從BUYER 到SELLER (ZT)

來源: fffafff 於 06-08-07 20:53:04


	我的經曆，從BUYER 到SELLER (ZT) 希望給大家一個完整的故事，所以從頭講起。我的房子是2000年九月買的，416K。買的時候其實BAYAREA的房市也很HOT的，不過股市已經跌了不少了，房市已經有點SOFT的趨勢了。我的這個房子，不是好學區，不是新房子，更重要的是裏麵的CONDITION很不好，地毯非常髒，門，窗都是40年的ORIGINAL的。房子裏麵堆滿了東西。所以我們還從ASKING PRICE 裏講下來$4000，在當時的情況下也算不容易了。當時我們都還隻工作了四個月，還是F1，所以隻有一兩個LOAN AGENT 替我們做LOAN。另外我們隻有3W， 7%，少於10%，如果這房子的 CONDITION稍微好一點，我想就不可能讓我們買到了。事實證明，這個房子FOUNDATION很好，GOOD PLUMBING，good roof and insulation, 總之，那些看不見的，但很重要的都還不錯，所以也算揀了一個小便宜。從我們買房子之後，房市還又稍微長了一些，一直到了2001年春，開始有些CORRECTION。我們的房子呢，從那時到2004年初，始終在4 43w-46w之間徘徊，鄰居條件好的，看著幹淨整潔的賣的快一些，在2003年底，有一家條件不好的，賣465K賣不出去，降到455K，過了很長一段時間，終於賣出去了。從那之後，房價就開始瘋長。上次說道2004年初，鄰居一家賣了455K。之後灣區的房價就開始狂漲了。我們的鄰居，另外一家，比455K小200sq.ft的，少一個BEDROOM 的，在兩個月以後499K上市，很快>500K賣掉了。然後就有>520K賣掉的，然後就>550K，然後就>560K， >580K。到了2004年六七月間，已經賣到了UPPER 580K。可以半年之間漲了20%。到了七八月間，鄰居有一家地比較大的，LISTING 600K，可是沒有賣掉，過了一兩個月，降了10K賣掉了。我們大概也就是在這個時候決定要賣我們的房子。現在再回來說說我們的房子。從買了以後，我們就不停的進行大大小小的PROJECT，換了地毯，換了DUAL-PANE窗戶，換了新門，鏟掉了原來的POPCORN CEILING。等到我們開始決定買房子以後，我們開始重新裏外的油漆，加RECESSED LIGHTS，將原來又老又暗的瓷磚換成LAMINATE FLOOR， RE-FACING 硬木地板，在BATHROOM裝新瓷磚地麵和TOILET，還有一些大大小小的IMPROVEMENT，前前後後，有些是自己做的，有些的請人做的。從錢上，我們至少花了2萬，從時間上，可以說我們為了賣房子，從開始決定賣房子到最後，整整折騰了7-8個月。其實錢還是小事，關鍵是這七八個月中家裏不得消停，永遠是亂七八糟，髒髒亂亂的。當然這是因為我們的房子原來的CONDITION不好，如果CONDITION好的話，應該不用這麽麻煩。我們的基本決定是賣了這個房子，買一個好學區的，要SFH，新舊都沒有關係。一步到位，準備以後的十年都不用換房子了。舊一點沒有關係，通過我們這個房子，我們知道老房子也可以住的很舒服的。這樣一邊買，一邊賣，不管以後房價是漲還是跌，我們都不會太吃虧。如果先賣了，手上的DOWNPAYMENT會多一些，可以買到好一些的房子。可是同樣的，在HOT 的MARKET裏，如果先賣了，那麽你不知道你什麽時候可以買到房子。有的人，我知道2002-2003年把房子賣了，現在還沒有買到，那就虧大了。至於是先買還是先賣，我們一直在搖擺不定。不過事實證明，我們一旦SERIOUS起來，一般是可以在一兩個月拿到一個DEAL的，不過這是後話了。 2004年底的時候，我們手上大約有了10%，就開始一邊收拾我們的房子，一邊開始看房子一般來說，房市是在2-3月間才HOT的起來的，可是2005年初BAYAREA的MARKET已經非常的H OT了。也不知道為什麽，好象好多人都想我們一樣，剛過了年突然開始想買房子了。反正我的感覺是，房價從九月到12月稍微喘了一口氣，從一月初開始，又突然開始發力狂漲。大概這就是人的本性，總會在東西上漲的時候才去搶購，而下跌，甚至不漲的時候卻毫無興趣。其實我們想再買一個房子，或者換房子已經不是一天兩天了。隻是不知為什麽最後等到了房子已經漲的這麽厲害了，才付出行動。而且，這不是我一個人，我的很多朋友，和我一樣 2000年開始工作的，也大多的到了2004年下半年好象才突然醒過來，開始看房子。當然，所不同的是，這是我們第二次做BUYER，有GREENCARD的了，又做了幾年HOMEOWNER ，已經比上次有經驗多了，知道什麽重要，什麽不重要。什麽最重要呢，對我來說，唯一重要的就是好學區。除了好學區之外，其他都不重要。房子不好，可以REMODEL可以重建。隻要是好學區，地就值錢。漲的快跌的慢。以前，我也不理解在灣區，在好學區，那麽差的房子也那麽貴。 2005年初，和朋友聚會的時候，突然發現竟然有六個人都懷孕了。中國人嘛，那麽有了小孩，一定要好學區。有的地區，比如FREMONT 的FOREST PARK，如果隻是小學好，那麽很多人小孩小學畢業就要賣房子，再買高中好學校的房子。我的一個同事跟我說，她和她的朋友 1994年買的房子，一個買了新一些，但學區一般的，一個買了很舊很差的，但好學區的。當年差不多價格，到了現在，兩個房子漲的也差不多。可是那個買了新房子的要賣她的房子，換到好學區。和她朋友相比，買賣的費用6%不說，她每月比她朋友交的PROPERTY TAX 就多了三百多。所以她告訴我，要買一定要一步到位，買那種從小學到高中都非常好的地方。所以從實用，從MARKET，從投資考慮，我們也就決定非好學區的不買，至少也得好到初中。這種地方在灣區十分有限，而且都是中國人和老印瘋搶的地方，自然也就價格不菲。好了，好象有點跑題了。簡單的講一下我們買房子的經曆吧。如果大家想知道什麽詳情，盡管再問我好了。從一月初到二月中看房子，一共給了十幾個OFFER，一開始一周一個，後來一周兩三個。一般來說，隻要FLOOR PLAN還可以，沒什麽 FOUNDATION大問題的，我們統統是AS-IS offer, 3% inital deposit, no contingency at all。