還驚心動魄，那你太天真了

這也可以叫做“鬼城是怎麽煉成的？”提起鬼城，最有名的莫過於鄂爾多斯。鄂爾多斯是外媒痛打窮追的中國經濟製度失去控製的典型，就大家來說，也是腐敗的途徑之一，因為盲目基建而無視後果，總產值也能上去。總產值上去了，除了能貪一把，還是仕途升遷的捷徑。

《文學城》轉載《國際在線》（今年3月）“三大‘鬼城’：荒無人煙的淒涼”：







現在鬼城也不再是禁忌話題了，大家公開說，習近平似乎也沒意見：
《界麵》2015年中國50大鬼城排行榜出爐 縣級城市成主流（新浪轉載）



鄂爾多斯排名很低，可見窮追鄂爾多斯隻是涉及皮毛了。“擴城運動下沉，縣級城市或成‘鬼城’新主流"，如果你還驚心動魄，那你太天真了。

《中外對話》2015.10.15
中國正在規劃更多“鬼城”

社科院的易憲容就此說的不少。從他的博客（新浪）來看，是個多產作者，能寫。

 

易憲容，江西上高人。原中國社科院金融研究所金融發展室主任，2007年辭去職位。作為一位以“敢言”著稱的學者，易憲容的辭職在網絡上引起了較大反響。
易憲容被稱為“房地產平民代言人”。 2010年12月，被30萬網民公推為與戴旭、郎鹹平、張宏良、於建嶸、郭亦平、時寒冰、曹建海、孫錫良等人並列的“中國互聯網九大風雲人物”之一。絕大多數網民認可“九大風雲人物”這次評選，認可九大風雲人物接近“公共知識分子”。
易憲容 - 辭職風波 2007年3月21日，中國社科院金融研究所所長李揚在一個學術會議上透露，社科院金融研究所研究員易憲容已辭去先前擔任的金融發展與金融製度研究室主任一職。
也有人認為：易憲容先生的去職，則很可能是得罪了房地產權貴、某些既得利益集團的學者。因為，對易憲容辭職一事，房地產開發商不僅拍手稱快，更是向易憲容大潑髒水。
“不要談論‘那件事’。”易憲容用這句話作為開場白，“昨天晚上剛剛回到北京。”有媒體報道，中國社會科學研究院金融研究所所長李揚表示，易憲容是自動辭職，“因為他有自己的事情要去研究。一個多星期前就去香港了。”
“一切都是炒作，其實是件很簡單的事，我不想幹就不幹了，沒有那麽複雜。”易憲容說，“此事就到此為止，希望媒體不要再炒作了。”對於香港一行的目的及今後打算，易憲容三緘其口。
易憲容現任青島大學經濟學院教授。

在房地產、庫存過剩問題說的也不少，他在去年11月的走老路是化解不了房地產的“鬼城”問題被網絡更名以“易憲容：中國‘鬼城’不止50個”廣傳。

《界麵》排名裏提到因為數據來自政府公布，隻有到2013年的，易憲容的博文增加了點信息：

這50大“鬼城”過度建設十分嚴重，在過去的5年裏，新建的住房相當於50個洛陽城

“早幾年，這些城市的居民還以為當地的住房會如一線城市的住房一樣有投資價值，所以他們還是有願意進入當地的住房市場”，如此建房的方針，怎能解決社稷民生？

【注：對於民眾為何湧向一線和個別的二線城市（見你已錯過投資二線房產了），我有些看法，以後有機會講講。】

《環球網》“引用”美媒2015.11.06
中國房地產熱致出現“鬼城” 部分呈季節性

季節性？夠輕巧的。

中國房地產市場的火爆不僅體現在一二線城市房價的輪番上漲，個人住房貸款數據也被刷新。央行昨天公布的最新數據顯示，2016年3月末，人民幣房地產貸款餘額22.51萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末高1.3個百分點。 具體來看，個人購房貸款餘額15.18萬億元，同比增長25.5%，增速比上年末高2.4個百分點，比各項貸款增速高10.8個百分點;一季度增加1萬億元，同比多增4309億元。而一季度全部新增貸款為4.61億元，這意味著有超過20%的新增貸款流向了房地產市場 （新浪）

這夠明白的了吧？

《界麵》排名：

11月3日，國家發改委主任徐紹史對外透露，2014年中國城鎮化率為54.77%，它包括了在城鎮居住6個月以上的外來人口，而戶籍人口的城鎮化率隻有36.3%。去年的“鬼城”指數排行榜也是以戶籍人口來計算，結果使得少許城市成為理論上的“鬼城”。
中央希望戶籍製度改革能夠帶來城鎮化率的提高——要求今年年底每個省(區、市)都必須出台方案，鼓勵和引導農業人口在城鎮待下去。在新型城鎮化規劃中提出了，到2020年常住人口城鎮化率達到60%的目標。“去鬼城化”實則也有賴於這一改革。

“去庫存”是去年以來政府的基本經濟政策之一，戶籍製度改革，“農民買房”是個良好的願望，但基本上空想，習李隻能接著給民眾來點兒鴉片，也算是挽救中國經濟，房地產政策搞了兩個930，一個330，這些招兒，行，終於把一線、個別二線的房產熱重新點燃起來，不過大家心知肚明，這壓根兒就沒有解決庫存的意思。如果習李都還這麽做，也難怪大家了，還要在“2015年中央經濟工作會議，將‘去庫存’作為2016年五大重點任務之一”。

《英國廣播公司中文網》
特寫：中國去庫存化“主力軍”農民的聲音

趙雅薇（2016.03.01）：中國的“鬼城”是怎麽產生的？

新華社來個“網民問答”：
中國樓市現在有多少庫存？
蠟筆小新：截止到10月底，全國商品房待售麵積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，創曆史新高。2013年9月末的時候全國商品房待售麵積44636萬平方米，也就是說兩年以來，全國待售麵積增加了23996萬平方米，上漲了54%，按照單套60平米計算，增加了400萬套住房。“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”的提出可謂正當其時

