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轉:關於南加州的租房市場

(2016-10-01 00:01:02) 下一個

老朽: http://www.wenxuecity.com/blog/201609/68758/1335182.html

一般說來,房租和房價是相輔相成,房價上漲,投資人成本增加,必然反應到房租上漲,房租上漲又會讓投資人感覺到有利可圖而推動房價上漲,目前南加州房地產的真實寫照。如果房價上漲過快,房租跟不上趟則會置緩房價上漲,灣區是這種情況。人為因素推動房價節節上升,所謂的炒房,比如溫哥華,房租和房價差比太大,房價的上漲不是經濟規律,是靠下家托盤,一旦下家托不起來,房市便危如累卵,命懸一線。美國一些二,三線城市,房價漲幅緩慢,但是房租回報豐厚,這樣的房地產市場,房價的上升是早晚的事,隻是緩慢,投資風險小。

再回的南加州,你縱然有一千個理由不喜歡南加州,但是良禽擇木而棲,和美國大多數地方相比,南加地理位置優越,麵朝大海,四季花開; 芳草鮮美,落英繽紛;物華天寶,人傑地靈。南加州是非常理想的居住地,當你一來到這個地方就不忍離去, 衣帶漸寬終不悔,為伊消得人憔悴。廝守終生,不離不棄。君且住!見說道、天涯芳草無歸路。

大量人口的湧入促使房價已經在一個相當高位,這是不爭的事實,和尚腦袋上的虱子,明擺著的。還會有多少上漲空間?先來看看南加州房地產的結構。南加洛縣,橙縣以比華利山莊和新港灘為旗幟的兩個地方,金字塔狀十分明顯,兩地在頂端傲視群芳,而又不是空中樓閣。一路向下到貧窮的草根住戶,基礎廣大,堅實。近幾年,貴重的房子上升速度快,很多地方超過了曆史最高點,而最低端的房價還沒有。南加州房地產不是靠人為能炒起來的,局部地區可以,麵對兩千多萬人口的芸芸眾生,天朝的幾個土豪劣紳口袋裏的閑錢不過是滄海一粟,杯水車薪,蚍蜉撼樹談何易!

我們背井離鄉,遠渡重洋來到北美大地,天高任鳥飛,海闊任魚躍,落地生根,不管幹什麽勾當也是為討口飯吃。至於總有人出來招降呐喊神州大地房地產如日中天,您為何不落葉歸根,回去賺它個盆滿缽滿,隻怕是您夜來幽夢忽還鄉,惟有淚千行,回去後連上文學城的權力都沒有!

褲襠裏放屁,兩岔了,還得說回南加房地產。有錢人買房子住,沒錢的人租房租,這是最簡單的道理,來看看今天的租房市場。以我目前的規模,按房客平均三年搬次家,正常年份每年有十到十五戶搬進搬出,每月至少一戶。其實,每月就忙那麽幾天。去年隻有三戶搬走,簡直就是閑死的節奏!今年的六月十五號迎來了第一個房客給通知搬走,幾天後我在窗口放了一個招租牌子,連廣告都免了,僅僅一天,不得不把牌子拿下來,電話打進來太多,不勝其煩。

我的經營方式是普遍低於市場價格,住的越久,房租和市場價格差距越大,盡量減少流動性,每更換一次房客就是一次損失。最久的房客住了十六年,以投資百分之二十頭款計算,不說房子賺多少倍,房租已經賺回本錢多少倍。因為是長期房客,房租的增加比較緩慢,當差距大了以後,如想搬走,也請便,看自己的心情和當年報稅狀況,也許裝修一下,趁機猛漲房租,給房客漲租沒有人願意,新房客進來是周瑜打黃蓋。