灣區最貴的地方，象PALO ALTO，剛開始TRY過一次， ASKING 775K，我們OFFER 818K, sold for 975K。南灣象Cupertino，也TRY過一次，ASKING 799K， SOLD FOR 880K, only 1200 sq.ft。所以我們主要看FREMONT的MISSION SAN JOSE。這些地方都是從小學到高中都很好。我們最後買到的房子在FOSTER CITY，隻是小學和初中不錯。不過我滿意的是LOCATION不錯， TRUELY WALK TO WORK。房間比較亮。不過和我現在賣的房子一樣，FOSTER CITY這間SFH CONDITION 不好，地毯特舊特髒。SELLER 非常搞笑的在門上貼了一張紙，說‘REMODEL ALL HOUSE JUST $8600’，然後下麵列了需要REMODEL什麽東西。所以沒有幾個人給 OFFER。我知道很多人喜歡那種READY-TO-LIVE的房子，不過EVERYTHING COMES WITH A PRICE，那樣的房子必然很多人喜歡。我不是那種願意和別人去瘋狂的BID的人，所以大概命中注定隻能買到這種不太漂亮的房子了，然後自己慢慢收拾了。好象好幾個人，不停的強調我PROFIT 50% from this house，其實這不是我寫我經曆的本意，至少我不是來SHOW OFF的。其實不管我PROFIT 的了多少，我不是老老實實的把這些PROFIT放到了我新的房子裏。我想對於大多數人來說，ONCE YOU ARE A HOMEOWNER， YOU ARE ALWAYS IN THE MARKET AND OWN A HOME。和股市不同，大多人賣了自己的房子，就還是要再買別的房子得。所以房子的漲跌對我來說並沒有那麽重要。重要的是你什麽時候開始有你的房子，什麽時候開始積累你的EQUITY 。我之所以花了些時間來寫我買房子的經曆，是因為從買房的經曆中我長了不少EXPERIENCE ，這對我後麵賣房子是大有幫助的。我從買房子裏學到了什麽呢。第一，房子的CONDITION要好，CONDITION不好要好好REMODEL，當然不要OVER-DONE。不過一般來說你花在REMODEL上的錢是一定可以賺回來的。象我現在的房子，我其實已經做了很多了。可是還是不夠。幾個房間原來是地毯，有點舊，地毯下麵是硬木地板，剛掀開地毯的時候覺得地板的CONDITION還不錯，就懶了一下，沒RE-FACING，省了幾百塊錢。後來好幾個AGENT都指出那上麵有小劃痕。回頭看來，這幾百塊錢不值得省。其實BEDROOM隻要幹淨就好，BUYER常看的應該是KITCHEN，BATHROOM和地麵。至於你的飯廳和其他廳，關鍵要看布置。但是，錢和精力要花在刀刃上。象我以前的那個OWNER，在賣房子之前，裝了一個很好的F RENCH DOOR，卻不去好好刷一刷已經很舊的牆壁。她還裝了一個JACUZZI，應該也花了不少錢。要是我，還不如用這些錢去換地毯。到我們準備賣房子的時候，我們也想過換一個 GRANTIE COUNTERTOP，再裝BATHROOM的新CABINET，還有CROWN MOLDING，後來問了幾個朋友，讓他們從BUYER的角度來看看，他們都覺得不用。我們最後也就沒裝了。第二，房子要CLUSTER-FREE。要顯得象SHOWROOM，不象是為了住人的。我們是先從房子裏搬出去了，然後請人來CLEAN，然後請的 STAGER來STAGING。一般來說，人住在裏麵，東西難免多一些，除非你的家具很氣派，你又很會擺。不然的話，房子裏似乎讓人覺得FULL OF STUFF。關於STAGING，我們也猶豫了很久，一千多塊錢呢，值不值呢，這個仁者見仁，智者見智。總的來說，對我們的房子來說，是老房子，我們自己不知道怎麽裝飾。剛搬走的時候，覺得房子空空的，顯得挺大的，其實也還行，就是幹幹淨淨的，很DECENT而已。STAGING以後，加的小東西並不多，可是我覺得房子顯的很NICE，WARM，CHARMING.(more picture www.dragonlist.org)，雖沒原來顯得那麽大，但很溫馨，有人情味。總的來說，我覺得STAGING還是值得的。關於STAGING，想在多說兩句，我找了好幾家STAGER，從三四千的到五六百的。有的人要租很多家具，所以要花很多錢。有的人隻是 ACCESSORIZE 一下，所以很便宜。有的人給我們看的照片，DESIGN的SYTLE非常ART DECO ，很COOL。我們最後選擇的這個DESIGNER不是最便宜的，不過感覺上她的DESIGN很AMERICAN TRITIONAL SYTLE，比較FAMILY FRIENDLY，比較符合我們的房子還有我們TARGET的 BUYER。選擇STAGER完全隻能憑價格，照片還有她/他和你的交談，所以全憑感覺。實際上就你喜歡那個人的STYLE而已，沒什麽道理可講。第三，就是ASKING PRICE 隻是吸引別人來看的。特別是HOT MARKET， ASKING PRICE & FINAL PRICE 沒什麽必然的聯係。ASKING LOW is a common practice and is a good practice. If ask too high, you get low publicity. 在我們買房子的時候，有一家在FERMONT MISSION SAN JOSE，好學區，18年新的房子。就是因為CONDITION不好，要價又太高。在這麽 HOT的MARKET裏，最後竟然沒有買出去。我們曾經給他寫了個OFFER，殺了四萬下來。他一開始不同意，後來看看實在沒有人幹興趣，過了一個星期，又給我們打電話，問我們還要不要買。那時候我們已經拿到了現在這個房子了，所以就沒有成交。現在終於可以回到我要賣的這個房子了。我們LIST多少合適呢？一開始，我們跟據我們買房子的經驗，知道從去年十一月到今年年初長了百分之十左右。當然那是對好學區而言。我們的房子可能沒那麽多。一二月的時候，我們想著如果可以買到65W，比去年最後一個房子多10%，我們也就滿意了。說句實話，很多人覺得SELLER 很GREEDY，其實我相信對很多SELLER來說隻要買的DECENT，他們都是可以接受的。