從邁阿密大樓倒塌看HOA如何使用管理費

   最近，邁阿密一大樓突然倒塌，死傷慘重，原因眾說紛紜，估計不是設計錯誤就是維護不到位，後者的可能性更大。為什麽不做維修，大樓管理公司是如何規劃日常維修的？很多時候是錢的問題，有時還真是錢多好辦事。但管理費收的太多，住戶不高興，管理公司又落個巧婦難為無米之炊的境地。

  財大氣粗和巧婦隻是表麵現象，實際問題牽涉到大樓的具體情況，如何合理分配資金，實在是對HOA的考驗。

  我曾經居住並做過HOA委員的大樓群，建於1939 年左右，屬於“戰前”建築，一般認為是當地質量比較好的建築。在鋼筋水泥不普及的年代，這些磚結構6層大樓，維修工作相當重要。特別是屋頂，由於是平頂，容易積水，防漏就很難處理好。加上材料好壞和施工技術，屋頂的壽命年限相差很多。一旦漏雨，住在頂層的人苦不堪言，大樓管理公司也是疲於奔命。我那一共有7幢大樓，每次替換一幢大樓的屋頂，從決定，找公司，施工，驗收，大約需要2到3年，一圈輪下來，第二輪又開始了。這還隻是屋頂，其它的維修，比如電梯，稍有問題，年長的住戶就有意見。外牆維修政府有硬性規定，這就是你經常看到大樓外有腳手架搭著。這些都需要錢，但管理費有限，永遠不夠。這是一個行規，大樓HOA不能盈利，每年的預算一定會超過實際收入，還要保證每年要有一定數量的緊急備用金在銀行，一旦動用，第二年必須補上。

  所以，管理費幾乎是經常要增加，二年一次增加5%，我的記憶中算是好的，最厲害的一次，911 事件，保險費大漲，又逢幾個緊急搶修，連續二年漲幅達12%！

  我們的大樓群還有一個特別因素，大房東當時的占有率大約是30%，他們想趁市場價格好套現，準備出售幾十套單元，為了吸引買家，就要做許多外部美化工程，但錢要大家出。矛盾就來了，一個要美輪美奐，一個要修屋頂。每次開會，都要鬥智鬥勇，非常難辦。

  現在，大家應該理解大樓為何沒有及時維修的原因了。上一張照片，這是犧牲必須維修工程的代價，屬景上添花。