上漲是個紅利，可遇不可求。另一方麵，在有現金流的前提下，職業地主也會運用杠杆作用以求最大回報。十四萬的房如果現金購買， 在房地產的低點進場 五年後翻倍，加上房租五萬多收入，將近二十萬，可以滿足了。但是，如果用貸款的方式購買三個，賺到的錢則是四，五十萬，股市要不要PK一下?就算你的本事大，能洞悉某種股票，或基金會暴漲，但這種幾率和樂透獎差不多。

再進一步，如果沒有本錢，也就是所謂的空手套白狼，不是沒可能，凡事皆有可能，事實上，我的這十四萬，全是借來的！