象我現在，如果真的也隻收到幾個<67W的OFFER，我也會從中挑一個買了。可是價格最終是市場決定的。有人願意出很好的OFFER，那道 SELLER要做慈善家嗎？回到LISTING PRICE的問題來，我們一開始想LIST 599K，吸引那些BUDGET<600K的人。畢竟想到當年我們的房子那麽不好賣，又不是好學區。學區是沒法改的。一般中國人和老印喜歡新的房子。我們的又是40年的老房子。歸根結底，心裏總是有些沒底。 2005年初，我們正不知道我們的房子好不好賣呢，鄰居就有一家上MARKET了。LISTING 625K。雖然心裏覺得LIST得有點高，不過還是挺高興的。覺得可以讓他們先探探MARKET。先說說這個房子，和我們的房子相比，他的CONDITION沒有我們的好。KITCHEN的地還是VI NYL FLOOR，房頂是POP CORN CEILING，這樣容易積塵土，會顯得舊。比較搞笑的是，他家在POPCORN CEILING上裝了CROWN MOLDING，更顯得POPCOR CEILING舊了。另外，他家比我家更靠鐵路。我們隔兩個BLOCK，他隔一個。他們比我們好的地方是他們的地比我們大1000尺(7000 ver 6000)。前院不錯。他家後院有個SWIMING POOL，問過一些AGENT和朋友，SWINING POOL在我們這樣的房子裏未必是一件好事。因為這是FAMILY STYLE HOUSE，很多人會覺得有SAFEFY CONCERN。總的來說，我們覺得兩家差不多，我們應該比他們的還好一點。他家的AGENT好象有點懶，過了好幾天才有FLYER，沒有OPEN HOUSE 過。也沒說什麽時候收OFFER。最後的結果是他們得了四個OFFER， LIST FOR 625K，SOLD FOR 650K。我是他們PENDING之後打電話給AGENT問出來的。知道了這個結果，我們挺高興的，就知道自己賣65W應該不成問題，就猶豫是648K LIST呢還是再底一點。我們想我們比他們晚了一個月，當時是希望能賣到66-67W。所以根據這個價格減了個5%，差不多決定LIST 638K。再多說幾句LIST PRICE，在我們LIST的時候，市場想我們這樣的房子有六七家呢，一般LIST在600K-640K，所以其實我們沒有算是LIST LOW 的。我每家都去看過。能和我們相比的，大概還有兩個房子差不多可以競爭一下，一個LI ST 629K，另外一個房子，也LIST 629K，不過明顯比我們的房子好的多，AGENT就直接跟我說，EXPECT 20+ OFFER， GO OVER 700K。所以還那兩個房子相比，我們實際上還是LIST HIGH了呢。我們不是沒想過是不是降一點LIST PRICE，不過我們還是沒那麽有信心，覺得我們的房子沒有那麽HOT，加個5%已經很好了。所以最後還是 LIST 638K。如果我LIST低一點，會不會能ATTRACT更多人，最後賣更好的價格，我就不知道了。我的經驗，從LIST PRICE可以看出SELLER的EXPECTION，除非他明白告訴你LIST LOW，或者實在的LOW的太明顯，SELLER 一般希望 5%MORE，(當然我是指現在灣區這個MARKET下)，除了象PALO ALTO那樣的地方，即使是比較HOT的房子，你加個7-8%，不能拿到房子，也能拿到COUNTER OFFER。還有，我覺得做為SELLER/OWNER，其實並不見得很了解MARKET在哪裏。MARKET在哪裏呢？簡單的說，在HOT的MARKET中，MARKET 是被那些CRAZY BUYER 決定的。而你想知道這些人有多麽CRAZY，隻有一塊兒和他們BID幾次房子才知道。當時我在BBS上發POST的時候，有人說肯定可以賣到>67W。我心裏半信半疑。說句心裏話，(反正現在房子也PENDING 了)，如果那時候有人願意出67W，OFF-MARKET 買這個房子，不用付BUYER‘ AGENT‘S COMMSIONN ，我一定定高興的不得了，就賣給他了。可是事實證明，我現在能拿到手的，減去 COMMSION，還是比67W多不少呢。現在終於可以開始講講賣房子的過程了。我想接著前麵的話題接著說OFF-MARKET (SALE BY HOME OWNER)的問題。我們自己考了一個LICENSE，所以LISTING COMMSSION肯定就省了。LIST IN MLS OR NOT 所差的隻是買方的2。5%。一開始，我們是想先TRY SALE BY OWNER，這2。5%也不是小數目，能省還是要省得。前麵有人問我們LISTING和寫CONTRACT的一些問題。一來，我們自己買過房子(兩次了)，所以懂得一些。二來，考了 LICENSE之後，我們已經幫朋友買/賣過兩個房子了，加上我們自己這次買的房子，所以，也算的上有經驗了，對全部過程一點都不陌生。有好幾個朋友也想自己考個LICENSE，我這裏順便說兩句。整個考試過程大約需要1-3個月，COST 400-500美刀，需要GREEN CARD或至少EAD。考試並不難，主要是花時間。如果你們有興趣，我將來可以寫寫怎麽拿LICENSE。LICENSE FEE 大概200美刀四年。以前我們考LICENSE主要是為了給自己RE-FINANCE，現在大概沒有這個必要了。如果你考執照是為了買賣房子，那麽你需要 JOIN REALTOR BOARD，在灣區，這個的費用是$1200-$1500一年。JOIN REALTOR主要有四個好處。(1) 可以將房子放到MLS LISTING上。實際上就是放到一個PRIVATE的網站上。這個網站隻有REALTOR有權力登陸。這對賣房子來說大概是最重要的。你不是 REALTOR是做不到的。(2) 有SUPRA KEY可以打開別人的房子，如果你是為了買房子，這個KEY也是很重要的。(3)有一些INTERNAL WEBSITE可以看到一些INTERNAL的信息。(4) 有所有的LEGAL CONTACT和FORM。另外，你需要找一個也JOIN了REALTOR的BROKER，他/她是你名義上的老板。實際上隻做兩件事。(1) 從你掙得 COMMSSION中提成，(2)如果有糾紛，BROKER負法律責任。