“正當其時”，嗬，夠給自己台階的。

若想去庫存，都有哪些途徑？
淩虛鋪子：首先，信貸政策的繼續寬鬆仍然顯得必要。其二，直接購房減免稅費和增加購房補貼。其三，降低房企融資難度。其四，棚戶區改造為去庫存提供了新的需求端。其五，伴隨全麵二孩政策實行後加快戶籍改革。
管清友：房地產“去庫存”要兩手抓：一方麵激發合理需求，房地產信貸和利率政策有望進一步鬆動；另一方麵市場作用應進一步強化，保障房或加快從增量建設轉向存量購買，從而加快“去庫存”。

國泰君安宏觀任澤平、熊義明有長文給了些分析。
中國樓市去庫存需警惕兩個現象 已經出現了

2015年，中國商品房待售麵積為7.2億平米，庫存量和消化庫存所需時間均創新高。但僅從這個指標看，中國地產庫存問題似乎不太嚴重。因為與12.8億平米的銷售麵積相比，隻需6.7個月便可以完成去化
庫存問題主要體現在廣義庫存。2015年，施工麵積（潛在庫存）高達73.6億平米，是待售麵積的10倍多。其中，住宅施工麵積為51.2億平米，占比為70%。如果考慮已批未開工土地，自建房和小產權房等其他，庫存數量更大

太可怕了。“商品房庫存去化時間為6.3年，住宅去化時間為5年。施工麵積與待售麵積之和為80.8億平米，按照2015年的銷售速度，去化時間為6.3年”，這實在假設大家還有那麽多胃口把所有庫存全都買了。看來不指望農民是沒戲。

要靠農民，就得討好農民，光給農民好日子是不行的，還得讓他們手裏有錢。容易嗎？

二線城市庫存水平適中，銷量彈性也適中。庫存最低省份分別為江西、湖南、湖北、河南和廣東，廣義庫銷比分別為4.4、4.5、4.5、4.8和5.0。省會和重要城市中，合肥、武漢、南昌、廈門和南京最低，在4.4~5.4之間。這些都是主要的二線省市。也有一些二線城市庫存水平較高，如杭州、寧波等，庫銷比高達9.4和10.2。二線城市的庫存和銷量特性，使得其庫存問題總體不大，一方麵有一定壓力，另一方麵有解決潛力和空間

我在你已錯過投資二線房產了做過一些簡單分析，二線城市廈門瘋漲，南京、蘇州、武漢、成都和長沙漲得還有分量，其它其實沒啥勢頭，連廈門南京庫存都達4年多，像寧波，10年，“溫州地產庫存一度十分驚人，超過目前的山西”，等到猴年馬月啊？中國已經經曆了人口拐點，後續不足，城市生育率更低，難啊。

昨天的消息：
國土部：對房地產庫存較高城市減少直至停止供地

就看效果如何，下麵服不服了。

易憲容的一些相關博文：
釋放住房消費需求關鍵在於市場轉型及價格回歸 (2015-11-12)
走老路是化解不了房地產的“鬼城”問題 (2015-11-18)
房地產市場麵臨著周期性調整，再救市也沒有用 (2015-11-19)
中國房地產市場的艱難時刻到了嗎？ (2015-12-09)
中國房地產稅改革的核心在於公平公正的稅製 (2015-12-10)
農民工市民化促住房消費的核心是房價回歸理性 (2015-12-16)
中國房地產泡沫不到最後破滅是不會罷休的 (2015-12-20)
中國房地產市場去庫存化何以可能？ (2015-12-22)
房地產去庫存化是一次重大的利益關係調整 (2015-12-23)
中國房價真的不能降低了嗎？ (2015-12-24)
中國房地產去庫存化所麵臨的困境剛開始 (2015-12-25)
房地產“庫存”嚴重泛化將把樓市帶向更大的困境 (2015-12-27)
當前樓市去庫存化核心是要切斷再次快速擴張根源 (2015-12-29)
深圳房價漲了50%還要出台刺激樓市政策嗎？ (2016-01-19)
2016年房貸新政的新意在哪裏？ (2016-02-03)
樓市去庫存的政治運動將中國樓市拖向深淵 (2016-02-19)
政府樓市政策能夠遏製一線城市房價瘋狂上漲嗎 (2016-03-06)
325住房新政可能讓上海樓市重大轉折 (2016-03-28)
僅限購限貸無法化解當前樓市亂象叢生 (2016-03-30)
中國房地產問題仍然在於政策思路反方向 (2016-04-16)
中國房地產市場亂象該休矣 (2016-04-27)
易憲容講到了中國房地產的畸形發展，房產商並沒有信心大舉重新建房，而這與某時某刻民主買房的熱潮並不一定有直接關係，一旦大家意識到政府有意造市，一擁而上，而政府的政策在引到房市從投機房產到商業房產（居住性的）從來就沒有認真實行過，在成交稅、房地產稅都是光有言沒有行。投機，即使到了狂潮也隻能在幾個城市，卻對大局無助，是徹頭徹尾的失敗。

《房天下》2015中國12大鬼城 十大房價暴跌城市排行
房價暴跌城市排行倒數：張家界，慶陽，延安，平涼，固原，鄂爾多斯，定西，酒泉，武威，隴南
（此文上半部是個“排名”，包括內蒙古鄂爾多斯康巴什，內蒙古呼和浩特清水河，內蒙古巴彥淖爾，內蒙古二連浩特，鄭州鄭東新區，鶴壁，信陽，營口，常州，江蘇鎮，江丹徒，十堰，呈貢。）

