2016 (49)
2018 (44)
2019 (72)
2020 (53)
2021 (42)
2022 (43)
2023 (47)
同意有人提出來投資沒有好壞，要看適合誰。那就不對比好壞，談談區別，僅僅是某方麵的區別，不一定全麵。問題是一些股市人士比較自負，並不認同房地產是投資，是一門生意，和開餐館等同，好像隻有股票才算是投資，那就不好辦了，做生意隻能和做生意比好壞。不過，受累問一句，您做股票投資的錢是哪來的?總不會是石頭縫裏蹦出來的吧?就算玩股票的高高在上，個個都是人精，藐視群雄，我等中小地主也想看看房地產的生意和股票投資的區別。但凡股票投資者都自認有定力，強調要有好的心態。啥叫定力?我出去三星期，郵輪加旅遊，原則上是三不主義，不接電話，不聽留言，不查電郵，這算不算定力?我就不信房地產那點破事還會鬧出多大的幺蛾子，找個人看一下就行了。當然，還是有渠道和家裏聯係，如果是病老爹，死老娘立馬屁滾尿流打回老家去。試問手裏有大把股票，您有定力幾個星期對股市不聞不問?您要真有這個心態，可謂是身心俱泰。
股市裏殺進殺出謂之炒，幾萬塊錢甚至幾千塊錢也敢炒，輸了暫且忍氣吞聲，贏了趾高氣揚，螞蟻緣槐誇大國。既然很多人不喜歡炒股票這個用詞，就改成說投資股票，原來烏鴉不能說是烏鴉要尊稱為太平鳥。其實要有人說炒房地產，不但不覺得是貶義，反而覺得無比牛逼，小資本用在房地產上豈敢用個炒字，蚍蜉撼樹談何易！
先不提投資，就房地產和股票的存在價值來對比，房子是生活必須品，人必須要有地方住，而不一定非擁有股票。股市當中的好手，您再不喜歡房子，也要勉從虎穴暫棲身，不可以披星戴月，風餐露宿。上篇有人提到股票真不是玩著賺錢，而是睡著賺錢，這話我不認同，隻有窯姐可以睡著賺錢，股票能睡著賺錢也能睡著賠錢，況且您要睡在房子裏，而不是睡大街上。
做為生活必須品就有一個供求關係，宏觀上來講，人口在膨脹，地球就這麽大。縮小到某個地方，比如灣區，沒有可開發地，除非填海，把東西灣連成一片，不過有生之年別做非分之想。接下來就是用屁股想，也知道灣區房地產的未來 。別拿東京，柏林等地方說事，看看京滬廣深，房地產是靠人口支撐，灣區二十年前就拿麽幾條高速公路，現在增加的車子很能說明人口增長率，南加州也是如此。南加還有個老墨來攪局，攪的主要是出租市場的局。不像國人生個娃都是龍子鳳女，先要安神保胎，然後各方護駕，接著月嫂伺候，嬌生慣養。老墨生個娃就跟拉泡漿屎那麽容易，劈裏啪啦的，一個接一個，那是人，不能擠豬窩裏，再怎麽著低檔次也要有水電煤氣是個正經房子給人家住。
就目前來說，南加房價雖然已經上漲很多，低端價位還沒到零八年以前的高點，但房租差不多卻高出了不止百分之三十。我不想拿自己做例子，就接上文跟帖的一個話題。如果你有一百萬，現金，在南加州可以買三到四個房子，可以租七八千塊。當然，地稅分擔下來到每月，要減掉一千，再減掉其他費用，就算還剩四千，往少了說好點，留有餘地，免得被挑刺，基本生活夠用了。有固定工作更好，沒工作也沒啥擔心的，餓不死。主動權牢牢掌握自己手裏。
再來看你有一百萬的股票，既然是投資，就是放在那，不是短期炒做。還是有工作最好，不等錢用，放長線釣大魚?反正能釣到，未必是大魚。如果沒工作，你以什麽為生?靠一百萬股票的股息?而且你的一百萬股票全是有股息的，請問股息是多少?能保證有四千塊錢?一般來說，股息高的，漲幅就有限，可別拿超過百分之十的股票說事，那可是坐在火山口上，也別跟我說手裏有幾百萬股票，其中一百萬是有股息的。因為三百萬就能現金擁有十個房子，淨收入就是破萬，就是打包就去大溪地，澳大利亞，說走就走的事。給不給股息不是你說了算，主動權不在自己手裏，如果業績不好，給不出股息，或者降低股息，你有啥辦法?一泡屎拉在石頭縫裏，狗也沒辦法。既然沒辦法，一百萬的股票指著股息能過日子，就像是老太太過冰場，鋌而走險！
單憑有一百萬的股票能維持生活所需?也許有人信，反正我不信。但是，擁有三，四個房子來維持生計，也許投資股票的不信，反正我信了。
就算股息和房租都是四千塊，股息的四千塊立馬會被剝一層皮，我的數學不好，不會算是多少。而房租的四千裏，以一百萬減掉三十五萬地價，六十五萬房屋價值折舊二十七年，分到每個月裏，差不多兩千塊錢折掉了，就是說有兩千塊錢不交稅的錢可以花，另外兩千交多少？玩股票的可能不懂，玩房地產久的自然有別的辦法先花它一部分，剩下的再交稅。不知道投資股票能不能有理由用股息去買台電腦用在開銷裏，或者是需要有輛車子往金融公司去跑業務。
同樣是投資，長期投資，算它二十年好了，股票可以不管，但願您能虛懷若穀，處事不驚，任憑風吹雨打，我自閑庭信步，不知道一百萬的小散戶有幾個能做到。房地產和股票還有一個很大的區別，就是房地產你不能不管，而且麻煩事多著呢。麻煩事再多，主動權在自己手裏，有解決之道。相比較股票沒有主動權，麻煩事也就不算什麽。怎樣解決麻煩事?用不著討論了，