好了，回到賣房子上來。我們是星期一拿到新房子，星期二在新居裝新地毯，星期三MOVING，星期四CLEAN，星期五STAGING，(不要學我，那一周太累了)。然後想周末SALE BY OWNER FIRST。我們做了我們最大的努力，在ORACLE，CISCO，SUN還有其他一些知道的MAILING LIST 發了OPEN HOUSE 的消息，當然還有MIT BBS。我們接到了不少電話，不過星期六來看的人廖廖無幾。好多還是NEIGHBOR。有一兩個人，老印，一聽我們SALE BY OWNER，第一句就問可不可降價。因為我們心裏大概還是對能賣>65W有信心的，所以就沒同意。還有一個，還帶了個AGENT，要求我們付 COMMSION，還隻願意出645K。後來我們真正收OFFER的時候，那些想寫650K的好幾個AGENT 都給我們打電話，問有沒有希望先。有一兩個前麵說要給OFFER的，後來我們FOLLOW-UP，問怎麽沒給，他們都說他們隻能給到65W-66W之間，覺得自己沒戲，就沒給OFFER。可見前麵我們SALE BY OWNER時的人，明顯的欺負我們沒有LISTED IN MLS LISTING。前麵我說過，在那個時候，如果有個人願意OFF-MARKET出67W，我肯定會賣給他。這裏也有人說我一定可以賣>67W。事實證明，這對BUYER絕對是個GOOD DEAL，這個價格絕對是個 BELOW MARKET的價格。可是每個人心裏都難免有些GREEDY，有想占別人便宜的心裏。所以，我覺得，如果大家看到一家SALE BY OWNER，你覺得直多少錢，就老老實實的給多少錢，不要太GREEDY。人們太GREEDY的結果實際上是最後迫使我們PUT IN MLS LISTING 而讓那些AGENT賺到了最多的利益。特別是在一個HOT的MARKET裏，you will never know how crazy for some buyers。現實給我們上了一堂課，看來買方的COMMSION還是不付不行。用我們家那位的話來說，他們家鄉買個牛馬還要去專門的牛馬市，更何況是買房子這麽大一件事，不付出點代價，怎麽能讓大家都知道呢。我們星期六當天晚上就把我們的房子放到了MLS LISTING上。果然星期日來的人就多多了。我們是3/12 LISTED IN MLS，因為第一個周末已經過了一半了，所以想下個周末再OPEN HOUSE 一次。我們知道房子在MARKET上時間放太長不好。BUYER會FORGET，會FEEL TIRED(一個AGENT的原話)。我們自己就曾經看過一個房子，覺得還可以，可它兩周之後才收OFFER，到時候，我們又看了好幾個房子了，都差不多把那個房子給忘了，最後想想自己不是特SE RIOUS，就沒寫OFFER。所以最後想來想去，絕定下個星期(3/19， 3/20)OPEN HOUSE 完了之後的周二收OFFER。現在回想起來，如果從頭再來一次，我肯定會在MOVING OUT或者CLEAN之後的當天上MARKET，也就是第一個周三或周四上MARKET，在 MLS LISTING上說明NO SHOW BEFORE OPEN HOUSE AT SAT/SUN“，然後OPEN HOUSE之後，新鮮熱辣的在接下來的周三收OFFER。因為後來我收的OFFER多數都是第二個周末來看房子的人。那麽前麵看的人大概真的TIRED或者 FORGET了。還有就是，在後麵那一周，我們和另外兩個CONDITION也不錯的房子撞上了。他們也是差不多同時上市，同時收OFFER。雖然我們對最後的結果還是滿意的，不過不管怎麽說，有同樣的房子和你一塊在一起競爭，總是不是一件好事。要是我們早上MARKET，早收OFFE R一周，說不定會吸引更多人，賣得更好呢。房子上了MLS以後，沒有什麽太多可做的。我們建了個網站，把一些REPORT放在上麵。每天時不時會有一些電話問這問那。我們每兩天跑過去收收信，順便看一看。每次去，桌子上的名片就有又會多出一些，就知道這幾天又有些人來看房子了。除此之外，也沒什麽好做的了。然後就是第二個周周末的OPEN HOUSE。因為我們自己做AGENT，所以我的感覺好象上了MLS之後可做的並不多。我不知道那些PROF ESSIONAL的AGENT可能做些什麽去PROMOTE這個房子。反正我們能做到的就是盡量回答好每個電話。有感興趣的MAKE SURE FOLLOW-UP。反正在這樣的MARKET下，總是BUYER不敢錯過每一個機會就是了。所以，我也不覺得我們做的比那些和我打過交到的AGENT少。所以順便說一句LISTING AGENT，你買房子可以沒有SELLING LIST，可是賣房子不可能沒有LISTING AGENT。有一個AGENT跟我們講，在這個行業裏，A SUCCESSFUL AGENT is a listing agent with a lot customers，因為LISTING AGENT總是能賺到錢的，BUYER‘S AGENT J就不見得了，因為你不知道什麽時候才能買到房子。另外LISTING AGENT，至少我的感覺可做的並不多。而BUYER’S AGENT H還要不停的帶客戶去看房子。這大概就是灣區為什麽有非常多的人願意1。5%或者甚至1%幫你賣房子。而願意1%幫你買房子大概就少多了。想說說我見過的兩個比較過份的AGENT，讓大家心裏有個數。一個是當年我們鄰居的LISTI NG AGENT，我們的一個朋友給了他OFFER，可是他不怎麽願意理我的這個朋友，可是又好象沒什麽別的OFFER，我們正奇怪怎麽回事呢，房子就賣掉了。而且賣的比我朋友出的價還低了一些。後來和我朋友聊聊，又和新鄰居聊聊，才知道這個LISTING AGENT存心要找一個願意讓他做BUYER‘S AGENT 的買主，這樣他可以賺雙份。至於SELLER的利益，他才不管呢。還有一個AGENT，是我們買房子的時候遇到的。他賣的那個房子，還不錯。我們就去看了。他就問我們有沒有AGENT，顯然想給我們做AGENT，我們跟他說我們自己就有執照。他點點頭，又問了一些我們別的情況，大概覺得我們比較有希望，就跟我們說他願意告訴我們一些INTERNAL INFORMATION，比如別人出了多少錢。還可以在SELLER麵前盡量讓他接受我們的OFFER，不過我們要私下給他房價的0。