卻也風景如畫：

定西


隴南

文裏還有更多的照片，就恕我不貼在此了。


老老實實具體分析這一慘痛過程的，我列舉了三篇文章，大家讀讀。

李迅雷：庫存是怎樣煉成的？
【提要】不廢話了
久華：房產去庫存：60萬億資金從哪兒來？
【提要】去庫存需要60萬億資金
鍾偉：房地產政策必須服從去庫存
【提要】去庫存進程可能需要三年


【附錄】
李迅雷：庫存是怎樣煉成的？
2016年03月27日

產能過剩和庫存增加是當今中國經濟麵臨的兩大結症。馬克思主義的政治經濟學說過，資本主義（市場經濟）的經濟危機特征就是生產過剩。故當今中國所出現的生產過剩現象，應該與市場經濟體製一定關係。這是正常的，總比計劃經濟下的產品短缺要好。但問題在於，其中是否有非市場因素導致的產能過剩和庫存增加呢？

當前把去產能、去庫存作為供給側結構性改革的重點目標，這完全正確。但我認為，對於導致產能過剩或庫存增加的原因分析也很重要，如果導致問題的機理不了解清楚，那麽，新的產能過剩或新的庫存還是會產生。從邏輯上講，產能過剩或庫存增加，應該有供給和需求兩大因素，即供給過大或需求不足，都會導致產能過剩或庫存增加。筆者從09年起就關注國家發展戰略或政策不當可能導致的產能過剩或庫存增加問題。

以下文章是筆者對2012年發表的《中國經濟結構存在誤判》的第三章的部分數據進行了更新，側重觀察區域經濟均衡發展戰略下各區域的投資效率，以此來說明當今三線及以下城鎮房地產庫存增加的原因，或中西部地區房地產庫存更為嚴峻的原因。

主要觀點如下：1）09年曾發表《尋找中國經濟下一個崛起的區域》，經過多年的觀察，發現加大對中西部和東北的投資規模，並不能提高產出（GDP），投入產出比反而不斷下降。2）繼續觀察6年至2015年，投入產出比下降的趨勢依然沒有改變。中國區域經濟發展的差距，並沒有因為連續15年的差異化投資而顯著縮小。3）勞動力往東、投資往西，這樣的資源錯配，或是導致人口淨流出地區房地產庫存增大的一大原因。4）以穩增長或保增長為目標的政績觀，是各地政府盲目引導投資的主要驅動力，也是導致產能過剩、庫存增加的因素之一。

中西部地區持續高投入

均衡發展是包括決策者在內的大部分人的共同願望，包括地區間均衡發展、城鄉均衡發展等。事實上，政府在促進西部、東北和中部地區的發展方麵已經做了很大努力。政府為縮小地區間的不平衡作了不懈努力。比如，在1999年就提出並實施了“西部大開發”戰略，采取了十大優惠政策，確實對西部經濟發展起到了積極的推動作用。此外，在2003年開始實施振興東北老工業基地的發展戰略；2006年國務院又推出了“中部崛起”的計劃，這些促進區域發展舉措事實上已經涵蓋了除東部沿海地區之外的所有地區。

表現為中央財政的轉移支付和提供各項優惠政策。但這些地區固定資產投資規模的逐年上升並沒有帶來相應的經濟繁榮。如從2001年到2010年，西部地區的固定資產投資規模在全國的占比已經從17.72%提高到了23.18%；2014年進一步提升到了24.57%；中部從19.83%提高到22.81%，2014年進一步提升至25.54%；東部地區則從2001年的53.9%降至2010年的42.69%，2014年進一步降至40.81%。



16年了，中西部及東北的高投入並未帶來高產出

中西部和東北地區多年來不斷增長的固定資產投資卻沒有帶來GDP的同比增長。如從2000-2015年，東部地區的GDP占比僅從53.44降至51.52%，而西部地區隻上升1個百分點，中部不到一個百分點，東北則不升反降。同樣，中西部和東北地區的投資高增長也沒能帶來居民收入的大幅度提升，而且從絕對額看，與東部地區的差距仍在擴大。



中西部地區從投資效率看（單位固定資產投資對應GDP產出），1990-2000年，曾高於東部地區。如1990年時，東部為4.32，西部為5.08，中部為4.7，東北為4.24，略低於東部。2001年以後，漸漸落後，如今則遠低於東部地區。如西部地區單位固定資產投資所產出的GDP已經從2000年的2.8下降至2010年的1.32（2014年進一步降至1.12），東北至2014年隻有1.07了。而東部地區的產出率在2010年之前都在2以上，2014年也降至1.7。二十多年來中西部地區投資規模超前並被賦予相應的優惠政策，其結果是投入產出比不斷下降，投資效率的低下。



從上圖中可以看出，中國的經濟轉型之路還非常遙遠，即過去26年來，不論是中部、東北、西部還是東部，投入產出比一直在下降，說明經濟增長主要靠投資拉動。轉型比較成功的，也隻有深圳、上海、北京等大城市了。重慶雖然增長速度快，但固定資產投資規模占GDP之比卻一直逐年上升，15年超過90%。



高投資導致了地方政府的負債率和當地銀行的不良資產率增加。據官方數據，中西部地區地方債餘額之和超過東部地區，但中西部和東北的合計財政收入卻遠低於東部地區，這意味著中西部地區的償債能力不足，且財政預算要靠大量轉移支付來平衡，以2010年東部地區人均一般預算收支總額為100為例，則中、西部地區人均一般預算收入相當於東部的39%和48%，為此，需要中央財政進行轉移支付，如2010年中央財政轉移支付約4.1萬億，中西部地區的人均預算收入相當於東部地區的72%和97%。

