從06年開始的房子的故事（1）

 

05年左右，曾經寫過自己在奧克蘭的房子故事。那是還滿滿浪漫情懷，對於每一間房子做個感性的記錄

那幾年後，中國乃至全世界各地經過翻天覆地的房地產狂潮-特別是這幾年國內混得風生水起的土豪拿著大筆現金到各國圈地已經引起各種側目以後，自己對於房地產投資的熱愛真是沒什麽特別之處。更何況在十四年後還不能自信的靠房子退休的時候，有什麽資格寫博？

回顧自己房產的投資，除了一個穩字，還是一個穩字。在一個教師家庭中長大，一直都以好好讀書，做個白領的工作為應該履行的職責。一直也意味生活便應該這樣穩穩過下去，房地產隻是興趣，如果運氣好，最好45歲能幫自己退休周遊世界。這就是我的終極目標。

從99到09年，唯一的方向就是有情調的美麗房子，以及穩定的租金回報。十年內的所有積累，完全來自市場增值。而這段時間內許多有膽識和腦子的人，早已經上了人生另一個高峰。

當然，也有一些人，在07，08年從金字塔頂端跌落-自己心心念念隻是獨善其身，兩者都和我無關。

在奧克蘭像我這樣的人不知有多少，相似的故事絕對也很多。所以這算自娛自樂，重點在於分享內心的感受和領悟。

09年的時候，已經開始感受到房產投資這個興趣和副業給自己的好處。市場從99年到06年一直上升。在06年覺得市場有點過熱，我決心不去參與。那一年，正好也因為個人原因買了市區一間公寓居住。公寓很舒適，麵積夠大還有比室內麵積更大的戶外陽台。上班走幾分鍾即可。這樣的生活聽起來很爽，卻也給自己的投資能力打了折扣。公寓的價值基本持平，因為漏水公寓太多銀行都不是很情願貸款。這也是我走運的地方，因為07 和08年正是許多人走麥城的時候。我卻因為自己的主觀和客觀因素沒有任何舉動。

到了09年市場到了低潮，我很想接著有所作為了，那間公寓卻給我很多的牽製。06年三十八萬的買價，到了09年估價報告也不過就是四十萬。相對有地住宅一般銀行最少願意貸出八成，對於公寓銀行隻願意貸出六成。這中間就是八萬的差別。因此，我隻能專注於價格較低的房產。

所謂的價格較低-紐西蘭的收入水平大大低於美國，然而房價可不算低。即使是09年低潮時期，說得過去的房子也得要五十多萬。這些天看關於在美國做房東的帖子，還有十幾萬便可收納的房子。加上美國人才輩出，高收入比比皆是，動輒好十幾米不算什麽，難怪一買好幾十套不在話下…

經過之前三年的低穀，09年的市場一片寂靜。我的計劃是在力所能及的情況下買品質優秀的家庭房。目標是地點優秀容易出租給優質租客，租金能夠支付近90%的房貸利息。這樣我可以在不需要太多精力投入管理租客，也基本上是零資金投入的情況下持有房屋。我看好市場一定會回升，也看好這類房子的升值潛力。這樣09年買了六十六萬，地點幽靜的四房兩浴室兩年裝修的獨立木屋。這套房子的賣家07年用七十五萬買入剛剛全新裝修好的房子，兩年內虧了十萬，就當是付了高價房租吧。租房廣告一處，詢問電話蜂擁而來，一周內出租。每周租金610. 這意味著每周我需要墊支的成本不到100，因為除了利息和常規的維護，還有保險和地稅。一年下來，真正的支出是五千左右，但是稅務回扣至少五千。所以實際上零成本。

公寓始終是我的軟肋。住的爽，數字看起來卻讓人鬱悶。好不容易，市場的升勢慢慢也延及到公寓，在2010年我終於以四十二萬脫手了公寓。算上幾年來支付的利息管理費等等，數字上算沒虧吧。不過99%的人在06年買房子到此時都虧了，所以相對來講成績還算不錯。

公寓已脫手，從歐洲旅行回來的我對有海景的房子非常渴望。這次是給自己找個家，所以隻想找風景優美，地點優秀有品位的自主房。一番尋找後，在離市區隻過一座橋的北岸買了一間屋主在三年前翻新了設施卻保留了原本風格，露台180度海景的原木屋。我向往著入住後一杯紅酒在手，看著夕陽海景和朋友暢談的美好生活。

就在快要交房前後，我之前一間投資房的租客給我通知說要搬走。那件房子也是有一百年曆史，原木地板，原建築風格，房主在賣給我一年前裝修的美屋。看到這裏，我的選擇方向應該說很明顯，都傾向於設施現代，材質優良保持原有風格，地點優良的房子。早在2001年，這間房子就裝了中央暖氣，浴室翻新。這在奧克蘭大部分人到了09年還在糾結是否裝暖空調的情況是非常少數的舒適房子。房客搬走，自然要去好好考慮何去何從。

到了那裏，驚覺已經出租了四五年的房子，比記憶中陳舊許多。在2001年覺得還不錯的主浴室和廚房，現在看來真的有點說不過去。然而房子的硬條件還是很好，地點優良。因此我馬上決定先搬到這裏完成裝修工程。在這樣的情況下，自己花八十四萬買的海景房，以每周800 出租。同樣的計算方式，我基本是零支出。

這樣的投資方案，回報完全來自市場的因素。不過我的考慮是，即使最壞的打算發生，即市場變冷，我也不需要出售房子。這個檔次的租客，基本上一租至少一年。租金絕對按時付，也不來找麻煩。非常的hassle free.

這些年管理自己的出租房，心得就是，爛區的現金流一定比好區的好。但是一旦扣除管理麻煩房客的心理和時間消耗，爛區增值潛力有限的成本，難說那是更好的選擇。所謂物以類聚，人以群分，找和自己比較類似的人做租客，會比較容易溝通和管理。所以若沒有無窮的耐心和時間，以及堅韌不拔為了多賺或者多省一點錢願意付出很多的素質，我隻能放棄現金流看上去非常吸引人的房子來做這種長期持有的慢投資。