5%。他說這個SELLER隻給他1%，他覺得太少了。我們當時想想要是真的能買到，0。5%也還可以，就答應了。不過最後還是沒有買他的這個房子。他最後買給了誰我不認識，不過我很懷疑他也是做了BUYER’S AGENT，賺了雙份，所以才沒買給我們。因為他告訴我們一開始和COUNTER OFFER我們都是最高的。怎麽突然有出來個比我們高6千的，挺可疑的。中國人說“防人之心不可無”。反正房子買賣實際上是充滿了人的因素。AGENT和SELLER 的利益有時是衝突的。AGENT可能有很多私下的貓膩。找一個你能信賴的AGENT又不貴的，未必是件容易的事。我們是自己給自己做AGENT，所以一定會為自己的最大利益去努力。可是我不推薦所有的人，至少是FIRST TIME BUYER這麽做。這麽重大的一件事，如果你什麽都不懂得話，那些CONTRACT就夠你讀幾天的了。好了，盼星星，盼月亮，終於等到了收OFFER的日子了。收OFFER是周二，從周一開始就不停的有電話來問，反正感覺上挺HOT的。周一的時候，已經有一個FULL PRICE 638K的OFFER。還有一個人說願意讓我們做AGENT，645K。那麽實際上就相當於已經拿到了一個660K-COMMSION的OF FER了。所以心裏上知道肯定會買出去。就是不知道能賣多好。說說收OFFER。以前收OFFER，叫PRESENT OFFER。 BUYER和AGENT會真的和你麵對麵見麵， PRESENT他們的OFFER。現在還是有些老 AGENT喜歡這樣，說這樣PERSONAL，不過已經越來越多的AGENT不這麽做了。現在所謂收OF FER，就是BUYER‘S AGENTJJ將 OFFER(LEGAL CONTACT)FAX到LISTING AGENT指定的FAX MACHINE上，在LISTING AGENT指定的時間之前。我們家裏有一台FAX MACHINE，也是為了做AGENT才買的。但是想到到時候FAX MACHINE可能PAPER JAM，可能TONER LOW，最後還是用COMPUTER收的FAX。收OFFER的DEADLINE是晚上的8點，我們那天請了假，一直等在家裏的計算機旁邊。從早上就電話不斷，可是沒什麽OFFER進來。我還有點著急。後來想了想自己寫OFFER的時候也是這樣，AGENT差不多都願意在最後幾個小時 OFFER，隻好不停的提醒自己，OFFER會有的，好OFFER也會有的。在祈禱，期盼還有焦急的等待中到了下午四點多，終於出現了第一個OFFER。OFFER PRICE68W。我們一看立刻喜笑顏開，因為前麵說過了。我們實際上也就希望賣個67-68W左右。從這以後，還有好幾個電話問我們65W-66W還有沒有戲，我們就理直氣壯的告訴人家沒有戲，要寫OFFER就要“SIGNIFICANT HIGHER THAN ASKING PRICE“。我們的經驗，不是每一個LISTING AGENT都會這麽和BUYER’S AGENT 講的。當然很多AGENT是懶，或者他們可能真的到了最後才去CHECK 拿到了多少OFFER，每個是多少錢。但是做BUYER‘S AGENT 的一定要去問，特別是在這種快結束的時候。有的時候LISTING AGENT確實會故意將收到的OFFER說高。不過一般來說，BUYER’S AGENT還是能探出一點消息的。四點多來了一個OFFER之後，又來了一個一般的OFFER，隻有65W。然後，就有將近一個小時沒有OFFER。我們都有點後悔，是不是把太多的OFFER都嚇走了得說。到了差不多5：30 ，也就是離DEADLINE還有兩個多小時的時候，又開始有OFFER FAX進來了。想想當時我們給OFFER時差不多也是這樣。發早了，怕LISTING AGENT告訴別人自己的OFFER CONDITION，發晚了，又怕萬一錯過了DEADLINE得時間。因為有的時候，要是HOT的話，你真的有可能連著一個小時FAX MACHINE BUSY的。從五點半到七點過一點兒，我們的FAX MACHINE基本上就沒閑過。真的差不多是收完上麵一個OFFER，一兩分鍾之後就開始收下一個OFFER。這段時間進來了十個OFFER左右，有好的，也有很一般的。OFFER PRICE基本上都>65W。我知道很多人非常想知道具體的PRICE，其實我賣多少並不重要。因為等到你們買賣房子的時候，我想你們會發現，你們的價格是完全不同的，相同的，或者說我寫的這些，能幫上你們的，更多的這之間的經曆而已。另外，我下麵會提到，PRICE並不是唯一的決定因素，特別是在PRICE很相近的時候，OFFER是不是CLEAN，就變得非常重要了。過了七點，差不多FAX就有閑下來的。到了七點半，又來了一個OFFER。我們為了保險，有又等了半個小時左右。實際上第二天早上，又有一個AGENT打電話進來，又FAX了一個OFFE R進來。實際上，根據我的經驗，比DEADLINE 晚一點FAX OFFER應該是沒問題的，而且好處是你有可能從AGENT那裏知道更多的情況。事實上，對我們的房子，AS LONG AS THE STATUS IS STILL ACTIVE，我們一直可以收OFFER。(當然我們是為了不放過任何一個好OFFER，不是每個AGE NT都願意這麽做的)。下麵說說這些可愛的OFFER吧。我是這麽處理OFFER的，先把那些價錢實在太低的放在一邊準備把它們拒絕掉。在我這個C ASE，小於67W的通通據掉。然後按PRICE從高往低一個一個看。 SELLER想要得是什麽樣的OFFER呢？當然價錢要好，其次CONDITION要CLEAN，不要有一堆的CONTINGENCY。然後INITIAL DEPORT要高，不要就給個三四千的，好象你不SERIOUS一樣。當然再來就是DOWN PAY了。DOWN PAY越高越好。這不是對SELLER有什麽好處。隻是SELLER會覺得你的DOWN PAY 高，LOAN APPROVE下來的可能性大而已。當年我們買房子的時候，朋友教導我們，一定要ZERO CONTINGENCY， 3% INITIAL DEPOST，不然跟本就搶不到房子。我們這次，OFFER最高的PRICE是$698，000。