但作為財政收入貢獻第一大省的廣東，人均財政支出卻在全國各省市中排20名之後，僅為339萬外來工子女教育就要增加的支出是170億元（2011年數據）。而中西部地區盡管投資規模和轉移支付力度都大大增加，但中西部大部分地區的高投資由於缺乏規模經濟效益，其結果是投資低效益甚至虧損，如中西部地區70%的機場都是虧損的，高速公路的虧損率估計也超過50%，其中80%的資金靠銀行。這樣的高投資、高負債、高虧損率、高轉移支付的遊戲可持續到哪一年？

區域均衡發展：全球幾乎沒有的成功案例

從1990年代末開始實施的區域振興政策，無論是西部大開發還是東北振興或中部崛起，政府的投入和銀行部門的信貸支持都是實實在在的，但投資效益卻令人憂慮，投資報酬率在逐年遞減。這種現象的發生，是可以用規模經濟和集聚效應來解釋的。

如從全球來看，世界一半的GDP是由占世界土地麵積1.5%的地方創造出來的，而這麽小的經濟板塊卻居住著全球1/6的人口。同樣，中國東部也隻有國土麵積的1/5，卻創造了一半以上的GDP。因此，規模經濟的特性就是集聚。根據世界銀行的研究結論，經濟密度增加一倍，生產率提高6%，而與中心城市的距離增加一倍，利潤就降低6%。因此，大城市的積聚效應是最明顯的，如紐約的地方生產總值超過美國所有的州，人均GDP也名列世界第二。

國內也是如此，如深圳的出口額曾經一度超過整個印度。而東莞也曾成為全球規模經濟中的神話：磁頭和電腦機箱占全球的40%，覆銅板和驅動器占全球30%，IBM、康柏、惠普、貝爾等電腦公司都把東莞作為重要零部件采購基地。中國服裝曾經有1/5出自東莞，而羊毛衫年產2億件以上，東莞還是中國家具的最大出口基地。所以，從曆史上看，世界經濟的增長就是靠局部來推動的，不均衡發展才是經濟發展的常態。

以上這些數據和事例已經明確告訴我們，對中西部地區的高投入容易導致規模不經濟。事實上，中國中西部地區至少有一半以上的城市存在規模過小的問題，就連東部一些城市也不例外，規模過小導致產出率的下降。雖然目前中國的交通狀況已經有了很大的改觀，但經濟學上的距離卻不等同於地理學上的距離，或僅以傳送速度來衡量的距離，它應該是衡量商品、服務、勞動力、資本、信息和觀念穿越空間的難易程度，故中西部地區僅僅通過修建高速公路來吸引產業資本是遠遠不夠的。

1990年代末以來，政府除了不斷地提及“擴內需、促消費”，並希望區域經濟均衡發展，中西部的經濟發達程度能接近東部，推出了一係列區域發展優惠政策。然而，過去16年來傾斜的大幅投資，中西部地區與東部地區的差距卻沒有明顯縮小。

早在1935年，中國地理學家胡煥庸就提出的劃分中國人口密度的對比線：愛輝—騰衝一線，這條被稱為“胡煥庸線”的人口地理分界線。線東南方36%國土居住著96%人口，即便到了21世紀的今天，這一格局仍未被打破。地理格局決定了經濟的區位優勢和劣勢，逆地理環境的政策和逆要素市場化組合的政策，都會導致巨大浪費。

房地產庫存增加根源：高投入難以提升城市競爭力

中國的城市化過程實際上就是經濟集聚和規模經濟的形成過程，目前中國的城市化進程處於快速推進階段，但究竟哪些城市最終會成為帶動周邊經濟發展的增長極，我們可以從城市競爭力的角度來進行判斷。中國社科院每年都會發布《中國城市競爭力報告》，從09、10兩年的綜合競爭力(增長、規模、效率、效益、結構、質量)來看，前十大城市中除了香港、台北和中部的長沙之外，其餘的都是東部沿海省市，如珠三角（深圳、廣州）、長三角（上海、杭州）和京津地區（北京、天津）。其中最引人注目的還是珠三角地區，因其一些分項競爭力排序中領先的城市非常多，如東莞、深圳、廣州和珠海均進入對外開放競爭力前十，而東莞和佛山則在經濟效率競爭力方麵進入全國各大城市十強。而作為環渤海經濟圈中的山東，也有不少城市進入分項競爭力指標的十強，如青島、煙台、威海等。

時隔5年後，再看一下《中國城市競爭力報告2015》，前十大城市中依然沒有一個城市屬於中西部地區或東北。前30大城市中，也僅有成都、重慶和鄭州三個省級以上城市入選。前50大城市中，中西部及東北被列入的，除了大慶之外，其他均為省會城市。



在中國長期推行的城鎮化戰略下，中小城市數量增長過快，而大城市人口集聚度不足。如中國百萬以上人口的城市占比過少，其人口隻占所有城市人口的47%，而全球的平均水平為73%。中國的大城市化率不僅遠低於四小龍，還低於印度、印尼等欠發達國家。

再看2014年各省的GDP相對於固定資產投資的投入產出比，超過2的分別是北京、上海、廣東，之後是浙江（1.7）、江蘇（1.52）、天津（1.5），無一例外的都是東部沿海省市，其中上海以3.92的高產出遙遙領先。低於1的，分別是西藏、甘肅、青海和寧夏，接近於1的，分別是內蒙、寧夏、陝西、貴州。

因此，投入產出比也是衡量一個地區是否達到規模經濟的重要指標，如單純從各個省份GDP的增長率的排序看，發現內蒙、寧夏、青海、新疆等地是比較領先的，但內蒙主要靠礦產資源的開發來拉動經濟增長，難以帶動周邊經濟發展。

環渤海區域中天津的GDP增速前三年都排在東部地區的前列，但是投入產出比卻不高，非常值得關注，因為天津的良好地理環境和日益提升的城市競爭力都有利於與北京等一批城市一起成為環渤海地區的增長極，這個增長極或許是繼珠三角和長三角之後的新增長極，缺憾之處是遼寧和河北的競爭力相對較弱。而更值得看好的還是珠三角和長三角地區這兩個增長極的擴散效應，如河源、惠州、清遠等城市的崛起，使得珠三角的中國經濟增長的龍頭地位更加鞏固，而安徽的合肥和蕪湖如果也能吸引更多的資本和產業，則會使得長三角經濟的輻射性進一步提高。