寶劍鋒衝磨礪出，
梅花香自苦寒來。
謝謝您為大家提供的信息，俺跟您學了很多東西。
祝老朽兄全家節日歡樂，天天開心，時時歡笑，平安幸福美滿，健康快樂年年！
"管理費有可能年年上漲，而且有大的修複工程，比如更換siding of building還要每戶分攤費用，有時要好幾萬" --> Condo Association 都有reserve。 多少要看這家的管理水平了。 買之前調查下，律師也會幫你把關。
我覺得你可以盯緊油城周圍×人氣興旺×的幾個鎮，覺得2-BR是大需求就鎖定2-BR。多去看幾個，收租多少查查就知道了。 支出多少多問問就搞清楚了。 ×人氣興旺×挺重要的。 ×人氣興旺× does not necessarily mean the most expensive towns with a lot single family houses 25 miles away from downtown Edmonton, it *could* mean an town 10 miles from downtown with convenient commute but for mid to mid-low income families. ×人氣興旺×對出租，將來升值，抗經濟衰退都有好處。 稍微貴點有它的道理。 當然buy low (2009-2011 in U.S.?) 最好不過。。。
你真應該先看幾個房，不要紙上談兵，投壇上的薯爺地產很在行，比我強，博士，但用他的話說，做房地產有小學水平就行。
管理費二十年前一百八，現在近三百。房租二十年前六百，現在是一千五。
酷貓是否幫忙回答問題?多謝。
是的，各地的市場有其特性但也存在共性。多交流能豐富大家對各地市場的認識。以前輩們的經驗對於不同的房型有講究嗎？比如， condo/apartment 1-BR vs. 2-BR vs. 3-BR， 按照酷貓兄的回複，應該是越貴越大越多BR的房，風險越大。
這一輪的石油大牛市，造成加國的油城空前的繁榮，據說有的人租不到房，隻能住公園。我們這許多地產公司近幾年建了大量的rental condo。而且大多是2-BR with 2-Baths。大公司有專門研究過本地的需求市場，這可能就是我本地的最大需求。有個經紀也講起過1-BR的將來會很難出手的。row/town house的現金流如何？也要管理費的，而且不包水電氣費。
無論condo/apartment還是town house，好像管理公司隻負責unit以外外的公共部分的維護，例如屋頂，窗和公共區域的草坪掃雪等。unit以內的物件，如馬桶，澡盆或廚房的上下水出問題不知是否要onwner自己負責？另外，管理費有可能年年上漲，而且有大的修複工程，比如更換siding of building還要每戶分攤費用，有時要好幾萬。可能剛開始還可以，但感覺管理費這一塊，不確定性也蠻大的。前輩能談談這方麵的應對之策嗎？
現在油價低迷，我們油城的房市也進入調整，我躍躍欲試，但很struggle到底選哪種具體的房型入手而勝算大些。
Also please consider this: 找住一居室$1200/month的房客及找住單家庭$3600/month的房客的難易程度。 房子空兩個月收益馬上就下來了。
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地產升值的話單家庭房有時確實是高，這個跟地區，鎮有關。 跟時間也有關係(2015 is perhaps 15-25% higher than 2011/2012 for most U.S. markets)
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“你的condo/apartment需要負擔condo費嗎?如果要的話，很難有正的cash flow啊, 搞不好還得每月往裏貼錢。” --》 你如果總找你地區A-list town的房子，現金流可能是困難； 壇子裏有人說過租房最好在B或C+ list 的鎮，有一定道理。 正的cash flow不難。
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等哪天quit my day job like 老朽兄 （could be soon）, 可以寫幾篇文章， 大家互相探討。
這麽專業，咋不在投壇來幾篇幫幫咱呢？
問的問題像是新手。But no worry, everyone has to start from somewhere.