可是它INITIAL DEPOSIT才五千，而且有其他的一堆CONTINGENCY，最長的LOAN CONTINGENCY竟有17天。而且DOWN PAY隻有10%，LOAN也隻是PRE-APPROVE到700，000而已。想到這兩天RATE又漲了。我們覺得這個BUYER的LOAN隻怕有些問題。第二高的是69W。AS-IS OFFER,也有一堆CONTINGENCY。不過他DOWN PAY有將近18W。遠遠大於20%。INITIAL DEPOSIT也隻有五千。下麵的兩個都在68W-69W之間。一個10%DOWN，一個20%DOWN。AS-IS OFFER。3%INITIAL DEPOSIT。除了一個有APPARISAL CONDITION之外，基本上還是比較CLEAN的。最後我們COUNTER的一個是67。5W。SUPER CLEAN OFFER。20% DOWN， AS-IS， NO CONTINGENCY AT ALL。 3% INITIAL DEPOSIT。按道理來說，這個675K的OFFER和最高的已經差了2萬多了，我們原來不想COUNTER它了，可是這個OFFER實在是太CLEAN了，最後想想，還是想給他一個機會。我至少有兩三個朋友都擔心在給OFFER的時候給的太高，真的比SECOND OFFER高出2-3W，那不是太虧了。我想如果你想買房子，又不想一次給到最高，那麽你給一個非常CLEAN的O FFER，即使低一點，SELLER多半會願意給你一次機會的。反過來說，如果我們這次能收到一個略大於69W的SUPER CLEAN OFFER，我們大概就懶得再 COUNTER OFFER了。畢竟幾千刀，不值得TAKE RISK。同樣的，作為BUYER，如果你願意TAKE RISK，我想是可以省幾千的。我們是怎麽COUNTER的呢？簡單的來說，我們對其中任何一個OFFER都是滿意的而且可以接受的。我們並不想再很AGGRESSIVE的將價格PUSH到多少。隻不過既然有了選擇，我們當然希望找到相對來說一個價格不錯的，CONDITION比較CLEAN的OFFER。我們COUNTER OFFER列出來的條件是這樣的。第一，所有COUNTER OFFER的價格就按最高的價格。$698，000 第二，CONTINGENCY一律不能超過七天。第三，INITIAL DEPOSIT至少1% OF SELLIGN PRICE。所有CONTINGENCY REMOVE之後，必須至少再加2%DEPOSIT。除此之外，我有做了一些RESEARCH，找到在我們之前PENDING的一兩家和我們差不多的房子，打電話給AGENT問它們大概買了多少錢。注意，在DEAL CLOSE之前，AGENT理論上是不應該告訴你的。不過，隻要不影響他們的SELLER，通常AGENT都會告訴你一個範圍，或者給你一點提示。其中我問的一家，也是房子收拾的相當不錯的，但比我們小一點，新一點的，說他們的FINAL PRICE是A LITTLE BIT LESS THAN 700K。有了這些，我們將五個COUNTER OFFER一個一個準備好。然後一個一個給AGENT打電話說明我們COUNTER他們的原因。對於那兩個>=69W的，主要是希望他們降低他們的CONTINGENCY 。對於其他的OFFER，主要告訴他們這個價格已經有人願意了，並且(相對於那個已經PEND ING的房子來說)，也是個FAIR MARKET PRICE，希望他們能多加點錢。最後，對那個675K的OFFER，我們想讓他在加23K恐怕比較困難，可是他的OFFER又這麽的C LEAN，於是，對這個BUYGER，我們就降了三千，讓他出695K就可以了。當時我們希望他能給個69W的OFFER。如果他願意，那麽我寧願損失八千刀，也願意要這個SUPER CLEAN OFFER。我們是星期二晚上收的OFFER，星期三一早就將所有的COUNTER OFFER FAX出去了。給所有的人兩個白天考慮。要求答複的日子是星期四的晚上六點。當天的中午，那個出價最高的AGENT就給我們打電話，表示願意接受我們所有的條件。本來麽，我們也沒給他加價，隻是希望他們能表現的更有誠意一些。我當時也很高興，因為我見過那個BUYER，周末OPEN HOUSE 時來過，一個媽媽，不是中國人，可是看著就是個ASIA，說她的丈夫還在工作，隻能明天晚上才能來看我們的房子。帶了兩個小孩子，一男一女，都挺可愛的。一看就是個HARD WORKING & NICE的家庭。兩個小孩子還在我們家裏興奮的跑來跑去，不停的說“CAN WE BUY IT， CAN WE BUY IT？”她媽媽跟我說，他們住在一個小TOWN HOUSE裏，THEY ARE EXCITED TO HAVE A BIG HOUSE TO RUN。我覺得他們是真的喜歡這個房子，這個房子也真的適合他們。可是到了下午，那個AGENT又打電話來，問我們LOAN CONTINGENCY可不可以保留到14天。當時，我就很直接的跟她講，如果是INSPECTION CONTINGENCY，那麽還好商量，因為我對我的房子有信心。可是LOAN CONTINGENCY不是我可以控製的了的。而且我也講，我說我買房子的時候，NO AGENT ALLOWS THAT LONG CONTINGENCY IN TODAY‘S MARKET。我問他可不可以多問幾家LOAN AGENT。她說她的CLIENT還是願意用她現在的那個。BUYER‘S AGENT表示願意和這個LOAN AGENT 去談談。那我隻好說，“WE WILL CONSIDER YOUR COUNTER OFFER”。當天下午，那個AGENT把COUNTER OFFER FAX 回來，還是有14天的LOAN CONTINGENCY。這麽一來，我們對他們能不能貸到LOAN就更不放心了。直到了晚上，也沒有別人再答複我們，我們心裏自然又開始打鼓。是TAKE RISK呢還是少賣一點GO WITH OTHER OFFER呢？不能說“山窮水盡疑無路，柳岸花明又一村”，也差不多可以形容我們的心情了。星期四的一早上，原來出69W的那個BUYER的AGENT給我們打來電話，表示他們不僅可以同意全部條件，還願意將PRICE加到$700，000。