正如香港、台北、新北等70年代崛起的城市至今仍保持強盛的競爭力一樣，珠三角和長三角城市的規模經濟和集聚效應還是非常具有優勢的，但目前中國的大城市化率還是遠低於全球水平，未來像上海、北京、深圳、廣州、天津等這些城市的規模應該更大，人口、資本、技術、信息等將更集中。中國能夠發展成為全球中等收入水平的國家，主要靠東部地區規模經濟的形成和大量的移民（至2015年底，中國有2.7億的農民外出或就近打工）。

這幾年來，東北經濟增速回落明顯，中西部地區經濟增長高速增長估計也難持續下去，如內蒙、山西等經濟已經快速回落。無論是投資回報率、規模經濟要求還是地方政府的財政狀況，都難支撐中西部地區的長期高增長，故今後能夠持續發展的區域還是在東部，產業轉移和產業升級都應該幾個具有規模經濟優勢的區域內開展（主要集中在東部）。

應以區域間的人均GDP均等化為目標

中國經濟發展在地區間的不均衡性將會維持下去，世界經濟發展史也證明，崛起的區域總是集中在極小的地理範圍內，隻有這樣，生產要素才能獲得最佳配置。以勞動力要素為例，據2014年國家統計局數據，在中國外出農民工來源構成中，中部和西部地區外出農民工比重接近70%；按輸入地分，東部地區吸納外出農民工占外出農民工總數的60%，中部地區占21%，西部地區占19%。可見人力資本的流向主要是從中西部地區流向東部地區。

2000-2010年，廣東已經成為人口第一大省，這就是移民流入的結果。假如中西部的一些落後地區人口大量減少，則這些地區人均資源擁有量就大大增加、收入水平可以相應上升。

發達國家的經濟集聚化過程值得我們借鑒，如德國漢堡的人均和每平方公裏GDP分別超出東北部落後地區的2倍和100倍，但兩個地區的福利卻沒有差異，人均收入水平也相差無幾。

近年來中國中西部地區與東部地區城鎮居民的收入增長幅度幾乎無差異，這意味著相對收入差距沒有縮小，而絕對收入差距卻在擴大。從資產要素流動的角度看，我國人力資源的主導流向與產業資本主導流向正好相反，人口向東、資本向西，這是否意味著生產要素的錯配呢？發展戰略製訂上應該透過現象看實質，遵循市場化原則，順勢而為。期望國內所有落後地區的經濟都能崛起是不現實的，但不同地區間的居民收入差距需要縮小，這主要通過人口的自由流動、人力資源與其它生產要素的匹配度提高和政府的轉移支付來實現。

此外，對於哪一個區域是否將崛起或持續發展，政府的引導和激勵作用不容忽視，但也需要做客觀評估，真正決定區域經濟發展、壯大和最終能崛起的，還是由市場來決定的。比如2010年之前，溫州並沒有享受到政府太多的扶持政策，而它卻成為全國的民間金融中心，決定著民間市場利率，溫州的每天飛機進出航班次甚至超過某些省會城市，這些都說明市場的誠信環境、私人資本牟利的本能，都要比政府的戰略規劃更有力量。

部分地區將出現房地產庫存剛性化

正是由於一直以區域均衡發展為目標，不少地區為了穩增長，不惜代價開展造城運動，在投資方麵已經嚴重透支了未來。因此，鬼城現象屢有出現。隨著產能過剩及勞動力成本的上升，不少地區的產業優勢逐步喪失，這就意味著當地的就業機會不斷減少，資金撤離，社會公共服務等也難以維係。那麽，這類地區的房地產過剩問題，恐怕就剛性化了。正如有人所說，炸掉房子是最好的去庫存辦法。

即便像發達的經濟體，如美國、英國等，也存在由於產業優勢弱化而導致的“空城”現象。美國的汽車城底特律就是一例，即隨著美國國內汽車市場的飽和，。而中國的汽車產業在不久的將來也將麵臨產能過剩問題，這可能是繼煤炭、鋼鐵等產業之後的又一個過剩產業。因為中國的重化工業化也早已到了後期，東北經濟的衰落，人口的外遷，就是重化工業衰落的體現。

此外，中國人口的流動還遠遠沒有結束，隻要經濟能夠維持增長，以人均GDP均衡為目標的區域間人口流動還會延續下去，即落後地區人均GDP的提升，主要靠人口外遷。這對於部分中西部地區的三線及以下城市的房地產將是一個巨大的挑戰。這還沒有考慮到人口老齡化因素。因為人口老齡化最嚴重的地區，肯定是農村或落後地區。

因此，要謹防為了去三四線及以下城市的房地產庫存，導致社會資源的進一步錯配；更要防範為了去庫存而讓當地老鄉加杠杆，將企業的不良資產轉換成居民的負債。


《觀察者網》房產去庫存：60萬億資金從哪兒來？
銀行職員，金融政策研究者 久華

【3月5日的政府工作報告中再次強調，去庫存是2016年五大任務之一。房地產方麵，報告指出，要完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存。

據觀察者網專欄作者久華的估算，當前房地產庫存規模86.3億m2，全部消化需要60萬億資金，那麽，這些資金從哪裏來？單純來自家庭部門的消費，顯然不可行。供讀者朋友們思考】

2016年春節過後，房地產市場可謂熱鬧。先是中央密集出台政策，向二線以下城市庫存宣戰，結果一線城市的房價飛了，導致股市中槍倒地不起，幸而央行出來撒了把銀子。廣東各地政府已背上了賣房指標，而沈陽則琢磨著讓學生買房。

