13. 投資房產策略：看租金回報還是看升值潛力

     有對衝基金在金融危機後投資幾十億美元專門買佛羅裏達的獨立屋，我曾經參加過他們的選房培訓，因此對其策略有一些了解。 大致歸納如下：

1. 租金毛回報率
2. 租金淨回報率
3. 學區 （好學區的租金回報率要求降低，因為升值潛力或保值潛力高一些）
4. 該房產曾經的價值peak value （預示未來升值潛力）
5. 去除1000平方英尺以下的小房子 （不做最低端房產，單位房產交易成本比率太高）
6. 去除23萬以上的貴房子 （因為一般租金回報率低）
7. 不買公寓,towhouse（買賣出租限製，HOA費不可控）
7. 維修（fix up) 成本

   這個對衝基金的模型，是綜合了幾項因素，每種給出加權係數，算出值不值得買。

另一個例子：

２００１年左右在國內某特區城市買１００平米左右公寓，４０萬左右，租金一直２５００元左右，回報率近７％　（按原值），１４年後升值到１６０萬元。同一年買廠房４５０平米（簡化便於計算），每平方米９００元，共４０萬元，租金開始時每月４千５百元，回報率１１％，現在漲到七千元，回報率１４.５％，升值到１３５萬元。長期而言租金回報率高的物業勝出。當然如果是北京上海的住宅，租金回報率勝出的年份要多很多。