投資（居住）房產論紐約

   投資房產，包括自住的第一原則，大家都知道，location，地點。但這是指導性的，沒有實際的幹貨，就像有些法令，很好，但很難執行。主要的原因大家都明白，但大家還是要討論買房子的地點，好。

  來美國幾十年了，也想談談。

  當年在上海就知道紐約是美國第一大城市，看了日本電影“人證”，哈林區的畫麵記憶深刻。陰差陽錯，申請美國的學校有一所在紐約，簽證也批準了。飛到紐約JFK機場，從此沒有離開過紐約，在紐約生活的日子已超過在上海的。

   說明一下，大家講的紐約，一般指紐約市，紐約市在紐約州中無疑是最重要的，但麵積隻是紐約州的一個零頭。還有一種說法，是“大紐約”地區，以曼哈頓時報廣場為中心，第一環半徑如果定為30-50 英裏，那就是市區，外麵是郊區，再外麵就是紐約大都會地區。大紐約地理範圍覆蓋紐約州，新澤西州和康州的各自一部分。即使是紐約市，華人主要居住和投資也比較集中在皇後區和國王區（布魯克林區），曼哈頓區工作的人多，居住投資相對少一些。

 紐約都會地區人口增長如何？目前看不到衰落的趨勢，而且人口增長市區超過郊區。人口的另一個特點是外來臨時居住和沒有合法身份的人多，根據以往的數據，這些人大多會留在美國，留在紐約，無論哪國人士，大多如此。大家熟悉的幾個華人社區，比如皇後區的法拉盛，國王區的8大道周邊地區，現在走在馬路上，感覺比曼哈頓區的時報廣場還要擁擠。一句話，房屋的需求非常大，但由於房價居高不下，租房的比例一直很高。

  談一下租房收入。曼哈頓是一些最聰明，野心最大的人積聚之地，但成功率很低，正所謂鐵打的營盤流水的兵，租房市場一直比較強勁，就算碰到去年的極端情況。我的一個出租單元，原來月租是2500元，去年8月房客合同到期搬走。接下來找新房客，幾乎無人問津，最後降價到2000租出。做房東這麽多年，這點波動早已波瀾不驚，投資房產，出租期間現金打平或略有盈餘就可，還可以走各種開銷抵稅。現在房價升到一個不可思議的高度，早已把區區幾千的房租損失抵消了。租房市場雖然還不到“搶”的地步，但已明顯回升。

 在紐約都會地區，郊區自住的比例較高，地稅也高，新澤西和康州靠近紐約市的地方，地稅恐怕是全國最高的地區，更不要講紐約州的長島地區。多講一句，談到紐約的長島，紐約人認為在長島上的皇後和國王二區不算“長島”，是算紐約市的。所以在郊區投資，特別是長島，或和紐約接近的新澤西康州地區，要慎重，資金要充足，可以忍受負現金流，房價也極有可能10年不升，這都是事實，紐約地區升值的主要是市區，租房市場也如此。

  紐約市很大，有五個區。據說如果把國王區（布魯克林區）分出來單獨成立一個城市，人口和麵積在全國都能進入前五名。所以討論在紐約投資，套用一句老話，首先要把曼哈頓區和其他區分開討論，第二要把紐約市和紐約州分開討論，最後要把紐約市和相鄰的新澤西和康州分開來討論。

  紐約和美國其它任何一個地方都沒有可以比較的地方，唯一相同的恐怕就是都用美元。紐約人經常這樣講，紐約不是美國。紐約是什麽，不好講。實際紐約就是 New York。