這一切都是“房地產去庫存”引發的。那麽當我們談論“房地產去庫存”時，我們在談論什麽？

庫存麵積=6.7年銷量
中央政府要去庫存的心情我們要理解。先來看看中國目前到底有多少房地產庫存：

數據來源：wind資訊

截止2015年底，中國房地產庫存為86.3億m2（其中待售7.2億m2，正在施工73.6億m2，待開發土地3.7億m2按1.5倍容積率算）。需要注意的是，這個數字還是低估的。往年建設到一半又停建緩建的項目不算在內。

即使如此，這個數字也是2015年銷量的6.7倍（2015年商品房銷售麵積為12.85億m2）。而新開工麵積仍持續高於銷售麵積，導致庫存逐年增加。

庫存價值60萬億=過去25年銷售額總和

如果中國的房地產庫存都建好賣出去，值多少錢呢？我們先來看看全國的均價：

2015年全國銷售12.85億m2，銷售總額8.73萬億，均價6800元/ m2。以此測算86.3億平米的總價為58.6萬億。考慮到近期部分城市的漲價，估計為60萬億應該不算高。

這意味著，去庫存需要60萬億的資金接盤。而從1991年開始，全國商品房銷售額25年來的總和就是60萬億。

去庫存的任務這麽艱巨，政府玩命出政策當然沒有錯。但政府給地產去庫存麵臨兩個悖論，這兩個悖論也是最近一線城市房價異動的原因。

悖論之一：即要銷量漲，又要價格穩
房地產跟股票相似，成交量的放大往往在“上漲途中”與“下跌底部”出現。因而按理來說，讓房地產價格大漲或大跌，才是去庫存的有效方法，但副作用都很大。

政府去庫存最常見的策略，當然是從交易費用、資格準入、融資便利等方麵出台刺激政策。不過，政府任何促進銷量的策略，都會被購房者解讀為價格上漲的利好。就像在股票市場中，降低印花稅永遠被解讀為利好。而價格真的漲起來後，要刹車就很難了。房價過高導致的問題就不贅述了。

而如果政府啥都不幹，放任市場庫存繼續積累，結果是更為可怕的價格崩盤。崩盤後倒是會有抄底資金進入，也算是去庫存的第二種策略，但副作用太大。

但政府一定要在兩者之間做選擇。一個租金收益率很低、剛需逐漸減少、庫存高企、價格不漲不跌的房市，是喚不起購房積極性的。

我們看到政府選擇了前者，也就有了最近的房價上漲。不過這波上漲主要在一線城市與少部分二線城市，亟待去庫存的三線以下城市並未受益。這就跟第二個悖論有關。

悖論之二：庫存窪地發大水，庫存高地鬧幹旱
房地產這種產品最大的特點是“無法移動”，導致各個區域之間市場割裂，庫存水平差異也很大。

如果政策和資金驅動房市，購買力首先會在庫存水平低、未來銷售看好、居民購買力較強的區域湧現，助長該地區房產泡沫。而真正最需要去庫存的地方，反而不能獲得投資者的青睞。

如果政府真的要全國一盤棋，把庫存高地也拿下，可能窪地早就水漫金山了。因而，如何製定差異化的政策指引，主攻三線以下高庫存城市，是政府需要麵對的考驗。

60萬億的難題
上述兩個悖論，是剛剛開始去庫存時要麵對的難題。而真正的挑戰在於：這60萬億由誰來承擔？

流行的觀點認為，中國企業部門的負債率很高，需要去杠杆。居民部門的負債率較低，可以加杠杆。而政府部門的杠杆率處於這兩者之間。下圖是社科院測算的2014年中國各經濟部門的杠杆率（其中中央政府是2013年數據）：

從總數上看，居民部門的債務杠杆確實有增加的空間。但這似乎與我們的直觀感覺不相符：國人對高房價的抱怨從來是主流，能夠在城市輕鬆買房的家庭一直是少數，而且背上房貸後，對個人消費會形成很大的擠壓。

那麽統計數據的問題出在哪裏呢？我想可以從兩方麵進行解釋。

首先，雖然居民總資產達到了253.7萬億，但其中150.5萬億是固定資產（主要是房子），實際上無法動用。另外還有10.5萬億的保險也難以變現，可動用的財富其實僅92.7萬億（包括現金、存款、股票、債券、保險、銀行理財等）。

如果去庫存的60萬億都由居民財富承擔的話，居民的資產結構會變成如下的樣子：

雖然負債率未必高，但是居民可用於變現消費的金融資產大幅縮水，對經濟的長期負麵影響不言而喻。其中全款買下所有庫存是極端情況，對購買力衝擊極大，在現實中不可能發生。而按揭買房的情況更為現實，衝擊也較小，但月供還是會長期侵蝕居民消費能力，隻是把對消費能力的衝擊分攤到了未來而已。

另外，雖然92.7萬億看起來不少，但個體間的收入差距，使真正具有房產購買力與購買動機的人群並不多。

對於超高淨值人群來說，房地產投資僅僅是投資組合一部分，房子會買，但很少讓它成為最主要資產。而對中低收入家庭來說，由於我國的社會保障體係仍在發展中，為未來的生活開銷、子女教育、醫療養老進行儲蓄可能是比買房更為緊迫的事情，買房往往心有餘而力不足。剩下的中等、中高收入人群可能是買房的主力，但在目前收入分配結構下，他們在人口中的占比尚不夠高。

可見，完全由居民部門來承擔這60萬億並不可行。以犧牲居民消費能力，來為房地產利益鏈條的過度擴張買單，也不是公平的社會政策。

在去庫存的工作中，政府麵對高企的地產庫存，不僅要解決前麵提到的兩個悖論，避免一線城市房價過快上漲，還要在居民、企業、政府之間合理分配成本與風險。在鼓勵居民買房的同時，平滑好地產價格，加大財政上的支持力度，並讓部分盲目擴張陷入困境的地產商承擔其應有的風險，讓成本與風險分散到社會各個組成部分，才能最小化去庫存給經濟機構造成的衝擊。


