啥時千萬富翁成了窮人了？

在中國李克強最寒酸。中國政府最愛說的話是“投資”，一投，單位都是萬億。中央一定了，每個省也毫無落後的。民間企業也沒有拉下的，“萬億產業”每天都能聽到。“一帶一路”，大家那登上月球的幹勁，甭提了，即使是空話，拍拍習近平也少說要名利雙收。

剛剛集資完畢的螞蟻金服，扯上馬雲，馬上估值2000億（人民幣，有說600億美元，更厲害），有立誌“為中國催生一家近萬億元市值的互聯網+金融雙料標杆公司”的意思。膨脹。

而李克強今年大幅經濟改革被迎麵一拳打得無影無蹤，隻能做些些小改革，“營改增”成了個關鍵主要的政策，就這一個大變，才省出5000億，李克強想方設法給中國企業省點錢，好讓那幫不長見識貪官土豪（一棒打死，有點冤枉）喘口氣，減輕債務的負擔。不少人還擠噠李克強沒本事，李有沒有撼山拔樹的本事，說不準，說沒本事，大家先亮亮家底再說話。

說起這種驚天動地的大數目，沒有比房產更令中國人自豪的了。一算房子，中國百萬富翁多如牛毛，千萬富翁比比皆是，像我這般靠社保的，隻能手裏領著頂草帽，走路時把臉蓋著。

隻是如果千萬富翁比比皆是就不值錢了，跟我這窮老頭無異，在人麵前還是提不起頭來，這叫相對貧困。在中國，這不但不是相對貧困，其實體現了真正貧困。

當今無人否認中國房產業綁架了中國經濟，然而盡管大家意識到，都知道，大家接著吹，即使中國政府，李克強，也跟大夥在同一條船上。中國一季經濟得以穩定，就是政府縱容鼓勵房產翻身所致。鴉片。

說風涼話的人也不少，不過說是說，大家的行動完全是反而行之，一線升，二線更瘋。可憐這些千萬富翁，跟窮百姓無異，還得辛辛苦苦排隊將自己一輩子剩下的積蓄，說不定親戚朋友借來的，還背上一大筆銀行債。

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參見：
一線被堵二線爆發！二線樓市3月成交量暴漲近1倍
狂奔的二線，價值窪地還是泡沫重演？
一線及部分二線城市2月房價瘋漲 深圳同比暴漲近60%
北京2月新建商品住宅價格環比+2.3%（前值+1.1%），同比+14.2%（前值+11.3%）。
上海2月新建商品住宅價格環比+2.9%（前值+2.6%），同比+25.1%（前值+21.4%）。
廣州2月新建商品住宅價格環比+1.6%（前值+0.8%），同比+11.9%（前值+10.0%）。
深圳2月新建商品住宅價格環比+3.6%（前值+4.1%），同比+57.8%（前值+52.7%）。
北京2月二手住宅價格環比+3.2%（前值+2.3%），同比+27.7%（前值+23.7%）。
上海2月二手住宅價格環比+5.3%（前值+2.7%），同比+20.3%（前值+14.4%）。
廣州2月二手住宅價格環比+1.2%（前值+1.3%），同比+14.7%（前值+13.1%）。
深圳2月二手住宅價格環比+3.3%（前值+5.7%），同比+54.2%（前值+49.7%）。


短短一年：




據中國指數研究院數據，中國百城平均房價是每平米￥11467，就是說一個基本家庭房子，100平米（建築麵積），就得百萬人民幣。這還是平均價，不是上遊的。

沒有百萬，甭想房子。可是中國人有那麽多錢嗎？

《中國家庭財富調查報告》發布：去年家庭人均財富14.4萬
“城鎮家庭和農村家庭的人均財富分別為208317元和64780元”，城市也隻有20萬。誠然即使“城市家庭平均”也包括了到多三四線甚至更小更落後城市的人口，也許在“百城”之外，但能差多少呢？也就是說大部分人要麽借上難以償還的債，要麽放棄老窩的夢想。

上海易居房地產研究院日前發布的《全國30省房價收入比排行榜》省份房價收入比：東部7省壓力大 內蒙古最小
報告指出，從房價收入比的絕對水平看，仍然屬於在6~7的合理區間內合理震蕩。房價收入比的上行主要是受2015年一線城市和重點二線城市房市回暖導致房價增幅明顯攀升，同時收入增幅遠小於房價增幅的影響
“合理”？

