白雲故鄉
自娛自樂的的心得和經曆
前幾天，奧克蘭市政府通過了經過幾年漫長討論的‘統一計劃’。這個計劃是為了解決土地供應不足造成房價高漲的狀況。很多四百平米左右的土地原本隻能蓋一棟房子，在‘統一計劃’下可以蓋兩棟，或者小公寓樓。該計劃9月底就會正式生效。
這個計劃是否能夠達到預期效應？很難說。思緒萬千，也許還是先分享在這個曆史分界線之前的經曆和心得，才好理清思路吧。
我之前多少含糊地說過，從幾年前我就開始從買房作為退休儲蓄金的被動方式中思變。幾年前房市剛剛轉向從低穀中出來，我就毅然甩掉手頭的白玉房，放棄小資心態專注理智投資。農莊項目，是我在這幾年裏最感性的一個經曆之一吧。在快要進入另一個裏程碑前，我想分享一下自己理性的一麵。
在這論壇裏，對於投資房產，談過10%回報定律。而很多在這條路上走的朋友們，也常常在不可預計卻非常迷人的增值，和比較容易肯定卻需要更多心思的正現金流之間遊移。每個市場都有自己的具體情況和局限，不可能麵麵俱到。我們在考慮眼前的機會時，很容易會因為擔心過了這個村就沒那個店而匆促決定；或者因為擔心不可知的風險或者為了不肯比別人多出一點錢而放棄眼前的大好機會。時間會證明一切-而在房產投資這個遊戲裏，時間是唯一不可代替，也是唯一能衡量成敗的因素。
那一年，我告訴自己要保持清醒：
- 你沒有很多籌碼，所以要珍惜每一個決定；
- 現金流是在市場低迷時期的防險要素，必須保證；
- 增值潛力是房產投資的關鍵，不可以忽略。這是確保能否在這個遊戲裏是否能保證融資和升級的關鍵。
因此，我的投資方向就針對至少是中等地點上，麵積較大的地以保證增值，同時最好有多於一個現金流的投資。這適合我這種分析，操作和決策能力比較平衡，手頭也沒有大筆閑錢可隨便揮灑的投資者。這樣的投資，在2013到2014年間，還是會有。把範圍這樣確定下來, 我就開始行動。
在此方向上第一個投資是在北邊一個中等區裏，大地上兩間獨立房子。看到廣告後我做完功課，第一天去看了10分鍾就寫了offer。第二天在中介建議下加了一點就到手。把之前租客和管理經理都直接接手過來。然後就專注去和測繪師研究分割。分割許可在一年後拿到。所有工程做完就可拿到兩個titles。估計價值增加40%。租金也在這兩年內漲了15%。
第二個投資是在好區的白玉房。我的小資毛病似乎又犯了。不過我堅持要大地，並且幸運的在政府估價水平擊退其他幾組競價的人拿到房子。房子出租後，我又和測繪師和設計師合作，經過一年的努力，把分割許可也拿到了。雖然隻有一個現金流，但是經過這個過程，價值增加了100%。
第三個投資是在夾在好區裏的差區。我看好這個區在幾年後會改頭換麵。因此一直尋求合適的機會。前年終於被我等到了一個大地兩間房的機會。同樣在上市第一天就馬上去看並搶了下來。買完後發現這房子之前就拿到過分割許可，隻是前屋主懶得去做那些麻煩的事情。這間房子分得更順利。已經全部完成。拿到兩個titles後，增值60%，用注冊估價從銀行把所有投入的資金套了出來。
因為籌碼有限，所以我隻能投入在這些沒有人能肯定是否能夠分割因此價格合適，需要仔細做功課和測繪師和設計師合作來經曆漫長旅途達到最終結果的項目。2015年聖誕節是我很難忘記的一天，因為那一年拿到了這三個項目的分割許可。
這三個項目，讓我在三年內把過去十年的成績都超越了。數字，以及在這過程中學到的各種知識以及經驗都同樣寶貴。
如果遊戲規則一直不變，也許我會一直這樣做下去。但是市場總是在變，從2015年初，隻要稍微大點的地，不管其他條件如何，價格就已經驚人。目前我基本已經很少能繼續發現符合要求的投資。
也許上天知道我不喜歡重複一個模式的個性，終於通過了之前遊戲規則全部打亂的”統一計劃” 來挑戰我們的判斷力– 未來會怎樣？前路如清晨的曙光，在霧色中有些朦朧難測。
我隻能總結以下幾點和大家分享和商討：
- 雖然總體土地供應增加了會相對稀釋對土地的需求，但是在奧克蘭中心區擁有能夠蓋高密度小樓的地，絕對會比偏遠地區隻能蓋低密度住宅的土地要有優勢。中心區的優勢會隨著時間越來越明顯。
- 房產投資講究地點，地點，還是地點。我想在這個金科玉律裏，怎麽強調地（點），地（點），地（點）都不過分。投入同樣的心力，增值還是體現在土地上。貼上幾張圖片－這幾年是從這個角度來看投資。
- 看好的機會，不必計較多出一點錢。方向和數字估算好了，就果斷出手。但是也沒必要和人瘋搶，有時必須冷靜走開。
- 與人合作，雙贏很重要。放棄小小的眼前回報，用坦誠，尊重和公平的心態去發展長期的信任和共同利益會讓這個過程更加讓人滿足。與此同時，朋友歸朋友，生意歸生意，兩者必須能夠有清晰的認識。這一點是說起來容易，做起來需要氣度和技巧。這些年我感到比較開心的是從未因為合作失去一個朋友，然而還有很多需要反省和改善之處。
- 不必太介意眼前的回報。有些投資有如一塊玉料，值得耐心等待去得到，也值得耐心等待去持有，等下去也許會有更好的發展。房產投資，懶人不見得比勤快的人成績差。勤快的人看著像是很能幹，安靜等待也許才是最大的智慧。
打勝一場戰役雖然有多少成就感，贏得整個戰爭才算成功。漫漫長路，到哪裏，要怎樣才算贏了這場遊戲？始終不忘初心，我隻是要一個更加自由簡單的人生，有機會做讓自己和愛的人開心的事情 －最近開始看 milliondollar listing 這個節目覺得饒有趣味。也許有一天我能玩到那個級別？哈哈。