北京師範大學經濟與工商管理學院教授、平安證券研究所首席經濟學家鍾偉
房地產政策必須服從去庫存
2016年05月06日
新浪財經意見領袖專欄作家
中國樓市無論從麵積還是從金額看，都很可能已是很大的泡沫，但和處境堪憂的實體經濟相比，中國很可能仍具備樓市軟著陸的幸運條件。關鍵在於未來五年的市場和政策。在“三去一降一補”等諸多棘手目標中，樓市去庫存仍是最有希望的道路。

目前人們在討論2016年中國經濟增長是L型，還是U型。一些人認為中國經濟已經逐漸回穩，精彩紛呈，U型複蘇有望。在我們看來這樣的判斷顯得過於樂觀。我們認為一季度的增長主要取決於三點因素：一是宏觀政策尤其是貨幣政策的支撐；二是房地產的持續複蘇；三是政府引領推動基建投資熱點重燃。考慮到刺激政策、地產和基建的未來趨勢，很可能2016年中國經濟增長會前高後低，經濟運行風險有所加大並向上集中。增長是L型還是U型，在很大程度上受製於房地產的去庫存和複蘇是否順暢。

中國經濟增長回穩的最關鍵因素

當下中國經濟回穩的三因素中，地產扮演主角。

關於宏觀刺激，主要是貨幣供應明顯擴張，一季度社會融資總額同比額外多增近2萬億元，信貸同比額外多增逾1萬億元，相信全年貨幣、財政政策仍將維持寬鬆，但寬鬆的邊際力度可能略微收縮。基建投資熱潮的回歸，在於地方存量債務置換之後地方可用財力顯著改善，基建熱情有可能延續，但基建投資增速已經很高，很難更高。因此，今明兩年經濟增長能否持續回穩，很大程度上受到房地產複蘇進程的製約。

一季度其他一些經濟變量的改善要麽難以預測，要麽和房地產複蘇密切相關，例如外貿外資全年局勢叵測，而工業企業盈利改善，尤其是鋼材、水泥、家電、家居等行業的整體改善，既得益於物價回升，更受益於地產行業改善。因此，房地產大致上決定了經濟走勢是L型還是U型。

在“三去一降一補”中，地產穩則風險底線可保不破。

我們可以從三個角度觀察房地產涉及的金融資產規模：

一是房產是中國居民家庭財富的主要方式。有官方媒體的調查顯示，截至2015年底，中國城鎮和農村居民人均家庭財富分別為20萬元和6萬元，其中2/3為房產。由此可以推算出，中國居民擁有的房地產總價值約為120萬億元。

二是目前房地產涉及的融資總額。包括按揭貸款、開發貸款、住房公積金貸款、債務融資等。最為粗略的估算方式是，購房者商貸和公積金貸款約13萬億元；按照房地產每年開發投資約9萬億元、開發商自籌及借入資金可供約18年開發測算，則目前涉及的房地產融資額大約為33萬億元，可見房地產是否穩健在很大程度上決定了中國金融係統的穩定性。

三是目前房地產存貨涉及的金融風險敞口。如果將中國房地產存貨規模估計為在建住房麵積，加上待售麵積，扣除單位自建、公用建築等非商品房建築，扣除已售未交付的商品房，則可推算出當下的房地產存貨約為48億~50億平方米。按商品房均價粗略計算，存貨價值約35萬億元。我們可以據此比較一下房地產和實體經濟的體量。截至2015年底，規模以上工業企業總資產和總負債分別約為100萬億元和54萬億元，所有者權益為46萬億元。由此可見中國房地產本身及所涉及的產業鏈，金融資產規模量大麵廣。

因此房地產是否穩定，直接決定了中國居民家庭財產的狀況，以及金融係統當下和未來的狀況。而房地產去庫存是否順利，成為經濟轉型能否獲得喘息和突破的關鍵。

房地產去庫存進程可能需要三年

我們需要對中國房地產的大致趨勢作出粗略描述。我們認為：1。商品房庫存不是7億平方米，而是約50億平方米；2。樓市去庫存大約需要3年時間即會延續至2019年，地產投資有所回穩，但很難高漲；3。中國並沒有複雜的房地產金融業態，但樓市泡沫破裂必將重創中國金融體係；4。中期去庫存並不意味著中國樓市已到了長期供過於求的拐點，因此地產調控的市場手段和行政政策後手較多。基於這樣的理解，我們才能避免以在未來製造更大問題的方式，去解決當下麵臨的問題。

在此，有一個問題是，如何定義樓市去庫存成功？這很難定義，我們覺得，庫存等於2年的在建加上3個月的待售，大致可以說是合理。而每個月可能的去化約為1.2億平方米，如果庫存降至33億平方米大約可說樓市已正常化。按每年銷售14億平方米、每年新開工不高於10億平方米推算，中國樓市去庫存進程約需3年，到2019年前後基本回到正常庫存。

和去產能相比，房地產去庫存更可行可信。房地產和產能過剩行業顯著的區別在於，幾乎所有的產能過剩行業都在過去8年反複受到各種政策扶持和激勵，利益糾結盤根錯節。而房地產行業則相反，它反複受到政策製約。這使得房地產本身具有了相對較強的抵禦能力。

影響房地產的市場因素

地產調控的政策後手我們稍後再論，在此我們先觀察關鍵的市場因素：

一是中國城市化率仍隻有55%，人口遷徙仍將延續，同時中國500萬人口以上大城市的人口占比不足20%。這和日本在上世紀70年代中後期城市化率高達80%相比，差距還很大。城市移民和農民城市化，其潛力仍將持續釋放至少8~10年。