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不過一旦買到了，也許都覺得是慶幸的事兒，多傷人連排隊都拍不到，非得舉宴大肆慶賀一把不可。

可如果傾家蕩產把所有儲蓄都花在這房子上，你那一千萬不就壓在這泡沫的尖端了？那你這一輩子都活了什麽了？

領教領教艾經緯講的故事。


逆天的180萬億中國房地產市值，離日式泡沫還有多遠？
一財網其他艾經緯 2016.02.29

股市已熊，京滬深房市已瘋，段子手永生!

近幾日，一則笑話流傳網絡“中國四成上市公司一年的利潤不夠買北上廣深一套好房，但中國任何上市公司隻要賣掉1%的股份肯定能買好幾套北上廣深的房子。請問：究竟是房市泡沫大，還是股市泡沫大?愛因斯坦聽完後，潸然淚下，說，這是一個關於引力波的話題。”

1. 段子隻是扯淡

這真的要當作個笑話來看，作為金融市場數據重度偏好者，牛熊交易室一眼就發現其中的荒謬。雖然北山廣深的房子很貴，但要說四成上市公司一年淨利潤買不起一套那是扯淡。

2015年年報尚未披露結束，即便以2015年半年報看，淨利潤低於200萬的上市公司有524家，也就是占比20%吧。如果以400萬淨利潤為門檻，也隻有598家，何況這還是半年的淨利潤。(所以，段子手也要努力學習，提升業務水平啊!)

不過，牛熊交易室也想很嚴肅的問，究竟是股市還是房地產泡沫更大?

關於股市，經曆了數不清的千股跌停，再論泡沫顯然不妥。不過，無論從常用的PE、PB等指標的曆史數值，還是當前市場所處於周期，以及當前市場麵臨的問題看，牛熊交易室認為，底部尚未到來。

2. 追不上的房價快車

關於房市，近期京滬深之瘋狂然人瞠目結舌，上海352套千萬級新房一天被搶光，上海房東一天三漲價、鏈家利用房源壟斷哄抬房價等新聞刺激著群眾們的神經，於是你會看到滿屋子的千萬富翁擠在一個大廳裏。


圖1：滿屋子千萬富翁，第一財經記者攝於2016年2月24上海普陀區房地產交易中心

中國房地產市場泡沫有多嚴重?經常有人引用格林斯潘的泡沫不可知論來反駁，認為泡沫隻有破了才知道是泡沫。對此，牛熊交易室認為，這純粹是一個誤讀。(詳見《為什麽泡沫不可避免也必然破裂》一文，艾經緯，回複“PM”可讀。)

好了，言歸正傳，泡沫的測量有多種方法，牛熊交易室本篇僅從一個角度出發，就是估算下中國房地產市場的市值。

3. 大空頭查諾斯的計算：150萬億市值

房子形態上是鋼筋水泥混合物，但在市場上搖身一變為一種資產。2014年艾經緯在《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中計算過，截至2013年底，中國城鎮住宅麵積在207.4億平方米~240.24億平方米，農村為233.67億平方米，合計高達474億平方米。

根據2014-2015年城市新增的24.9億平方米銷售麵積，即截至2015年底中國住房麵積高達498.9億平方米，注意這還不包括近兩年農村新增的住宅麵積。

那麽，中國這麽多房子值多少錢呢?作為資產，是要按市值計算的，不管建設之時是幾塊磚頭，買的時候又是多少。

關於中國居民住宅資產的計算不多，僅有的幾個數據也是不一致的。

西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁教授計算，2011年中國城市戶籍住房資產價值為152萬億元(戶籍有房家庭戶均住房108萬元*1.64億城市家庭再乘以85.4%的住房自有率)。

上海財經大學陳傑教授計算，2011年中國城鄉住房淨資產合計應是120萬億元左右，是2011年中國GDP的2.4倍。

甘犁和陳傑的調查論據充實，但分歧也比較明顯，其中一個分歧在於人口統計。因此筆者在本書中的人口計算依據2012年底城鎮人口7.3億(2010年第六次人口普查該數據為6.66億人口)、住建部公布的人均居住麵積也是基於人口普查數據計算的。

瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤2011年2月計算，中國城鎮住宅市值2010年為29.8萬億元，約占GDP的75%。其計算方法為1985年的住房總麵積加上此後的住房累積竣工麵積，再用3%的折舊率得出調整後的城鎮住房存量麵積。但用此結果倒推中國城鎮住宅市價僅不足2000元/平方米，顯然誤差太大。

一直叫囂做空中國的對衝基金經理詹姆斯·查諾斯2013年測算，中國房產市場的價值已升至GDP的300%-400%，即中國房地產市值在156萬億元~208萬億元。


圖2：中國房地產市值的測算(億元)(艾經緯《房市大衰退：33年房市變遷大推演》)

4. 牛熊交易室的計算：180萬億市值

現在牛熊交易室來算一下，先從住宅類商品房銷售麵積計算，1986年~2015年全國商品房銷售麵積累計達117.34億平方米，按照2015年底6472元/平方米的全國平均價格計算，到2015年底全國商品房價值75.94萬億元。

再計算高端住宅，1997年~2014年期間的住宅別墅、高檔公寓類的商品房銷售麵積4.06億平方米(注：2015年數據缺失)，按照2014年底1.3萬元/平方米的全國平均價格計算，到2014年底這部分商品房價值5.28萬億。

即是說，從1986年以來建設的住宅類商品房(含高端)到2015年底的市值合計為80.22萬億元，其中還沒算2015年新增高端住宅的市值。

但這顯然不全麵，因為還有很多房子沒計算在內，如加上計算1985年的抽樣普查數據46.76億平方米(其中被拆除多少無法統計)，那麽此部分市值約30.26萬億。如是合計約為110.48萬億元。

嚇呆了吧!但這仍然不夠全，還得加上城中村、城市邊緣的小產權房，不過這就難以計算了。如果從城市人均居住麵積計算，2013~2015年數據未披露，按增長20%計算，則中國城市住宅市值約為132.58萬億元。

此外，還要計算農村住房的市值。若按2012年底(注：最近3年數據未披露)農村人均住宅麵積37.09平方米、6.3億人口、1000元/平方米(粗略估價)計算，市值約為23.37萬億。

當然，如果農民伯伯說，憑什麽你們城裏房價5000多，我們農村就1000，好歹也要算1500啊。如果這麽一算的話，就要超過40萬億了。如果再估算2013~2015年農村住房麵積增加20%，那就得有48萬億元了。

也就是說，按照上述城市農村數據的估算，中國住宅類房屋市值至少在180.58萬億元。這簡直是逆天了，這是什麽概念?中國2015年GDP在67.67萬億元，中國房地產市值至少是GDP的271%!請記住，這還僅僅是住宅類房地產市值，還不包括商業地產的市值。

而美國2013年住房總市值占GDP不足70%(美2013年GDP為16.8萬億美元)，上述的大空頭查諾斯提到1989年日本住房總市值占GDP比例為375%。恩，看起來中國房地產市值似乎還有些空間嗎?但還有多少?

5. 牛熊更替，周期是經濟史中的真理

很多人會說牛市不言頂，是的，但壓路機前的硬幣真的值得撿嗎?

2015年一年2.5萬億元的房貸大躍進，不和2015年股災前夕融資規模瘋狂增長一樣嗎?有多少人安全從股市的頂部逃離了?

如此龐大的房地產市值占中國人民的財富比例是多少呢?西南財經大學經濟與管理研究院《2014中國財富管理：展望與策略》報告顯示，北京市民總資產的83.8%是房子，全中國平均是66%，而美國的房產占居民資產比例僅有35%。

牛熊交易室很擔憂，中國的富翁們將成也房地產，敗也房地產，經濟史上從來沒有奇跡，陰陽牛熊更替，周期是經濟曆史長河中最古老且永恒的真理!

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作者簡介：艾經緯，牛熊交易室創始人，上海牛熊行為金融研究所首席研究員，曾任第一財經《財商》負責人。2014年著有《房市大衰退：33年房市變遷大推演》（華章出版），2016年著有《杠杆黑洞：A股驚魂68小時技術性複盤》（中信出版社）


此博文深圳上海北京三大城市合計總市值922萬億說法有誤，不能簡單講房（平方米）價成語城市總麵積來推斷市值。


【附錄】
《經濟學人雜誌》全球房價