作者:陸老幺
投資房地產,是獲取被動收入的重要手段之一。因此,地產常識也是很多希望早日財務獨立,提前退休人士的必修課。雖然各項地產都往往有自己的特點,但粗略地分,所有房地產投資不外乎商鋪 (Comercial Properites) 和住宅 (Residential Properties) 兩類。
那麽,投資於商鋪和住宅都各有什麽利弊呢?我從以下幾個方麵詳細分析:
1. 宏觀經濟影響
毋庸置疑,宏觀經濟大環境對商品和住宅都有一定的影響。但二者相比較,不管經濟環境如何,人們都需要居住房子,但不一定要做生意。因此,住宅需求更剛性一些。商鋪的出租率和價格,受經濟環境影響會大一些。
2. 租金回報
一般來講,住宅的年租金回報隻有房價的3-5%左右;而商鋪的年回報一般有5-8%甚至更高。這方麵,商鋪明顯占優。而且,商鋪的租約中可能會規定租金每年按一定比例增長,或者每幾年會根據市場、通脹作調整,這在住宅出租中是比較少見的。
3. 租客
相對而言,住宅的租客比較好找,房屋也不容易空置。但商鋪的合適租客有時候會比較難找,投資人有可能麵對某項商業地產閑置多個月,甚至幾年的極端情況,有可能給房東造成巨大的財務壓力。
另外,由於商鋪租期長,更換租客後容易出現閑置,因此,房東在簽約前需要更高技能來評估租客的信用。當然,正因為商鋪的租期比較長,一旦成功出租給可靠房客,房東可能未來幾年,甚至幾十年都不用再操心新租客。
4. 租期
住宅的租期一般比較短,租約隻簽一、兩年,甚至幾個月都有可能。而商鋪的租約就長得多,大多數在3年以上。商鋪租約一簽就是十年甚至二、三十年的情況也不少見。並且,商鋪租客在租約期滿以後還更有可能會續租。
5. 租約合同條款
住宅的租約一般比較短,也比較淺顯直白,簽約雙方一般不需要律師,自己仔細讀過就可以了。而商業地產的租約通常比較長而且複雜,在簽約前最好找律師把關。
另外,政府通常比較注意對住宅租客的保護。很多住宅租約的條款,例如請租客搬走的通知期等,都是法律強製規定的,即使租客同意,房東也無權隨便更改。但商鋪條款就靈活得多,隻要雙方同意,一般可以添加任何條款。
6. 房地產的價值決定
住宅的價格往往是根據房屋自身的環境、狀況,比較同地段其他房屋的售價決定的。而商業地產的價值在很大程度上是根據有現有租約的年現金流回報,相對同期資本成本來計算的。
從這個角度看,某項商業地產的價值,更多地決定於租約和租客,不一定和本身狀況成正比。所以,為了吸引長期優質租客,商業地產的房東甚至可能會同意租客徹底拆除狀態良好的現有房屋。
7. 融資貸款
住宅投資者可以從銀行獲得高達買價90%,甚至100%的房屋抵押貸款。但銀行通常隻給予商鋪50-70%的貸款。
8. 日常費用
多數情況下,住宅的房東負責維護、裝修、政府稅費等費用。而商業地產租約通常會規定租客承擔維修、裝潢、政府稅費等日常費用。
9. 糾紛解決
不管是住宅還是商鋪,房東和租客都可能會發生糾紛,或者發生房客不付房租的情況。因為政府對住宅租客的保護,房東在處理住宅糾紛方麵處於相對弱勢,經常需要很長時間,經過很多調解、裁判的過程才能讓房客搬走。而在商業地產糾紛中,房東可以根據租約規定,采取換鎖、封門等手段,擁有相對更多的糾紛處理方法。
綜合以上各方麵,我們可以發現,住宅相對比較容易找到租客,現金流比較穩定,但年回報率會比較低;商鋪不容易找租客,容易空置,但一旦出租,租期比較長,日常維護少,年回報率比較高。
對大多數人而言,商鋪的投資比較複雜一些,在法律知識、價格計算、信貸融資、租客評估方麵對房東的要求比較高。大多數房地產投資者都是從住宅入手,在比較熟悉房地產投資領域以後,再逐漸開始商鋪投資的。
加一句:投資不論商用和私用,location,location,location ! location 對了其他不求自來。