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All real estate is local, local, and then local. Each market (and each town within the same market) is different. 但還是有些規律的，下麵的大家探討：
1） 整體說來，現金流方麵single-family基本最差。 原因很簡單： 房價貴，稅高，租金×相對×不高。 事情多，出租風險還較高。Say if a 1-BR unit commands $1200/month, what is the likelihood a 2-BR unit getting $2400/m and 3-BR single-family getting $3600/month? $1200/m is very likely and $2400/m and esp. $3600/m is almost impossible.
幾句話說不清楚，寫了幾十篇，可以參考。
condo雖然有管理費，但包括了保險和部分水電氣費，對修理費相對少，也便於管理，適合剛入門的。
對於股票與房地產的比較問題，小的認為，提法本省就有問題，因為股票與房地產性質完全是不同的東西，
既然是不一樣的東西，就難以比較。
房地產（特別是非商業住宅)本質屬於生意，股票本質屬於投機。我認為股票與房地產各有各的好，也各有各的有各自問題和困擾, 正像開發商、銀行與房主 ，各賺各的錢，並不因為做房主出租掙錢，大家都作地主，世間百業都有道理。
生意的好處在於確定性，難度在於規模，比如雜貨店，一聽可樂五毛錢進來，一塊錢賣出，生意盈利十分確定，
其困難在於賣一萬個或一百萬個。
股票的好處在一旦獲得確定性，十分易於擴大規模，難度也恰恰在於確定性。但是難並不等於沒有，比如sSP500指數，長期而言就具有確定性，商品類也有確定性，比如大米，小麥等。
做股票的最明顯的好處在於，隻要小有成功，就可以獲得真正的自由。
不想讓人欺負，那就先從修馬桶開始，但不會永遠修下去，哪個行檔如果不在行也授人以柄，但是您要在行，用您的話請人幹就是了。房地產白手起家幹好的有的是，去投壇看看，隨便一抓好幾個，而且還在幹的熱火朝天，不像我，胸無大誌，早早收兵，行遊天下。
"投資講究的是不出力，以最小本金掙得最大利益。" --> 講得沒錯。 問題是以一些方式達到那樣有相當風險。 差得最小本金也貼進去了。
老朽兄的這套方法風險小（provided one has accurate and comprehensive understanding of one's own **local** real estate market）. 前10，15年資本積累（building up the equity），現在基本上坐享其成。
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當然人與人不同。 有些“挨踢”工程師抱怨受老印欺負，get up 7 am and working like a dog over weekend; 也不願意晚上8點接房客電話說馬桶漏水（doesn't happen that often）, 嫌麻煩。 個人生活方式不同。
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On the other hand, one can't say the same for stocks where some of them *never* come back in price, none many of them offering 4-8% annual cash flow while you wait it out.
"沒錯，你的房產沒有放到市場上，所以你不知道價格。但因此你肯定你的房產價格穩定那就是幻覺了。"
--》 這個觀點不敢苟同。 中小地主做得好的，基本上對##當地##房地產有準確的了解。 自己的房可以賣多少錢，還是有數的。
“價格穩定”是相對的。 Residential housing price in most U.S. market now is 10-20% higher than 3-5 years ago. Say if in case housing price going down in 5 years, as landlord you can simply hold onto them and keep collecting rent, wait for the next upward wave and then unload your properties if needed.
“從來沒當過房東，不知擁有3，4個房子管房修房需要占用多少時間？” --》 感覺老朽兄多是apartment or condo，這樣事情應該不多。 像我們這邊有些幾十，上百年的Multi-family house, 事情稍多些。 請人幹就是了。
沒錯，你的房產沒有放到市場上，所以你不知道價格。但因此你肯定你的房產價格穩定那就是幻覺了。
不過房地產的稅務優點是不可否認的。
我在德州。