二是城市化率本身的提高會帶來地產更新改造需求，以3億~3.5億戶城市家庭計，即便以年更新率2.5%估算，這塊可達每年約800萬套住宅需求。中國大中城市中，建成年代早於1998年的市中心老舊房屋往往是政府或國企的房改房，至少有約50億平方米，通過行政力量進行老舊房屋拆改的可能性也依然存在。

三是需要謹慎區分地產泡沫和地產金融泡沫。

造成樓市大問題的，往往並不是房屋本身，而是貪婪的金融。以次貸危機至今的美國為例，美國房價大致已重新創下曆史新高，供求出現緊平衡；但美聯儲所持有的，以及金融體係中尚存在的地產金融有毒資產仍沒有得到清理。美國地產基本健康，但地產金融仍不太健康。

中國的情況可能與此相反，即中國存在房地產中短期供求問題，但並不存在過度衍生、複雜和蔓延的地產金融有毒資產問題。目前中國住房按揭貸款占居民可支配收入約30%，從首付比率、按揭率、按揭不良率等多種指標觀察，中國住房按揭貸款的安全邊際仍相當大。同時，地產開發貸款的收益率和不良率，也明顯好於對工業和小微企業的信貸。如果中國能成功地化解樓市庫存，那麽地產金融就不至於成為棘手的問題。看起來，如果中國經濟和居民收入沒有顯著惡化的話，中國樓市維持微增的去化速率，並在未來幾年形成去庫存的市場力量仍然很有可能。

地產調控需要政策定力

總體上看，中國房地產的後續調控手段，無論市場化還是行政化的手段都相對豐富。隨著樓市的溫和複蘇，打斷這種複蘇的是越來越大的噪音，而幾乎所有試圖直接控製價格的行政調控都是偽調控。

從煤炭、鋼鐵艱難的去產能進程以及有限的政策後手，人們聯想到了中國房地產。其實地產和實業的差別還是很大的：1。地產無所謂產能問題，隻有庫存問題，產能問題是建築商的事情；2。地產商的資產無所謂專用性的問題，廠房機器設備因其高度的專用性和技術折舊，使其處置非常棘手，而房屋大致沒有這種特性。3。開發商中的國企占比相對較低，開發商總體上僅僅是個總包商，從業人員不多且流動性巨大。地產危機的衝擊主要還是金融財政問題，而不是產能或從業問題。

樓市去庫存必須伴隨房價的穩定甚至上升，房地產天然具有功能性和投資性，很難想象樓市去庫存能在房價不斷下降的背景下順利推進。

和實體經濟相比，地產的政策調控後手還算寬裕。目前已采取的手段包括了“十三五”期間不再有保障房建設套數的硬指標、放鬆限購限貸、降低商貸和公積金門檻等。我們不難觀察到可能采取的政策後手：

一是組建國家住房銀行，可將全國各地的公積金中心整合起來，模仿美國房地美、房利美模式，為普通住宅和保障房銷售提供政府擔保和優惠貸款。

二是對商業貸款的利息負擔，部分抵扣個稅；或者調降契稅、存量房交易稅費等。還有資產證券化和直接融資等地產金融手段的不斷創新，也是可選項。

三是保障房部分擴大貨幣化補償安置，其中可用“房票”模式減輕地方政府貨幣補償壓力，同時增加實際拆遷安置的住房需求。所謂“房票”，是地方政府發放的僅可供拆遷戶購買房屋所用的現金替代券。考慮到2015年全國貨幣補償安置達150萬戶，因此“房票”舉措可以和現有拆遷安置、未來農民市民化進程結合使用。

四是按揭貸款證券化等金融手段，以及將以房養老和異地養老結合，鼓勵一二線城市的老齡人口回流故鄉養老等。

由於1998年以來中國房地產調控以非市場化手段為主，以至於幸運地為今後政策調控留下了不少後手。筆者認為當下的房地產政策基調，必須始終服從於去庫存的宗旨，防範因噪音不斷而產生政策搖擺。當下的政策搖擺風險有所抬頭。

樓市穩定複蘇影響深遠

讓我們重新回到問題的主旨：

一是中國經濟探底進程中，去產能和去杠杆幾乎是一枚硬幣的兩麵，中國企業本不應過度使用杠杆來獲得更大收益。市場化的去產能方式，需要逼迫過度負債和盈利能力難以改善的企業出局，而不是讓政府或者居民出錢來分擔本應由企業股東承擔的過失責任。目前的去產能政策，在更大程度上是杠杆風險向政府和金融係統的分攤。

二是如果沒有樓市的複蘇從銷售向投資的逐漸傳遞，年初以來的消費和投資可能都很難維持在兩位數以上的增速。樓市已顯示出其很強的產業帶動能力，並且去庫存本身並非以製造長期問題來解決中短期問題。

三是全球經濟複蘇的疲弱，給中國外貿帶來了巨大壓力。當下中美、中歐之間的貿易失衡局勢嚴峻，這使得中國出口局勢和匯率政策的壓力持續上升。

四是中國樓市的問題有可能通過市場和行政手段逐步解決，並為中國經濟轉型奠定一個相對穩健的氛圍。這一政策選項，明顯好於地方政府重啟遍地開花的基建投資。同時樓市去庫存政策也已成為疏浚貨幣政策的重要手段，使得寬鬆貨幣能有效轉化為沒有明顯增加風險的寬鬆信用。

我們無意否定中國樓市無論從麵積還是從金額看，都很可能已是很大的泡沫，但和處境堪憂的實體經濟相比，中國很可能仍具備樓市軟著陸的幸運條件。關鍵在於未來五年的市場和政策。在“三去一降一補”等諸多棘手目標中，樓市去庫存仍是最有希望的道路。現在看，中國樓市能否穩定複蘇，大致決定了中國經濟未來兩年的走勢是L型還是U型。