低門檻、省力、省心投資房地產的方法

高大上在買房，混混兒泡賭場，這是海外華人生活的生動寫照。海外華人愛買房，世界聞名。隔三差五，華文媒體就會登出 ”某某國土著控訴華人炒高房價“ 等消息，然後各類自作多的人，就為 ”炒房是否損害華社形象“ 等土著們其實並不關心的議題相互大打出手。

華人投資偏愛買房，這也難怪：在各種投資方式裏邊，買房是相對穩健和實在的。畢竟真磚實瓦一大堆，市道無論多差，房子都在，都有房租收。而且，如果你相信曆史會重複的話，那麽，買完房以後囤上十年以上再賣，投資回報趕不上同期銀行儲蓄的概率幾乎為零。

但從另一方麵來說，在國外管理房子可不是容易的事。從租客開趴擾鄰，到房子漏水，甚至門鎖不好使這樣的小事都歸房東處理。廉價勞力是沒有的。除非自己動手能力超強，十八般武藝樣樣精通，並且肯犧牲業餘時間，否則就等著銀子花花地往外淌吧。花錢還隻是一方麵，如果房客半夜抱怨水管破裂噴水，房東寒冬臘月也得從床上撐起來想辦法找人修理，那真是淚牛滿麵，費心到姥姥家啦。

那麽，有沒有辦法既能夠投資房地產，又可以省心、省力呢？

有。可以考慮買 REITs。

所謂 REITs, 是 Real Estate Investment Trusts 的簡稱。按照維基百科的定義，主要是借由不動產的證券化及許多投資人的資金集資，使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時投資人又不需要實質持有不動產標的，並可在證券市場交易，因此市場流通性優於不動產。

說白了，就是無數股民以信托基金的形式，集資投資於房地產，共享收益。

同個人直接買房置地相比，REITs 都有哪些優缺點呢？

首先看優點：

1. 無須打理：這個不言而喻。買REITs隻是買的房地產投資基金的股份來取得分紅的權利，當然不需要親自參與房地產的日常管理。

2. 風險分散：如果自己買房的話，能買下的房子數目不過區區一間或幾間。隻要有一間沒挑對，對整個投資組合就會有很大不利影響。但 REITs 一般投資規模都最少有十億左右，其房產投資往往比較分散。從地域上看跨國家、城市，從行業上看混合辦公、零售、酒店，工業園等，不太可能因為一項投資不好拖垮整個信托基金。而且 REITs 是專業人士管理，也不容易犯個人投資者可能會犯的低級錯誤。

3. 變現能力強：如果你買的是實實在在的房子，要賣掉變現是比較費周折的。一旦失業、搬家等等，就很頭疼。但REITs 一般是上市的，如果因為環境變化需要變現，掛單賣出即可。

4.投資門檻低：如果直接投資房地產，你不但要儲蓄夠首付，還要保證你往後幾十年的經濟能力足夠承擔銀行貸款。對不少人來說，這需要多年的努力才行。有些人甚至奮鬥一輩子仍不具備買投資房的實力，從而錯失良機。但Reits就不一樣了，和其他股票一樣，一般最少買100股就可以在證交所交易，從此成為股東，開始分享房地產收益。100股，往往隻需幾百塊，門檻很低。而且，你還可以每月購買少量REITs的股票，作為儲蓄的替代。我們的個人網站以前有篇文章 “草根也可以在海外炒房地產”，大家也可以參考一下。

當然，REITs 缺點也是有的：

1. 缺乏控製權：雖說你是股東，但房地產本身是由專業人士來管理的，你並不能參與日常的管理及決策。這對有些人來說是省心，是優點。但對另一些喜歡親曆親為的投資者來說，卻因此失去了房地產投資的操控權，是缺點。有些 REITs 的管理層甚至來自於控股的關聯企業，因此，小股東更需要謹慎監察管理層的決定是否對所有股東都公平。

2. 需支付管理費：既然REITs的地產由專業團體管理，那管理費肯定是免不了的。

3. 不能貸款：如果自己直接買房，可以充分利用銀行貸款的杠杆作用，擴大投資收益。但買 REITs 就像買股票一樣，或者不能貸款，或者雖然也可以向券商貸款做 Margin，但風險往往比房貸要高得多。

4. 不容易取得稅收優惠。如果直接投資房地產，往往可以在申報所得稅時用利息、日常維修等抵扣相關費用，或者把家裏改成 Home Office等等來抵減收入。而且，不少國家資本增值稅率都低於所得稅稅率，甚至不收資本增殖稅。如果自己管理房地產，可以調整收入結構，盡量減少所得稅，增加資本增值。但各國法規一般要求 REITs 要把90%的收益作為股利發放，REITs 股東想要操控所得稅的難度比較大。

綜上所述，作為直接買房置地的一種替代，買REITs和自己直接買房相比有利有弊，但也不失為一種不錯的房地產投資方法。大家可以參考以上優缺點的對比，對照自己的實際情況，選擇適合自己的方法。

最後，老幺要提醒大家，現在（2014年4月）看來，聯儲已經開始減印鈔票，加息也是早晚的事情，市場流動性一定會逐漸降低。所謂 Cheap Money 漫天飛的日子，恐怕一兩年之內就會結束。加息對房地產和債券的不利影響最大，大家無論用哪種方式投資房地產，都要謹慎。

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