白雲故鄉
自娛自樂的的心得和經曆
就這樣在日本擁有了自己的一畝三分地。我說不清自己是不是膽子很大。但很肯定自己是一個做事很認真的人。也許經營BnB是我對這房子最終的計劃，但目前沒有任何經驗的我，需要做很多功課。不但需要了解在日本的法律環境，商業環境，更要清楚具體的經營和操作方法。所以，房子過戶後我並不急著馬上在日本著手這個計劃。當務之急，是要確定能給我提供服務的專業人員，他們的費用，現金流，房子日常費用支出以及稅務理順理清。
人員方麵，主要是物業管理和稅理士。
我用了周先生介紹的房產管理公司。因為不懂日語的無助感越來越深。我已經離開中國很久，在工作上更習慣和說英語的人士打交道。但在日本這樣的人不多。幸好這裏有很多中國人在這行工作。物業管理會幫我打理房子和租客的日常工作。這點和其他地方沒有什麽不同。
我發現日本的物業管理公司似乎沒有每個月提供費用和收入明細的習慣。我收到每三個月收入的明細，雖然各項費用列得很清楚，卻沒有每一戶租金繳付的明細。我想要知道日本租客付租金的西關，便要求管理公司每個月給我詳細到每戶收租情況的明細。這個要求好像又有些不尋常，他們也愣了，請我做個格式給他們參考。之後，的確也就照著做了。
因為在日本沒賬戶，管理公司每三個月把租金餘額匯給我。在交易過程中我已經發現日本銀行匯款收費很高。因此即使我比較喜歡租金馬上能到手裏，但代價太高，隻好忍耐等每三月收到手裏。
除了日常規律的費用，當然時不時也會有些修理換配件的支出。金額不算低。比如，可視門鈴需要27000日元更換；浴室排氣扇需要30000日元左右。每每就是一個單元那一個月的租金。幸好次數不多。
經過12個月，慢慢就了解了大概的規律。空的一間在過戶三個月後也租了出去。基本租約都是兩年期。一樓的鋪麵已經在那裏很多年，租約都似乎沒有寫新的，就改改租金。這些年來租金似乎也沒有怎麽變/漲。滿租時表麵租金回報10%，扣除各種費用後，純回報也許是7-8%左右吧。 這個回報我還是滿意的，支付在本地貸款利息，各種費用後還是有正現金流。正現金流我會想辦法花出去。和其他地方一樣，和房產有關的費用包括到日本考察房產的費用是可以扣稅的。
稅理士給公司報稅，最低消費接近30萬日元! 如果是給個人報稅，隻需區區兩萬日元。如果知道這點，我不會用公司名義來持有。不過，用公司名義來持有也許有些長期靈活性。
日本人勤快和效率高這點名聲在外。我個人的觀察是他們缺少些靈活性和適應性。我的稅務資料除了有他們習慣的本國資料，也有他們非常不習慣的因素和文件。我隔著萬裏都能感到他們內心的勉強。即使如此，最終還是都處理完了。這三十萬日元，說真的不貴。我很感謝幫我和稅理士溝通的中國職員。盡心盡力，也是一點沒有不耐煩地協助我把這件事情完成。
有管理公司的幫助，房東的確隻有算賬和付賬這個工作。說真的，純做房東除了開始小小操心，管理好現金流和風控，真是個非常輕省的職業。簡直可以說悠閑到了無聊的程度。
管理公司當然不是免費的。遠程投資必須付出這個成本。不過我連近程投資也一樣請物業管理公司管理。我的想法是，雖說管理沒啥高難也不是太花時間，自己的時間也是錢呐。不是說終極目標是要退休要自由嗎，實在不想給自己再找一份工作。每個人的想法和決定都沒有對錯，各取所需吧，不用討論對錯好壞。喜歡自己動手的，也當健身了；喜歡和人打交道的，也算社交了。像我這種喜歡夢想的，就給自己個無所事事的空間遐想吧。
2016年11月，就到日本出（lv）差 (you)了。去時荷包空空，第二天去物業管理公司取了幾個月的租金收入用來付旅費，這種感覺非常好!
那麽，開始的學習過程就算告一段落了。這幾個月，我其實也沒閑著遐想，的確是開始研究BnB的可行性。那誰說得好，要學會遊泳，就得到水裏去試試。
房價漲沒漲我真不知道。不過修繕，管理，租戶變動等等這些，哪裏都一樣的。除非做商業地產，出租物業都有這些成本。
因為文中説沒有日本銀行帳戸、又説是以公司名義來持有、這公司名義是日本以外的公司？