聽了這個消息，我們的心裏當然樂開了花，不過鑒於還沒有收到他正式的FAX，隻好硬繃著臉，跟人家說“LOOKING FORWARD YOUR OFFER”。沒讓我們等多久，他的COUNTER OFFER就來了。就是700K，ALL CONTINGENCY REMOVED IN 7 DAYS，INITIAL DEPOSIT 7K。我們心裏知道大概也就是他了。仔細的又讀了一遍他們的 CONTRACT，CHECK了他們的PRE-APPROVE LETTER。他們是PRE-APPROVE到750K，所以估計700K對他們來說不是問題。前麵說過了，我對我的房子有信心，所以特別不放心的就是LOAN CONTINGENCY和APPRASIAL CONTINGENCY。他們既然有18W的DOWN PAY，那麽應該不成問題。即使APPRAISAL不到70W，他們也隻需要貸APPRASIAL VALUE的80%。我們知道有的LOAN AGENT為了幫客戶拿到DEAL，會做假，明明隻有10%DOWN的，就寫20%DOWN。這個會不會呢？我們記得這個AGENT跟我們講他的BUYER已經賣了自己的房子，所以急著再買一個房子。我們就根據他給的DEPOSIT CHECK上的地址察了一下，發現他們原來確實有個房子，跟我們差不多時候買的，當時350K買的，現在465K在賣，已經PENDING多時，馬上就要CLOSE了。那麽算一算，他所說的18W首付應該沒有問題。當然他們最後是495K CLOSE的，所以他們所說的18W首付基本上就是從他們的房子裏賺出來的。想想我們買了一個更貴的房子，U PGRADE了一把，被別人賺了一把，對他們也一樣，到有點大魚吃小魚，小魚吃蝦米的感覺。我們等到了晚上，再沒有別人FAX回來COUNTER OFFER了。好了，現在最終的答案揭曉了，我們的FINAL OFFER是700K EVEN，REMOVE ALL CONTINGENCY IN 7 DAYS。INITIAL DEPOSIT 7K，INCREASE DEPOSIT TO 3% AFTER ALL CONTINGENCY REMOVED。另外那個原來出的最高的，但是有14天LOAN CONTINGENCY的，就跟他說讓他做BACK UP OFFER。其實從心裏來說，我挺喜歡那家人的。我拒掉他們的時候多少有些遺憾。在REAL ESTATE的交易中，雖然大多數時間MONEY IS THE MOST IMPORTANT THING，可是很多時候，這裏麵畢竟是人與人的交易。我曾經聽說PALO ALTO有一對老夫婦，賣他們的房子的時候，選了SECOND HIGHEST BUYER，隻讓他們加了兩千，這樣可以MATCH FIRST BUYER‘S PRICE，就因為他們喜歡BUYER是個NICE的FAMILY。而HIGHEST BUYER隻是個INVESTOR。所以他出得不比別人少，卻連COUNTER OFFER的機會都沒拿到。還是那句話，盡管房子是沒有生命的，可是它畢竟是我們稱之為“家”的地方。你總是對它有一點感情的。總是希望能給它找個適合它的買主的。我現在這個BUYER，我從來沒見過，隻是從OFFER上才知道這是兩個FIRST NAME和LAST NAME都超過15個字母的老印。如果他們沒有加這最後的兩千，如果那個原來願意出698K的BUYER隻有七天的CONTINGENCY，我想我一定會賣給那個原來就出698K的BUYER的。最後再來說說其他那幾個COUNTER OFFER，我們也一一打電話去問了。基本上每個人都表示可以在原OFFER的基礎上加一點，可是698K他們覺得太高了。有兩個表示願意加到69W的。希望你們知道的結果，還能繼續捧場看下去。我也就在羅嗦幾句。先說說這個PRICE吧，700K，當然是遠超過了我們的EXPECTION。前麵講了，一月初剛有一家65W成交，這才不到兩個月，我們就長到了70W，5W可是我們房價的8%，從這麽看似乎有點瘋狂。可是，從另一個方麵來看，可以看得出來，對於我們的房子，大多數的AGENT/BUYER，包括我們認為68W 是個FAIR PRICE。用概率的理論來說，68W上下大概是正態分布的均值。如果我們68W願意賣的話，我的經驗，至少可以找到10個BUYER。可是我們沒有十個房子，隻有這一個房子，所以房價不可能以平均價成交。既然可以有十個人願意出68W，那麽總有三四個願意出69W，那麽這三四個人爭一爭，最後以70W成交，也沒有什麽可大驚小怪的。所以這麽想一想，我也就對70W賣的心安理得的。當然，最終檢驗我們賣的好不好的，隻有從同一時期，相同可比的其他LISTING的成交價相比較。鑒於現在那些房子也還沒有CLOSE，我們是不是賣的還不錯，隻有到時候才知道。另外，從PENDING之後的這一兩周來看，LISTING PRICE 和 CLOSE PRICE還都在上漲，我後來想，就算這次成交不了也沒太大關係，說不定在過一兩個月，我還可以再多賣個1-2W 呢。很多人大概覺得有了DEAL，就萬事大吉了，其實無論是AGENT，還是BUYER/SELLER，特別是BUYER，這通常隻是另一段麻煩的開始。我們是星期四晚上FAX BACK OFFER，相當於就是MAKE A DEAL。按CONTRACT，三天之內他們應該DEPOSIT 7K。因為周末TITLE不開門，那麽他們應該星期五去交那張支票。我們因為星期五比較忙，就沒去催他。到了星期一，他們還沒交錢，我就打電話去催那個AGENT。AGENT跟我講他們周末又去看了一次，沒看出什麽問題，讓我放心。BUYER‘S REMORSE是很常見的事。即使在這種HOT的MARKET下也是常有的。一個人，當他做出重大決定，或者MAKE BIG COMMITMENT的時候，總是難免猶豫來猶豫去。特別是想買房子這樣的事，買不到的時候，你會後悔，真的DEAL拿到手了，你又會覺得是不是給得太多了，或者有別的什麽問題。這個我可以理解。我們就很NICE但很FIRM的說，希望他MAKE DEPOSIT BY TODAY。他也說沒問題。星期二一早上，我打電話給TITLE，問DEPOSIT，TITLE說還沒給呢。我就有些不高興了。照理說，按CONTRACT，我就可以CALL THIS DEAL OFF。我們當時就又給AGENT打電話，語氣更加嚴厲了一倍。