就是這個房,原打算耗子玩牛,大幹一場。一來手裏拿個contractor,長期不用,感覺像是聾子的耳朵,配的。二來半年過去了,還不見什麽開銷,現在不抓緊花點錢,報稅時就要割肉啊!可是當今的市場容不得我折騰,多少事,從來急,天地轉,光陰迫,無數人為住房著急。就是坐地起價兩百,不做任何改進,立刻成交。房客想要油漆,可以,你自己幹,我給你材料,反正我的是臭魚爛蝦白菜房,隨便你怎麽收拾,願意收拾的房客說明把它當做一盤菜。舊房客十五號搬走,新房客十六號搬入,啤酒肚子幹羅鍋,嚴絲合縫。

房地產投資人的眼沒有瞎,在租房市場如此緊張的狀況之下,在股市如此高位不知未來何去何從的狀況之下,在定存債券市場如此低迷無利可圖的狀況之下,手裏的錢要尋找出路,閉上眼睛也要砸進房市,先收收租金再說。我這裏特指南加州沿海幾縣,內陸河邊,聖伯兩縣地廣人稀不好說,但是道理是一樣的。

許多人對隨風而逝的機遇追悔莫及,而對眼前的機遇熟視無睹,眼前的機遇在哪裏?在低利率!二十年前的利率按百分之十計算,借三十萬每月還貸需要兩千六百多,而今天的利率低於百分之四隻需要一千四百。換句話說,以當年相同的還貸額,今天可以借到五十萬。也可以這樣理解,你用三十萬的價錢買到五十萬的房子。

再次說一下各種賺錢的手段,

1,拚體力,下策。
2,有一技之長,中策。
3,憑腦力,上策。
4,用錢去賺錢,上上策。
5,用別人的錢去賺錢是最高境界,這就是所謂的空手套白狼。

房地產投資讓我們可以去實現這個最高境界,現階段如果用四分之一頭款十萬買四十萬的房子,租金隻要打平,或略欠都可以接受,因為利息可以抵稅。就算未來三十年房價不漲,四十萬到手,房價隻需要翻一倍,十萬搏七十萬,指股是跑不贏的。另一方麵,三十年裏房價房租都不漲幾乎是不可能,兩個都沒逮到也不虧,逮到一個就是贏家,逮到兩個是大賺。

三十年是一個漫長歲月,很少有人三十年貸款一條道走到黑,特別是地主們。房貸隻有利息可以抵稅,隨著時間的推移,每月還貸款裏麵利息的比例越來越少。所以,一旦房價房租上升,抓住機會就重新貸款,其目的;

1,套出現金,再次投資。

2,利用增加的租金補償因貸款額增加所造成的還貸額增加。

3,繼續最大限額的用貸款利息抵稅。

4,當二十七年的折舊即將用完之際,要提前未雨綢繆,最大限額貸出錢來,還是為了抵稅。

我推銷的是房地產賺錢的理念,要用別人的錢去賺錢,至於三十年裏付出了多少利息根本不考慮,如果會有五十年,一百年的貸款,能一直借下去就更好了,能耍賴就耍賴,能不還就不還。想當年,曾經窮困潦倒,三餐不繼,有時寅吃卯糧,有一回從我的一個哥們那裏借了兩百塊錢聊補無米之炊。殺人償命,借債還錢,天經地義,可是實在捉襟見肘,囊中羞澀,口袋裏隻有一百塊,於是硬著頭皮把我哥們請到家裏喝酒,想找個機會搪塞過去。我的酒量本來就不行,硬拚肯定先趴下,於是明修棧道,給丫挺的上衡水老白幹加二鍋頭,暗度陳倉自己偷梁換柱喝雀巢咖啡,有一首歌叫什麽美酒加咖啡,一杯又一杯就是從我這裏來的。幾杯黃湯下肚,我那哥們開始招架不住,說話不利索,手捂著酒杯告饒,

“兄弟,真的喝高了,我現在看東西都是雙影。”

我一聽這話,麻溜的從屁兜裏掏出一張一百塊的票子在他眼前晃了晃,

“老哥,您看好,這是您借我的兩百塊,還給您了!”

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