我的2014 – 遭遇農莊進行時2

物以類聚，人以群分。投壇的人對地產既有熱情，也有經驗。一看照片各種在行的問題就都來了。沒錯，把地買下來打算怎麽處理才是重點。買地不是買名牌包包，挎出來BSO一下就行了。

之前談到我在研究市政規劃。土地長大得差不多，因為規劃不同用途和價值差很遠。在市區大致每400-600平米能蓋一間房子，也有嚴格的容積率，陽光角等控製。我認識的朋友不少在市區蓋房子發了財。在比較偏一點的所謂農業區有時5000平米的農莊（這麽小還算農莊嗎？所以叫lifestyle block）能蓋一間房子加獨立子房。我們找的地點在高速路口附近-高速路口已經轉為新市鎮，500平米就可蓋。附近的“農地”有的一公頃蓋一間，我們的屬於兩公頃蓋一間。看中這裏，因為新市鎮500平米左右的地價，和這兩公頃的地價格差不多，而距離隻有4分鍾車程。我想怎麽也不會有問題吧？

之前我們談過的那家是老夫妻賣帶一間舊房子的農莊，有4公頃，理論上可以分出一塊兩公頃的農地來買，算下來也差不多價格。我是第一次到鄉下來看這種跑步也無法跑完地界的產業，我朋友是第一次開始投資就到鄉下來，好猛！給自己讚一下，其實是互相借的膽子。

第一次見老夫妻的農莊，濃濃古風，還帶著幾匹牛羊悠閑漫步，我們就很喜歡想買下來。結果在做調查的時候發現兩個問題：

1）老夫妻好些年前為了增加收入登記那裏做了專業B&B的GST稅號，這樣的好處是他們能退點GST稅。壞處是在賣農莊的時候它在稅務上成了商業房產，在空置的時候出售要加12.5%GST. 且一扯上稅務問題就事情多多。坦白說，我們打算是先持有，怎麽做還沒想清楚。價格一下多了12.5%還這麽多操心事不是很樂意。老夫妻估計也沒在這生意上掙錢，卻因此讓潛在買家退卻；

2）買4公頃是打算分個2公頃出來賣，但是這不是切蛋糕，一刀下去就行。經過了解，那條路表麵上看著很善良，其實是private road,共有5-6家共有。如果要分割，市政府規定要把規格沒有public road 高的private road 升級（鏟掉按照新的標準重建）。這段路有5-6家2公頃以上的農莊，你想想這段路有多長得多少銀子來upgrade? 當然了，如果大家齊心協力分擔就不成問題。但是要說服這麽多家人，還是對自己的lifestyle比對經濟效益在乎得多的富有的鄉下人這是怎樣的挑戰？

事實上我們倆到那兒跑過一趟，和其中一家人搭過話。非常熱情的主人-他和兒子開車經過看到我倆在路上東張西望，就停下來和我們聊。在此轉移話題說一下有關事實，我朋友是個非常靚麗惹眼的東北姑娘，又是marketing專業在周末都很注意打扮和形，應該是他們給她搭話才對。在談話中我們了解到，這裏有兩戶是這家主人和他兄弟也想分割，除了老夫妻，就有另外一家在路頭。那一家是強硬派，態度是你們做啥都行，別讓我掏錢就行。老夫妻沒錢。兩兄弟願意掏錢卻覺得憑什麽掏別人那份？

總而言之，算了半天，我們還是放棄了。總投資量大，事情多風險大。我們不但是第一次下鄉，也是第一次合作。雖然是多年朋友，但是在有金錢因素的時候，也要互相了解都互相留點餘地。

轉而發現了這個極品經紀放了許久的積壓盤，價格適宜，等於直接買不用分不用操心的兩公頃。塞翁失馬，焉知非福。老夫妻的房子很快也賣掉了。賣給了願意出多12.5%的人。

買完興奮完，我們開始認真商量下一步了。我屬於個性衝動效率很高的行動派，買地是想完成一個嚐試建房的過程；美女是初次入市美麗又體貼的穩當派。買的時候隻想買下來；買完了，才發現大家的目的不完全一致...