AGENT當然一邊找各種接口，說什麽他們公司的人CONTROL這些PAPER WORK之類的話。一邊又保證立刻就親自將CHECK送到TITLE去。反正當天下午我們收到了他們DEPOSIT CHECK的RECIEPT。真正的開始了CLOSING 的過程。其實在這種HOT的MARKET裏，整個CLOSING過程已經被大大地簡化了。為什麽呢，因為在CL OSE過程中，最麻煩也最容易扯皮的就是INSPECTION。在HOT MARKET中，稍微SERIOUS一點的SELLER都應該先作INSPECTION REPORT。然後要求BUYER AS-IS。我們雖然沒有明確要求 AS-IS，但是我們的TERMITE REPORT 裏麵SECTION I隻有一千多塊錢，INSPECTION REPORT 沒有任何大的問題，可以說是EVERYTHING IN GOOD SHAPE。所以，幾乎我所有收到的OFFER都是AS-IS OFFER。不過，去年的時候，我們曾經幫朋友買過一個房子，SELLER 和 SELLER AGENT都是差不多 RETIRE的年齡了，(可能錢也不多)，SELLER 竟然什麽REPORT都沒有作。加上又是老房子，CONDITION也不是很好，誰也不敢寫AS-IS。我們的OFFER最後被接受了。接受了之後，我們趕緊ORDER INSPECTION，覺得十天的INSPECTION CONTINGENCY都不太夠。約一個INSPECTOR就要約到一周之後，然後再過兩三天才能拿到RE PORT。TERMITE INSPECTOR 就更難找了。然後跟SELLER就那些發現的問題討價還價。基本上從MAKE DEAL開始，到CLOSE的三十天裏，每天都要花不止半個小時和SELLER/AGENT/BUYER講來講去。而且一直覺得非常緊張，時間不夠用似的，總覺得CLOSE之前不能將所有問題SETTLE下來。所以，這AGENT的錢也不好掙呀。順便說一下INSPECTION REPORT。在SELLER要提供的DOCUMET中，最重要的大概有下麵幾個： (1) TERMITE REPORT，說是察白蟻的，其實大部分屍查你房子的木頭的情況了。我知道的大部分問題都和木頭年舊朽了，真正是白蟻引起的，到很少。分SECTION I & SECTION II。一般來說，SECTION I是SELLER一定要修的，除非BUYER有特別AS-IS ADDENDUM。SECTION II 一般SELLER不用管。 (2) HOME INSPECTION REPORT & ROOF REPORT。就是看看房子主要結構，門窗，電，水，房頂，暖氣等各係統是不是都WORK。這個REPORT 對AGENT最麻煩，因為它就隻管把問題列出來，什麽比較嚴重應該修，什麽不用修，修起來花多少錢，都不說明。到底SELLER要修什麽，全部看SELLER和BUYER的討價還價。 (3) ENVIORMENTAL REPORT. 就是周圍是不是FLOOD ZONE，EARTHQUAKE FAULT，有沒有飛機常飛過，有沒有地下汙染輻射什麽的。象灣區這樣，這個REPORT不是很重要，反正你要是確定在某幾個NEIGHBORHOOD 買房子，大家的REPORT都一樣。 (4) HOMEOWNER DISCLOSE CHECK LIST。就是SELLER來講一下自己知道的問題，或者以前曾經出現的問題。這些REPORT，我的感覺，好像是為SEMI-PROFESSIONAL的AGENT看的，不象給一般BUYER看的，其晦瑟程度和LEGAL DOCUMENT差不多。特別你沒有做過HOME OWNER的，有的時候未必知道他在說什麽。這也是你往往要依靠AGENT替你解釋，替你討價還價的地方。當然，前提是你要相信他不會騙你。作這些REPORT大概需要500-800美刀。還有一個是成交之後一定時BUYER要做的就是房屋估價，BAY AREA這裏是$300-$450，這些都是PART OF CLOSING COST。好了，大概又有些跑題了。我現在則怎麽變得這麽唐僧。還是回到我們CLOSING的過程上來吧。反正後來我的這個BUYER並沒有作任何的INSPECTION ，照他們AGENT的話說，他們懶得再找INSPECTOR了，不過我的經驗，能在七天之內找到IN SPECTOR還能作出INPSECTION REPORT的挺緊張的。過了七天之後，我們讓他們再在TITLE裏去存$14，000，還是象上次一樣拖拖拉拉，不過，過了一兩天，他們反正還是也簽了REMOVE ALL CONTINGENCY & INCREASE DEPOSIT了。一般來說，隻要SELLER願意賣，BUYER是真心的想買，即使有很多的問題，一般來說，雙方還是會努力的協商來解決這些問題的。就像我前麵提的的那個沒有作INSPECTION的房子，盡管中間出現了好多的問題，因為一個想買，一個想賣，還是順利的在30天之內成交了。我們的房子因為是AS-IS SALE，而且我們已經搬出去了，而BUYER又已經賣了他們的房子，所以我們大概可以在20天左右CLOSE。到目前為止，也還算是賣買的順利吧。現在，已經去TITLE簽了FINAL DOCUMENT，馬上就要CLOSE，想來不會再出什麽問題了。我原本隻想寫個一兩千字，現在看看竟然寫了20多頁，上了萬字，也是該結束的時候了。如果大家看了，真的覺得有什麽幫助的話，我會覺得不勝榮幸。如果你們有什麽問題的話，請發信到我BBS的信箱裏，我會盡量回答大家的問題。感謝大家的支持，在這裏，我也小小的作一個廣告，如果你現在在加州灣區，正想找一個AGENT的話，也可以發信到我BBS 的信箱裏，我至少可以保證是價格公道，誠信無欺的。昨天看這FINAL REPORT，知道我們馬上就要拿到四十多萬，白花花的美刀，用當年陳佩斯的一句話，真是“我王老五從來沒見過這麽多的錢呀”。本來，我們是可以用這筆錢去PA Y 現在的MORTGAGE，那樣的話，我們可以過得非常沒有壓力。可是看著這些錢，我們的心又開始想著是不是用他再去買一個房子，或者做點投資什麽的。對我來說，買了一個房子，賣了一個房子，這是生活中一個階段的結束。寫到這兒，是個結束，但也許從現在開始，又是下一個階段，下一個故事的開始。至少我希望是如此吧。

小房東的樂趣